未来已经来临，只是分布不均匀。

国家统计局数据显示，今年1-10月全国房地产开发投资11.66万亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月提高0.7个百分点。其中，住宅投资8.63万亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。数据一直在增长，但增速却呈逐年下降趋势，尤其是2016年全国房地产开发投资进入十万亿时代，每年的增速已是明显下降态势，房地产行业由黄金时代进入白银时代。

房地产行业的高速增长一去不返，诸多房企也有意识在转型，但行动并非易事。

近日，金地集团(6000383.SH)董事长凌克在第十六届地产金融年会上提及一个名词“数字孪生”。他坦言，数字城市成为产业互联网的核心，而以半导体和通信为驱动的信息产业进步为数字城市带来了新机遇，在未来以动态知识图谱分析城市产业热度及分布、人口分布与职住信息助力规划分析等数字孪生技术会让城市规划更合理。

事实上，在数字化浪潮已开始席卷房地产行业的当下，凌克的发言似乎已经显示了金地集团未来发展的未雨绸缪。秉承“科学筑家”，金地集团在房地产科技领域一直走在行业前列。用凌克的话来讲，金地集团要做“地产科技的领导者、科技孵化的领先者”。

纵观整个房地产行业，金地集团是少数将“问题前置”的企业。在上市20周年前夕，金地集团又提出两个未来发展目标，即致力做一家综合型的城市服务提供商，成为产城融合的新城区发展商。

房地产综合型、大地产概念成熟

长跑时代更显耐力与实力

“一个公司如果想做大、做好，就要坚持长跑的思想，而不能用短跑冲刺的方法”。

自2001年上市到2019年，金地集团的销售收入从5.34亿元增长到2106亿元，增长近400倍，超额完成三年冲击2000亿规模的目标。截至2019年末，金地集团总资产约3348亿元，归属于股东净资产约541亿元，连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。

过去10年，由于众多房企“高周转”的运营模式，中国房地产市场迎来高速增长阶段。而这十年，金地集团在业绩规模稳步增长的同时，更着眼于“大地产”概念。目前，金地集团已成为集房地产开发、商用地产及产业园开发运营、体育产业运营、教育产业、房地产金融、家装产业、地产管理产业、物业服务等为一体的大型综合型上市公司。

如今，伴随房住不炒政策的落实以及房地产金融监管的加强，对房企的发展也提出了更高的要求。

凌克指出，从2019年开始，中国房地产市场已进入“平稳低增速时代”，对房企的综合投资经营、合作并购、融资、产品、营销、运营等能力都提出了更高要求。

“我觉得在这个时候房地产公司自身的管理要进一步提高，管理的全面性也要进一步加强。第一，要做好投资，投资非常重要，因为它决定了我们公司盈利还是亏损的基础。第二，要加强运营管理，提升运营效率。第三，加强财务指标管理，遵循审慎的财务制度”，凌克告诉中国网地产。

对于金地集团致力做一家综合型的城市服务提供商，成为产城融合的新城区发展商的目标，凌克表示，一家公司既可以开发住宅，也可以开发不同的办公楼与商业，这家公司的竞争力已经提高了很多，但这并不是金地公司追求的目标，金地公司在能够开发全品类地产之外，还要能够去提供各种各样的社会服务，这个才是金地公司的目标。

从2020年到2030年，即下个10年，凌克希望把金地打造成“真正产城运营商”，做到真正的“产城融合”。也就是说，金地集团不仅依赖更强大的全品类地产，而且还能提供基于城市生长的教育、医疗、养老、文化等各种社会化服务，最终打造出“工作、生活”全面一体化的产城融合新城。

早在2019年，金地集团就提出“精益管理、协同共进”的经营导向，而产业地产等多元业务也为其经营业绩贡献了相当的份额。

数据显示，截至2020年6月底，金地集团自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共30个，包含国内项目26个、海外项目4个，总面积超300万平方米。

产业基础是发展产业园区的根基。金地集团在国内的产业布局，一方面选择在北京、上海、深圳等有产业基础的老牌城市重点布局;另一方面会重点布局苏州、南京、杭州、成都、武汉等有很好发展潜力的核心二线城市。

