最近股市又回春了，杀到3500点。

炒作最凶狠的是白酒和新能源，板块涨幅均将近100%，市场一片喜气洋洋迎新年的热闹气氛。

唯独有三个板块逆势而行，分别是房地产，保险和银行，保险和银行我就不多说了，今天想和大家谈一下地产股。

Wind数据显示，2020年，房地产板块暴跌9.8%，一片绿油油。

除了龙湖、绿城、中交、建发国际四家房企上涨，其余全部下跌。

像保利和万科这种稳健的老牌房企，跌幅只是个位数已经算是表现良好了，大部分跌幅都在20%-40%之间。

疫情后全球大放水，很多人看好楼市，而今年房地产的成绩全年来看也不差，我之前就说过，今年全国平均房价破万，也算是创历史新高了。

北上广深和大部分新一线城市都有不错的涨幅，这里就奇怪了，为什么2020年房价创新高，地产股却跌跌不休呢?

股市和楼市的投资逻辑还是不一样的。

房价的涨跌更看重目前城市的基本面，土地人口供需金融等。

而股市除了看中公司业绩之外，预期也十分重要。

先看房企业绩，实际上，房企盈利水平下降，已是行业普遍趋势。

据第一财经统计，今年前三季度，至少25家A股上市房企深陷亏损泥潭。

中小企房企亏损的同时，龙头房企则面临“增收不增利”的困局，毛利率下滑。

2020年10月末部分A股上市房企发布三季度财报，其中21家百强房企第三季度平均毛利率28.0%，较上年同期下降13.5%。

可以说是大幅下降了。

虽然今年房价涨了，但地价也在蹭蹭的涨，速度涨的比房价还快，特别是在热点的一二线城市。

根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款计算得出，1-9月份全国土地均价为6206元/平方米，同比涨幅为17.2%。

而2020年1-11月全国房价涨幅仅为5.8%左右，而且社科院的预测，明年房价涨幅在维持在5%左右。

当房价涨幅赶不上地价涨幅时，也就意味着开发商的利润空间被压缩了，加上很多地方新房限价，其实就是政府让开发商给老百姓(603883,股吧)输血了。

对于热点城市的房东来说，房子是赚钱的，但是对于房企来说，房子的确没那么赚钱了。

2019年上市房企的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。2020上半年，平均净利润率再次下降为13.35%，房企能赚的钱越来越少。

我之前还报道过2020年有上千家房企都跑去卖猪了，其实就是房企希望拓展新的出口，寻找新的盈利模式。

再看预期。

今年可以说是房企最惨的一年，一直都被打压，就不敢抬起头做人。

年初疫情打击下，房企基本揭不开锅，裁员的裁员，资金链破裂的破裂。

好不容易熬到年中，谁知8月下旬出台的“三道红线”基本上就卡住了房企的融资端，也进一步影响行业发展预期。

本来今年房地产的债务就很严重，贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

2021年房企还没有开始借钱，但是要偿还的债务就已经差不多跟上2020年全年了。

可想而知，房企的偿债压力有多高，起码未来好几年现金流都都是紧张的。

另外2020年最后一天，央行又发布了“两条红线”新规，这也直接导致了2021年第一个交易日，地产股几乎全线飘绿。

虽然这看起来是和银行有关，但其实说到底也是房地产行业，再次影响了房地产行业的发展预期。

而且从宏观的层面来看，随着城镇化进程推进，以后住宅的发展空间会越来越小。

从这几年的销售面积就能知道，过去10年，房地产行业是一片蓝海，催生了成千上万家房企，蛋糕越做越大，大家也都能分一杯羹。

但是这几年情况变了，房地产的蓝海似乎也到了尽头。

对比近几年的全国房地产销售面积来看，2017-2019年的销售面积并没有明显增长，今年前11个月，全国新房销售面积是15.1亿平方米，预估全年情况和2019年相差不大。

连续几年全国新房销售面积增长乏力，房地产行业见顶趋势明显。

这对于房企来说，生存环境日渐逼仄，以后的竞争恐怕是越来越激烈，甚至走向内卷。

房企短期利润下降，长远来看，预期也不好，地产股下跌也是情理之中。

当然尽管地产股下跌，也不妨碍房价照样涨，不过随着房地产见顶后，楼市的分化也会越来越严重。

各个城市的表现不一，一线城市我周三就分析了，二线城市后面也会逐渐发布。