说到住宅景观，我们不禁要问，怎么样的景观配置才是最好的?是否越豪华越好?泳池越大越好?

答案肯定是否定的。问题要辩证的看，不同客户的关注点不同，即其需求不同。合适的才是最好。给需要的人需要的东西。

因此，万科景观标准化，根据其景观定位制定景观配置与成本。

产品景观成本预算

首先，将马斯洛理论的五层需求层级应用到客户景观需求排序中，可以做一个需求层级划分：

一、自我实现的需要优美的景观视线

二、尊重的需要良好的品质感

三、感情上的需要完善的社交空间

四、安全上的需要完好的私密性

五、生理上的需要基本的景观处所

其次，将其客户景观需求落位到景观配置(即景观载体)上，根据景观需求层级的上升，其对应的景观载体逐级增加，景观体验感逐渐丰富。

如：基本的景观住所优美的景观视线的营造需要优美的外部景观(地段外部环境决定)和内部景观(泳池景观);良好的品质感可能需要架空层空间，一定比例的水景，硬景，软景等。

最后，给景观载体做成本预算。由此可达到给景观需求配置标准化、成本标准化的目的。

不同客群的关注点不同，对景观品质的关注点也不同。

因此，万科将不同产品品类的景观定位，对于不同景观载体的关注度做了分析，分别列出了关注点排序前三名。

可以看出不同景观定位，对景观载体的需求点的截然不同。

应用到标准化中来，万科通过对不用产品品类的景观需求面积，按比例划分，测算其成本，形成景观成本比例标准。

通过这个标准来控制景观的成本预算，以达到在一定的成本预算内，最大程度地满足客户的景观品质需求。

那万科的成本预算具体是怎么做的呢?

1.1 景观面积构成

景观面积指标说明：

景观面积 = 用地面积 — 建筑覆盖面积 + 架空层景观面积

景观面积 = 泳池面积 + 其他设施面积 + 软景面积 + 硬景面积 +水景面积 + 架空吧层面积 + 车行道路面积

其他设施包括：

康体设施：运动场地，儿童活动场地，老人活动场地，

景观元素：构筑物，雕塑及小品，园林家私，小区围墙，景观栏杆

景观设备：灌溉系统，室外电气系统，照明系统

水景面积并不包括大型水景，如：湿地和人工湖。大型水景成本另外计算

1.2 面积控制比例

根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的各项面积比例有如下控制要点——

硬景面积 / 软景面积 =3:7

其中硬景由非石材和石材组成：

非石材面积 / 石材面积= 3:7

其中软景由灌木和草坪组成，乔木不占景观面积：

灌木面积 / 草坪面积 =3:7

泳池面积+水景面积 / 景观面积≤ 5%

车行道路，架空层和其他设施面积视具体项目而定。

以下是景观面积示意图，每个项目略有不同。

1.3 植物控制比例

根据对深圳区域项目的调研和成本控制的目的，对新规划项目的植物比例有如下控制要点——

乔木分布密度 = 乔木数量 / 景观面积 ≥ 35平米/株

特大乔木数量：大乔木数量：中小乔木数量 = 1：2：7

特大乔木-胸径35cm以上-可按25000-30000元/棵计算

大乔木-胸径20cm以上-可按8000-10000元/棵计算

中小乔木-胸径20cm以下-可按1000-1500元/棵计算

常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例,建议控制在1：3-1：4之间

前五名乔木集中度 =50%

乔木种类 ≤ 25种

灌木种类 ≤ 35种

1.4 成本预算比例

计算方法：

简化模型：给每个景观面积组成部分，赋予一个平均成本值，比如草坪 10元/ ㎡，游泳池1400元/㎡等等。

大型水景另外计算

成本预算示意表：

乔木单方成本 = (特大乔木平均单价×10% +大乔木平均单价×20% +中小乔木平均单价×70%)/乔木分布密度

其他设施成本 ：由于包括多种景观元素和设备，采取的方法是定一个对景观总面积的单方成本。下面的例子取值 100元/㎡, 其他设施的总成本分摊到占地8%的面积上则显示为1250元/㎡

产品景观配置

在上面讲了那么多研究方法，框定标准，最后要怎么落地到可实际操作，可运用的标准化手册呢?

首先我们要问，景观配置要标准化什么?要得到什么成果?

