最近两天，很多客户问我：还迁房能买么?企业产能买么?公产房能买么?然后今天晚上一个《公有住房续购全部产权和单位新购建住房出售有关问题的通知》让问的人更多了，说实话，秘密君有点烦，因为在秘密君的实操过程中发现：可能大多数人不太了解这些房子背后到底是个神马区别。

首先说公产房，在很多1998年之前的小区，几乎大多数都是公产房，因为那时候不流行商品房，政府建房子、鼓励机关单位单位建房子，产权都在政府手中，叫公产房，然后每个地方有个房管站，去管理这些房子的包括租金、维修等等等等。然后将这些房子分配给人们去居住，所以这类房子是曾经那个年代的主流供应，但是也得明确一点是：房子是很不容易分到的。

这些房子有啥问题么?其实没啥，唯一的就是有点老了，其他的没有太大毛病。因为产权方是政府，本身是出于住房保障的目的建设的，当然也不会与民争利。到最近几年，商品房已经成了主流，公产房年深日久，加上流转、管理都很麻烦，干脆政府选择出售给个人。出售政策当然很亲民，工龄、租赁年限等等需要补充的钱并不算多。政府省了很多麻烦，个人终于拥有了房子从产权到使用权的全部，大家都开心。

这里值得注意的是：买公房的时候需要跟中介沟通清楚：房主愿意不愿意配合买产权，买完产权的税费如何算，工龄带来的购买产权价格优惠能有多少，这些都是涉及到白花花的银子。

而企业产房子却是个另类，那会儿鼓励企业自己解决职工的住房困难，产生了一批企业自己建设的房子，企业自己兴建的那产权自然是不能划归到政府的，产权就挂在了企业的名下。这就形成了企业产房子，先开始这部分房子是分配给单位职工居住的，职工有使用权。但是后来人口流动、铁饭碗打破、下岗潮都带来了工作岗位与居住地的变化，企业产也开始流入市场交易，交易的只有使用权。

企业产与公产房最核心的不同在哪里?当然是产权方，而这个核心不同导致了公产房与企业产截然不同的价格差异。因为政府可以不与民争利，但是企业不一样，因为企业的存在是赚钱的。而因为这些房子本身建设很早，极其低廉，到目前发现，房价暴涨，都是百万计。对于任何一个企业来说，这都是一笔无心插柳的财富，你让企业平白无故的以相对低廉甚至是1988年的的价格出让给你?当然是有可能的，但是说实话，这个可能性很偶然。

在实操中你会发现：很多企业产在二手房市场很便宜，很多业主也很想买产权，但是企业出售的手续很麻烦，卖多少钱?全卖了还好，部分卖了有些没卖怎么办?卖的价格肯定赶不上现在房价，如何作价?

所以很多人聊企业产如何如何，秘密君只说一点：企业愿意卖产权那你就买，不愿意卖产权，那你只能作为短期过渡，最好的情况是别买。

相比上述两种，还迁房是个很有意思的现象：不管是棚户区改造、农村拆迁或者是等等，都会产生还迁房。但是还迁房跟小产权很容易混淆，一个核心区别是：有没有房本?如果是有而且考虑入手，那你就得考虑：房本下来了没有?有些还迁房房本办理是个年深日久天长地久的事情，千万要有房本再做打算。

但是即使是有房本，秘密君仍然不建议购买还迁房，特别是：外来落户客。

秘密君家里有位长辈，老夫子拆迁，问他要房子还是要钱?这位长辈就说肯定要钱啊，秘密君其实不解：房子现在对贵，能多卖点钱呢。后来去了那个已经入住的还迁房看了看。楼道里都是瓶瓶罐罐，墙皮一人高以下的部位几乎没有巴掌大干净的地方，骑着电动车直接进电梯是常规操作。小区里车位不足，绿地早已经被压的寸草不生。

秘密君另外一个朋友在天津某还迁房小区租赁，秘密君夏天半夜去喝酒，着实吓了一跳，因为那是我见过最热闹的中央花园。小区里的老老少少聚在一起聊天的，打牌的，追逐打闹的。是不是很有生活氛围?因为人家本身就在一个片区居住多少年。但是如果你不小心与邻里周边有点小矛盾小摩擦呢?可能被摩擦的只能是你。

很多人只看到了：企业产以不低于成本价向租户出售，但是没看到人家企业愿意不愿意出售，只看到了企业产很便宜。也有很多人看到还迁房外立面很新，位置很不错，价格也很便宜，但是没有意识到：同样位置的商品房为什么那么贵?便宜虽然未必是坑，但是自作聪明却百分之八十是!