回顾2020年，如果要用一个词来形容，估计只有“意外”了吧。

年初疫情黑天鹅来袭，国内外经济受到严重冲击，全球陷入一片恐慌。

为了应对突发状况，央妈开闸放水，两次下调LPR利率，让中国率先实现经济正增长，而各地从年初放松楼市调控，到下半年收紧调控，出现360度反转......

种种表现，用“活久见”来形容都不为过。

那么，如何总结2020年楼市?2021年楼市又将怎么走?

01、2020年楼市总结

先来看看中指院的几组数据。

房价方面，2020年1-11月百城新房价格累计上涨3.19%，其中一线城市上涨3.77%，二线城市上涨3.32%，三四线城市上涨2.26%。尤其是珠三角和长三角，新房价格涨幅同比明显扩大。

可见，随着疫情影响的逐步消退，百城新房涨幅已经超过去年同期水平，整体价格稳中有升。

土拍方面，2020年1-11月全国300城住宅用地成交9.3亿平方米，同比增长6.3%;出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%;成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%。

可见，即便有“三条红线”压顶，房企们的拿地热情依旧不减。

房企方面，2020年1-11月TOP100房企销售业绩持续增长，并且已经有32家房企跻身千亿行列。其中，超级阵营、第一阵营、第二阵营房企的销售额增长率均值都在10%左右。

可见，加大营销回款依然是房企们的重中之重，强者恒强的趋势依然明显。

整体而言，今年楼市主要有以下几个特征：

02、2021年楼市预测

1、宏观经济方面，货币政策会更稳健，资金面保持合理充裕。

2021年，国际环境不确定性因素还有很多，国际市场的发展还不明朗。

与此同时，房地产金融监管也会继续强化，尤其针对三道红线会出台相关政策，防止资金过度流入房地产市场。

2、政策方面，调控可能细化至因区施策、因人施策。

前段时间，十四五规划建议出炉，房住不炒、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展等表述，与目前楼市调控基调是一致的，也意味着这是未来五年的调控方向。所以，在三稳的目标下，短期内整体楼市限购、限贷、限售等政策是很难放松的。

但是我刚才也说了，今年楼市分化非常严重，所以不同城市的政策会不同。

一线和强二线城市，由于今年基本都很火热，所以政策不会全面放松，甚至会像西安那样根据个人购房情况调整首付比，进行因人施策。

当然，由于城市内部也存在分化，所以不排除会变相放松，进行因区施策，例如之前广州黄埔、南沙等区域放松人才落户门槛。

3、房价方面，明年呈现前高后低，年初大概率出现小阳春。

但是，经过一年的时间，看着房价依然在上涨，买房钱也筹得差不多，他们年初购房意愿就会增强，而且每年学位房热潮也刚好在年后出现，所以明年小阳春还是大概率会出现。

4、三道红线之下，房企洗牌加剧，部分房企甚至会消失。

5、高质量房子越来越多，购房者能买到更好的房子。

通过三道红线的洗礼，市场集中度会越来越高，龙头房企的市场占有率也会越来越高。这就意味着，高质量的楼盘会越来越多，成为未来5年的主流。

而且，在产品同质化的今天，房企也明白唯有做出亮点才能脱颖而出，毕竟现在的购房者可不傻，买房都变成了婆婆挑媳妇，就算微小的差异都会被放大。

6、二手房量价会持续走低，老破小价值缩水甚至亏本。

7、改善型住房市场的需求继续增加。

经过这次疫情，改善型住房受到了购房者的重视，市场成交占比越来越高，在疫情还没完全结束的情况下，购房者对改善型住房的需求会继续增加，延续到2021年。

此外，一二线城市的旧改仍在轰轰烈烈地进行，也会催生一批强大的改善购房群体。