简单来说，可以从找规律、讲事实、摆例子这三步来解决这个问题。

万科整理了一个配置框架，分为活动场所、软景、硬景、景观构筑物、照明五部分。

从前期规划对各部分配置进行研究分析，设定规则标准——这是找规律;到对各部分做具体的景观设计(如设定规格、设计方式、参考图集等)——这是讲事实;最后摆出各部分的案例分析作为参考标准——这是摆例子。

下面以活动场地这一部分为例，来看下万科景观配置这三步走具体是怎么进行的。

一、活动场地配置

01、前期规划

需求比例

首先，我们来回顾下万科产品标准化的客户定位。

万科对各产品品类做了客户定位，以其家庭生命周期(居住)的标准分为青年之家、青年持家、小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳、老年一代这几类客户，通过市场上这几类重点客户之间的相对比例关系，给产品品类做出价值比例划分。

然后，从品类的客户定位推导出这几类客户的人口构成比例关系。

G2、G3、C、T1、T2这五种产品品类各在12岁以下、13-21岁、22-55岁、56岁以上这四个年龄段中所占的比例。

在客户研究中，将主流市场细分为首次置业、首次改善、再次改善、活跃空巢四大类。

根据其产品的品类人口构成比例排序,与四个主流市场相匹配，可将品类数据调整为三大类：G2 C、T2、G3 T1。

分析了这么多人口结构的问题，有什么作用呢?

回到我们的活动场地配置中来，活动场地包括,老人活动场地、儿童活动场地、运动场地和游泳池。

老人活动场地的需求,由老人人口的比例决定，儿童活动场地的需求,由儿童人口的比例决定，运动场地的需求,由成人加青年人口决定，游泳池的需求由成人、青年、儿童人口的总和决定。

由此可以推导出G2 C、T2、G3 T1这三大品类,对于各活动场所的需求比例。

需求面积

有了需求比例，我们还需要给各类活动场地的需求面积,确立一个标准，万科是怎么来做的?

先收集万科深圳区域的社区数据，提取场地面积与户数这两个数据，用线性回归的方法找出计算场地最小需求面积的计算方式。再通过调研对象，来验证数据的准确性。

下面我们看下各个活动场地的具体应用情况：

1、游泳池

以G2 C品类为例，统计深圳区域万科G2/C类住宅的泳池总面积与社区户数，用线性回归的方式，求出其平均线(灰色)，最小值(蓝色)跟最大值(红色)的线，可以得出泳池的最低需求面积的计算公式为MIN=0.70X+500(X为万科社区户数)。

调研社区对象，可以看到其社区的使用率情况。

同理可得：

G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.60X+450;

T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.60X+450。

2、运动场地

以G2 C品类为例，运动场地的最低需求面积的计算公式为MIN=0.40X+500(X为万科社区户数)

同理可得：

G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.40X+500;

T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.37X+450。

3、儿童活动场地

以G2 C品类为例，儿童活动场地的最低需求面积的计算公式为MIN=0.20X+200(X为万科社区户数)

同理可得：

G3 T1品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.10X+100;

T2品类的最低需求面积的计算公式为MIN=0.15X+150。

4、老人活动场地

大部分楼盘没有单独考虑老人活动场地，无法得出数据，所以从最小的场地需求出发，确定G2/C的老年人活动场地最小值。1000户住区最小配置：老人跳操广场1个，按摩走道2个，锻炼器械6个，共约250平方米(并不包括架空层底下的活动空间)

5、架空层

由于场地限制，无法设计独立会所的，可以把会所设置在架空层。架空层会所服务半径以3分钟步行到达为宜。

a、首选配置

b、次选配置

服务半径

根据研究表明，一般成年人的最远的舒适步行距离为500米，因此每500米应设置休息点。

一般成年人的最舒适步行距离为220米，所有活动场地的服务半径不应超过220米。

步行距离：

步行速度：

因此，万科对其活动场地的服务半径与布置规则设置如下。

游泳池

服务半径：120米-2分钟步行距离

布置规则：应与住宅有一定距离并兼顾日照需求。

运动场地

服务半径：120米-2分钟步行距离

布置规则：室外运动场地考虑充分日照，架空层配置要考虑一定的隔音措施。

老年人活动场地

服务半径：60米 -1分钟步行距离

布置规则：应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。

儿童活动场地

服务半径：40米 -1分钟儿童步行距离

布置规则：就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。

宠物活动场地

服务半径：无服务半径要求

布置规则：可布置偏僻处，考虑日照。

以惠州金域华庭为例：

属于G2品类产品，一共有1000户，应配置泳池面积共1200㎡，运动场地930㎡，老人活动场地310㎡，儿童活动场地370㎡，宠物活动场地100㎡(根据产品的特殊需求配置)。

游泳池与运动场地的服务半径为120米，以其中心点画圈，基本达到全社区中心景观的全覆盖。

老人活动场地的服务半径为60米，以其中心点画圈，60米的范围。保证各个活动场地的分布范围可达到中心景观的。

儿童活动场地的服务半径为40米，以其中心点画圈，40米的范围。保证各个活动场地的分布范围。可达到中心景观的全覆盖，并尽量靠近成人/老人活动区。

最终可以整合如下：

活动场地总表

到这里活动场地的前期规划工作才算基本完成。当然，余下的软景、硬景、景观构筑物、照明系统的思路也是一样的研究思路。

这就是万科做景观标准化的基本思路。

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