原创 中原荟CENTALINE CLUB

2020年，深圳土拍市场风起云涌，住宅用地供应“大开闸”，引数十家房企，上百回激烈竞拍。足可见，在深圳建立特区40周年之际，开启了住宅用地供应的元年。

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宅地出让创近10年新高

全年“吸金”达801亿

为保障住房用地供应，深圳严格落实中央“房住不炒”、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度精神，陆续出台《深圳市2020年度建设用地供应计划》、《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，持续加大商品住房和公共住房用地供应力度，推动170万套住房落地建设，以及今年全市居住用地计划供应293.2公顷。

截至12月17日，深圳实际居住用地供应357.03公顷(约357.03万平方米)，已完成计划的121.77%。其中新供应196公顷，更新整备供应140.49公顷，棚户区改造供应9.28公顷，其他(含工改保)供应11.26公顷。今年居住用地的计划供应量和实际供应量均为历年最高。

从土地拍卖情况来看，据中原研究中心统计，2020年深圳共挂牌出让104宗(不含2020年挂牌、2021年出让地块)土地。截至12月17日，深圳共完成90宗土地挂牌出让，另外有7宗土地流拍、7宗土地待出让，已出让土地总面积约322.96万平。具体为：

工业用地49宗;

商业用地18宗;

其他用途如物流用地、公园绿地等仅3宗;

居住用地共有34宗(含深汕以及3宗流拍)。

与前两年数据对比，2018年宅地成交10宗，总土地面积15.9万平;2019年，宅地成交12宗，总土地面积44.59万平;而今年全年成功出让31宗宅地，总土地面积约158.86万平，较去年增加256.4%;总出让金额约800.72亿元，较去年增加101.6%。值得注意的是，今年的宅地出让创下近10年以来的新高。

注：2019年、2020年的居住用地成交均含深汕合作区，2020年的住宅成交面积截至11月份。

此外，截至12月16日，深圳全年土地出让成交总额为939.48亿元，为近3年收金最多的一年。

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安居集团成最大赢家

12月16日，深圳年终最后三宗宅地竞拍，其中，深圳人才安居集团成功拿下福田B407-0035地块。

至此，深圳人才安居集团已经拿下14宗宅地，约占所有成交宅地的一半，成为今年土拍市场的最大赢家。其总土地面积29.46万平，总建面约122.75万平。同样的情况还出现在2年前，2018年，深圳仅出让10宗居住用地，当年深圳市人才安居集团斩获6宗。

背负着“保障深圳人才安居乐业”的目标，人才安居集团合计在今年的宅地拍卖市场上花了98.45亿元。

全年来看，虽然拿地资金并不多，但是从安居集团拿下的宗地数量来看，约占全年的45%。未来，深圳人才安居集团对外供应的可售或可租安居住房将有很大变化。

2018-2020年，深圳建设筹集各类住房需要达到42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。基于新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%的“政策指标”，未来保障房类型的住房有望达到深圳住房供应的60%。

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多家联合体出现

外部房企成功“驻深”

总结本年度的房企竞拍情况来看，除了安居集团拿地占据首位的意料之内，还有其他的意料之外。

房企方面，出现多家、多次联合体，此外，还有外部房企成功“驻深”。如：

11月11日，前海宅地T102-0345开拍，183轮竞拍+13家房企参与，其中有3家联合体：卓越+佳兆业、金地+电建+华润+前海控股、招商+TCL，最终由四大国企联合体夺魁。(相关阅读《前海宅地大战：81.5亿+183轮+13家房企，竟是四大国企联合体夺魁?》)

11月23日的8宗超豪华级的土拍“盛宴”，400轮竞拍+28家房企，其中有2家联合体：融创+华发、佳兆业+新城。此次除了招商地产、中海地产越秀地产、华润置地等深圳土拍的熟面孔外，本地房企万科、佳兆业均获得年内在深圳的首宗公开招拍挂地块，外来房企新城控股、安徽高速通过此次土拍盛宴首进深圳。(相关阅读《土拍“盛宴”后，关于深圳未来的5大猜想》)

对于多次出现的联合体，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，以联合体形式竞拍，相信与三道红线政策还是有所关联。在政策下，每个开发商均面对融资压力，大家处境相近，就更容易达成合作基础。另外，随着土地价格上升，相对拿地的风险同步提高，大家抱团取暖，有效降低风险。最后，开发商之间，从竞拍的对手，通过联合体，变成竞拍的合作，有机会降低竞拍土地价格。

而外来房企的成功“入围”，意味着深圳将吸引更多的全国性开发商来深开发建设。要知道，虽然国内广大开发商都是看好深圳楼市的，但苦于深圳土地供应太少以及拿地“门槛”的限制，一般是通过旧改或是与本地村集体合作的形式进入深圳楼市。此前的上海某房企，曾想通过旧改方式，进入深圳楼市，但受限于旧改进程缓慢、开发难度大等影响，5年过去，仍未有实质进展而不得已退出。这一次深圳向国内品牌房企敞开“大门”，增加外来房企进入深圳房地产市场的机会。未来，随着土地盘活供应的增加，深圳将会以更加开放的心态，迎接更多外来房企参与本地房地产市场的建设。

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宅地供应大幅增长

竞拍表现大不同

从土地成交情况来看，今年宅地供应大幅增长，而宅地竞拍市场呈现了以下几个方面的现象：

总价最高宅地——沙井地块

今年成交总价最高的宅地为宝安沙井街道A301-0575宗地，成交价127.1亿，竞拍得主为深圳融华置地投资有限公司。

土地面积约43.68万平，也是今年挂牌出让的土地面积最大的宅地。总建面约131万平，将建设为可售型人才住房。

前海成功出让2宗宅地

自2013年以来，前海成立至今，已出让了多宗商业办公地块，但住宅用地仅招拍挂3块宗地(剔除1宗终止出让的地块)，今年成功出让2宗宅地：前海T102-0346地块由龙光以115.9亿+配建40760㎡人才房竞得;前海宅地T102-0345地块由金地+电建+华润+前海控超级联合体81.52亿+配建28400㎡人才房拿下。

光明拍卖宅地最多

从各区土地成交来看，光明区今年拍卖的宅地最多，6宗宅地中有5宗建设为普通商品住房。

南山有3宗宅地拍卖，2宗为普通商品住房的地块均位于前海，且位置相邻。福田区今年仅有1宗宅地供应，由人才安居集团拍得。

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小 结

总的来说，今年深圳的住宅土地供应相较以往，可谓“井喷”。未来，在2035年前，深圳筹建公共住房不少于100万套的目标下，再叠加深圳被赋予的新定位及发展要求，深圳的住宅土地供应将会大幅增加。今年住宅新增用地创下的近10年新高，可能不会是“深圳史诗级之最”，而会是宅地供应开启的元年，未来或将打破其记录。

另外，在多位市场人士看来，深圳土地拍卖放量将增加市场信心，对未来新房市场供应起到积极的补充作用，缓解市场供需矛盾。但也要看到，由于前些年住宅用地供应“欠债”太多，即使宅地供应大增，短期内仍不足以改变供不应求的格局，未来仍需持续加大住宅用地的供应才有可能稳住深圳的房价。不过，目前深圳新房供应主要集中在城市或区域外围，而主城区新增地块很少，因此深圳市区的二手房市场可能还会继续热下去。

注：相关资料源于中原研究中心及相关房地产行业平台