房地产长期看人口、中期看土地、短期就是看金融或政策。一点不假，政策特别是金融政策是对楼市的直接影响，这也是老百姓非常关心的话题。

2020年的最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。开年就给楼市一个下马威，给房地产贷款集中度划出了“红线”，不用说，接下来，房地产贷款也要执行更严格的全面监管了。

什么是房地产贷款集中度管理制度?也就是说，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足管理要求，不得高于其确定的相应上限。

说白了，就是给银行涉房设“红线”，防止因为信贷资源流入房地产过多而增加金融体系脆弱性，最终还是促进房地产市场健康发展嘛!

但是无论是房地产贷款余额占比还是个人住房贷款余额占比，如果超出一定的合理范围，那么则意味着酝酿着巨大的问题。举个简单的例子，好比一池水，如果没有合理疏导到正确的地方，耽误的不仅仅是需要水的地方，不需要水的地方也会出问题。或者说水的总量不断增加，不能流向该流向的地方，那么也会导致池水泛滥，得不偿失。

第一档银行中，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，这是最高上限。客观来说，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额(含个人住房贷款)占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。

从2008年开始到2018年，十年期间，中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余，增长速度较快。住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。这就出现了两大问题，一是近几年增长过快，二是杠杆结构不合理。

为了扭转这种局面，国家已经多次强调防止房地产过度金融化，而且也要确保资金不能违规流向房地产行业，要多多支持实体经济，实现脱虚向实的目标。

央行表示，“目前，银行已累计完成对6万多亿元贷款的延期还本付息，累计发放3万多亿元普惠小微的信用贷款，支持3000余万户经营主体，实现1.5万亿元金融系统向实体经济让利目标。”由此可见，脱虚向实的决心和力度还是非常大的。

作为老百姓来说，防止金融问题爆发可以理解，但是会不会对个人住房贷款有太多的限制呢?有专家表示，专门设置个人住房贷款余额上限要求，是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的比重，而非额度或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响。

我认为，说对个人住房贷款毫无影响那是不可能的，但站在大局观上看，更多的影响是那些多套房及炒房者，在房子是用来住的不是用来炒的这个定位主基调下，打击炒房以及防止房地产市场过度金融化是重要目标，如果不能创造健康理性的市场环境，永远不会利好普通购房者。所以这是前提，刚需和改善购房者应该认识到这一点。

而且可以看到，不同的银行不同的标准，避免了搞一刀切，这就保证房地产贷款总体也不会有太大的波动，这对房地产市场发展也会起到积极地推动作用。总体来看，不会对房地产市场产生短期冲击，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

最后有一点要明白，房地产还会继续成为经济增长的稳定器，但是别过度，保持理性，是房地产市场持续稳定的基础。我相信，随着市场的稳定，一定会有针对刚需和改善人群在居住方面的优惠政策，而且本身市场的净化也是对刚改人群的利好。