来源|风财讯 作者|任英楠

今年的9月17日，河南房地产商会在郑州召开了一个闭门会，与会人员包括建业董事长胡葆森，正商董事长张敬国等50余位郑州开发商高层。

这个会议的背景是多家全国性的房企在“金九银十”前大规模铺开全国楼盘降价销售广告，也惹得全国人口第一大省河南的消费群体蠢蠢欲动。

闭门会的两周前，住建部刚下发了《政务公开工作要点》，这份文件再次标粗了“落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期”几个字。

与会副会长企业，2019年销售总额占全省销售额56.4%，其中，建业累计销售1017.5亿元，正商累计销售510.6亿元，仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9%。

控制住了供给端，就稳定住了市场，这是商会简单直接的想法。

据说，胡葆森与张敬国会上都表示，不带头降价。而此次会议传递出的信号也是，降价促销对整个人行业是弊大于利。

11月初中国房价行情网公布了郑州10月房价，平均单价14,014 元/㎡ ，环比下0.40% 。今年以来，郑州房价的下滑趋势没有减缓，环比下降达到3.22%。

而根据国家统计局发布的《2020年9月份70个大中城市二手住宅销售价格指数》变动情况来看，虽然超七成城市的二手房价依然处于上涨过程中，但其中也不乏跌幅明显的城市，比如天津、郑州。

其中，今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，同比下跌0.7%;二手住宅销售价格环比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全国前列。

企业与政府结成攻守联盟，叠加“金九银十”营销热点，下滑的房价下究竟谁按下了郑州楼市暂停键?

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捂住脑袋露出脚

“上个月我们楼盘卖出了近百套房子。”位于荥阳金地某楼盘的置业顾问表示。

刚刚过去的“金九银十”的传统的销售旺季，郑州楼市继九月成交量出现小低谷之后，十月楼盘销量有所增长。

此次，郑州楼市成交量小幅上涨是由于小长假多个楼盘以价换量，而郑州楼市的阴霾却不因以降换量而散去。

据中国房价行情网，今年郑州楼市平均单价为14,296 元/㎡ ，环比下降3.22%，10月楼市平均单价为14,014 元/㎡ ，环比下降0.40% 。

郑州主城区金水，惠济，二七等均出现了小幅下跌，此次主城区房价跌幅最大的为二七区，环比下降3.91%，平均单价位13,448 元/㎡。主城区金水区平均单价为14,903元/㎡，环比下降0.1%。

二七区的金地一楼盘置业顾问表示，该楼盘进入十一月仍延续十月双节的优惠以促进签单量，每平方米优惠千元不等。位于金水区的保利某楼盘一直以来价格稳定，但进入十一月置业顾问表示将会有一次本年度最大的优惠加推。

风财讯走访多个楼盘发现，远郊部分楼盘以降换量效果更明显。

在郑州早期规划发展中，远郊楼盘价格一度被炒高，随着房企压力越来越大，为加速回款选择以价换量，首选泡沫化最严重的远郊楼盘下手，南龙湖就是楼市泡沫的“代表作”。此前据媒体报道，南龙湖某些楼盘甚至推出零首付，赠车位等优惠方式来吸引购房者。

远郊荥阳区楼市10月环比下降0.85%，位于荥阳区的金地一楼盘销售欣喜地表示：“上个月我们楼盘共售出近百套房子，大多来看房签单的客户都是直接冲着优惠来的，价格优惠对签单有推动作用。”

进入下半年，郑州楼市成交量受到疫情影响减弱，7月和8月出现小幅回暖后，9月又出现回落，据郑州郑州市住房保障和房地产管理局，7月-9月，郑州全市商品房销售21659套，22554套，19080套。

10月，郑州全市商品房销售量为22800套。在十月小长假降价促销的推动下，郑州楼市销量出现小幅回暖，今年“金九银十”传统销售旺季，以量还价效果明显不及去年，据郑州房产局统计数据，今年郑州楼市的“金九银十”期间较去年成交量减少近6000套。

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库存，还是库存

2017年4月9日，郑州市长程志明在作政府工作报告时明确了郑州未来几年的土地规划——库存量大的区域把去库存和促进人口城镇化结合起来，去化周期短的区域坚持“稳价放量”，加大土地供应。

彼时郑州主城区的库存去化周期刚刚过4个月，城市管理者们则希望将这个数字控制在6—12月的周期内。

于是，郑州轰轰烈烈的土地出让运动从2017年开始。据统计，2017年至2019年，无论是计划供地总规模还是住宅用地规模，都呈现逐年递增的趋势。

2019年计划供地，则相比2017年总规模增加约55%，住宅用地供应增加约61.3%;相比2018年总规模增加约31.7%，住宅用地供应增加约46%。

郑州面临着巨大的库存压力。克而瑞数据显示，截至2020年9月，郑州新房库存面积已到1108.8万平方米，去化周期从去年9月的5.8个月变成了14.7个月。一般来说合理库存去化周期一般为6至12个月左右，超过该区域最大值，新建商品房便会进入过剩阶段。当供大于求时，市场变为购房者买方市场。

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消失的买家

尽管以价换量有一定推动作用，但是郑州楼市仍持续低迷，短期看与下半年郑州土拍市场不温不火有关。

11月2日，郑州出让1宗位于管城区城镇住宅地，被郑州舜杰新城房地产开发有限公司以地价49667万元拿下，溢价率0%。该土地成交情况是郑州土拍市场的缩影，下半年大多地块以起始价成交。

7月份成交的11宗地块，只有碧桂园竞得杨金片区一宗地块，溢价率为70.65%，另外10宗地块均以起始价成交，溢价率均为0%。

8月成交的13宗地块，只有郑州雅宸房地产开发有限公司竞得的位于三环内石化路与城东路的一宗地块，溢价率为6.6%，其他住宅地块溢价率均为0%。

面对郑州楼市的持续低迷，郑州出台多项政策进行全方位调控。在引进人才方面，去年10月28日，郑州面向全球发布“招才令 ”的同时，对郑州持续加码的人才政策进行了推介，对新引进落户的博士、硕士、本科毕业生，3年分别给予5.4万元、3.6万元和1.8万元生活补贴。

除此之外郑州还放宽了落户条件，租房满1年可落户。自2019年12月11日起，将在2017年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件，包括：放宽农业转移人口落户条件、放宽参加城镇社会保险的落户条件、增加租赁住房落户条件。

在缓解购房职工的贷款资金压力方面，郑州住房公积金管理中心出台新政策提高市直住房公积金贷款额度。经郑州住房公积金管委会第43次会议审议通过，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元，自2020年1月1日起执行。

从宏观政策上看，随着金融监管不断收紧，以及一直以来郑州经济发展对房地产依赖较高和人才流失较严重等众多因素的影响，郑州楼市回暖任重而道远。