“长三角城市群和珠三角城市群，今后是中国最有竞争力的地方，每个城市都会在城市群扮演着相应的角色，这些城市也是金地发力的重点。今天我们已经在整个浙江所有的县级以上城市实现全覆盖，估计再过一两年，江苏所有的县级以上城市都会全覆盖”，凌克坦言。

金地集团公告也显示，2020年1-10月，金地集团累计实现签约面积926.2万平方米，同比上升16.2%;累计实现签约金额1900.8亿元，同比上升20.58%。目前，金地集团业务范围面向海内外，覆盖中国120余座大中城市和美国东西海岸的8个不同城市和地区。

在业绩稳步发展的同时注重多元化，显然，金地集团的每一步发展都经过深思熟虑。

数字化、科技化势不可挡

寻找产城融合下的增量

“金地区别于其他园区的招商方式，便是从源头发现隐形冠军“。

从2005年提出“科技筑家”战略开始，金地集团便一直致力于做科技地产的引领者。凌克表示，今后的地产行业是工业化的地产，也是信息化、数字化的地产。

建筑工业化和装配式技术将会极大地提升和改变传统的建造方式。“今后的建筑将会由不同的建筑模块组成，这些模块由工厂进行快速和标准化生产，并在工地进行组装”，凌克强调。

2019年金地集团专门成立BIM工作小组制定发展规划、拓展合作资源，在集团项目中全面推进应用。从设计出图到成本算量，再到工程建造，尝试将开发商、设计师、施工单位以及各类相关方打通，初步建立数字化多方协同的管理能力。数字化、信息化就是让地产企业做的所有工作都在线上来完成。

“未来我们要像造汽车一样建房子，我认为在5年之后就会实现”，凌克自信地表示。

在谈到行业更深层次的信息化发展时，凌克表示，在建设好数字化平台之后，将会形成新的数字孪生。每一套实体的房子都会有一套对应的信息在数据库里。在数字孪生的基础上，如何开展人工智能的场景化应用，需要行业和地产企业深入研究和不断探索。

“在产业地产方面，金地公司希望成为科技孵化的领先者”。

2016年，金地集团成立专注于产业园区开发建设及运营管理的子公司——金地威新，其聚焦高科技、新能源、大健康、新文创等领域，以高标准打造国际化全产业平台。此后，金地集团旗下的产业地产不断发展壮大。

过去多年，金地集团在人工智能，包括云计算、集成电路、机器人在地产科技化领域的应用等方面已经做了大量投资、孵化;在生命科学领域，金地集团在靶向药物、生物医药、免疫治疗、细胞治疗和转化医学方面，都做了很多的投资。接下来金地集团还会坚持上述两个领域的投资，持续培养投资队伍，做好对投资企业的服务，让产业园区发展得更好。

“如果能够孵化一个公司或者孵化产业能力，我认为是做产业地产的终极能力，我一直希望，当初这些创业者进行投资，让他们入驻我们的孵化器，到一定的时间让他入驻我们的加速器，最后入驻园区，这是我的完整构想”，在面对如何解决科技成果转化是全球性的难题时凌克坚定地回答。

目前来看，住宅业务仍然是金地集团的核心业务。三季报显示，房地产销售业务占比仍然在85%以上。“但是如果从发展角度看，金地公司做销售型住宅的同时一定要做更多的持有型物业，所以在持有型物业里面，包括办公楼、购物中心，也包括产业园区，我预计金地公司的持有型物业在我们整个资本中的占比会达到30%”，凌克表示。

对于科技的投资总量在金地集团地产投资总量里占比相对较少的问题，凌克依然坚定地相信两个投资方向是对的，“我相信他们最后的投资是可以取得一些成绩的”。

“金地现在已经有300多位专门从事软件研究的人员，同时，金地集团要建立自己的信息化系统，研究适合于金地公司的应用软件，构建好大的数据平台，来服务于金地的客户。此外，还要研究更好的产品，持续对部品部件进行研发、升级和改造。希望这些工作，不仅仅金地集团自己能做好，也能够为全行业赋能。”

凌克坦言，今后的地产公司，将逐步变成科技公司，而金地集团已在此之前做了前置工作。