关于房地产，恒大首席经济学家任泽平曾提出观点“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，作为标准分析框架在业内广为流传。因此，人口是房价的决定性因素。

其实也不难理解，住房住房，说白了，有人居住的房子才能称为住房。其次，自1998年住房改革过后，房地产进入了商品房时代，换个角度说，住房也可以称为商品，受商品流通领域中供求关系的影响。人口增加则住房需求增大，房价上涨;人口减少则住房需求降低，房价下跌。

前不久，民政部部长李纪恒在十四五规划辅导读本中，撰写发表了《实施积极应对人口老龄化国家战略》一文，明确指出我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线，人口发展将进入关键转折期。

公开数据显示，我国出生人口数自2002年下降至1647万后，一直在1600万上下波动，仅在2016年放开二胎生育后，出生人口回升至1786万，此后又持续下滑，2019年出生人口降低至1465万，人口出生率10.48%，为历史新低。与此同时，人口自然增长率也连续3年下滑，降低至3.34‰。

如同民政部部长所述的，十四五期间，也就是2021年-2025年这个时间段，人口发展将进入关键转折期。生育形势非常严峻，严峻到什么地步呢?人口经济学家梁建章曾就人口问题邀请了654位经济学家做意见调查，有225名专家参与，其中，有163位专家认为应该全面放开生育，占比达到73%。

今年十月，知名经济学家任泽平的团队恒大研究院发布了2020年中国人口报告，呼吁全面放开并鼓励生育，尽快放开三孩。今年十一月，知名经济学家马光远也发布文章，呼吁“十四五”期间尽快全面放开生育。

很明显，根据众多专家的表态来看，在“十四五”期间人口将进入负增长。楼市将面临“后继无人”的问题，人口减少住房需求自然会下降，房价迎来下跌。据不完全统计，截至2020年12月21日，全国46座城市69次出台落户类政策，其中全面放宽人口落户的城市约占47.8%。

12月14日，福州发布新政，全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户。12月18日，苏州市发布新政，进一步放宽落户限制，租赁房屋常住人口经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。

一边是零门槛落户，一边是租房落户，不得不说，轮番放开落户限制的背后，人口红利正在消退，新一轮的抢人大战已经开始了。对于大多数人，受“有房就有家”“居者有其屋”等传统观念影响，落户必然会带来大量的住房需求，进而导致房价有支撑。但长期来看，生育问题如没有逆转，未来房价依旧会下跌。

而解决生育问题，第一步肯定是提升结婚率。根据民政部统计公报，2019年，全年依法办理结婚登记927.3万对，比上年下降8.5%，结婚率为6.6‰，为历史新低，已连续6年持续下滑。

事实上，不知从何时起，结婚即意味着“买房”。某婚恋网站调查报告显示，45%的男性和74%的女性只接受买房结婚。对于绝大多数人来说，买房是一个非常现实的问题，在2019年全国50个典型城市房价收入比排名中，长沙市房价收入比最低为6.4，而深圳市房价收入比最高为35.2。

值得强调的是，房价收入比是以家庭为单位计算的，指的是一个家庭不吃不喝多少年可以购买一套房子。也就是说在长沙购置一套房子需要夫妻两人6-7年时间，深圳需要35年以上。按首付30%计算，长沙大概需要2年，深圳需要10年。

即使在部分四五线城市中，据很多网友所述，房价也已经近万元，而平均收入大约只有两三千，按房价1万，家庭月收入6千计算，不吃不喝购买一套80平米的住房也需要11年左右。如果考虑生活成本、个人购房、以及收入水平没有达到平均水平等因素影响，购房时间只会继续延长，结婚的年龄自然会继续推迟。

第二步则是提高结婚后的生育意愿。目前，结婚以后首先便要面临长达20-30年的房贷负债。其次，在老龄化加剧的情况下，夫妻双方需要面临赡养4个老人的问题。最后，在养育后代所需的教育成本与时间精力逐渐提高的情况下，夫妻双方所需的经济负担进一步提升。

数据调查显示，家庭子女教育年支出主要集中在12000-24000元和24000-36000元两个范围内，占比分别为22.4%和21.7%。38.8%的受访家庭用于子女校外教育和培养的投入占家庭年收入的2-3成。另一方面，正常家庭的房贷月供占比为25%-35%。也就是说，房贷与教育大致占据家庭收入的6成左右，加上日常生活成本，家庭收入所剩无几。

在时间精力上，因教育子女有38.2%的家长放弃个人爱好，27.6%大量减少甚至完全丧失个人娱乐，33%减少甚至停止休闲活动与假期。养育后代伴随而来的是巨大的经济压力，并且将直线降低家庭的生活品质。

著名主持人白岩松曾说过，高房价毁掉了年轻人的爱情，房贷给年轻人的生活带来了太多的牵制。确实，现在的年轻人一毕业就活成了中年人的模样，对生活失去了热情和活力，整天围绕着柴米油盐，寻思着如何省钱，谈论最多的是房子、房价。

追根溯源来说，生育或许和房价有着极大联系，对于大多数人来说，如果连买房问题都没有办法解决，依旧承受买房或者房贷压力的话，那么结婚都是难题，孕育下一代这么“崇高”的问题对于他们来说实在太过遥远。经济学家马光远曾直言不讳，最终压垮房地产泡沫的是低生育陷阱。低生育的背后，没有人口支撑的楼市，房价在未来会迎来下跌。