“预计2021年北京市场投资活跃度将进一步增加，交易规模重回增长通道。”

“预计2021年北京市场投资活跃度将进一步增加，交易规模重回增长通道。”2021年1月12日，世邦魏理仕发布的《2020年第四季度及全年北京房地产市场回顾及展望》显示，2020年第四季度，北京写字楼市场共达成十三笔大宗交易，交易总额达148.4亿元。全年总成交额为638亿元，仅次于2019年，达历史成交额第二高水平。

报告显示，2020年年底开发商为回笼资金，出售多项优质资产，国内企业自用买家和国内险资为主的机构买家成交额分别占第四季度成交总额的38%和34%。2020全年，国内企业自用买家和国内险资为主的机构买家的成交额分别占全年交易额的34%和24%。

值得关注的是，2020年第四季度，办公类题材投资独占鳌头，其中纯办公产品交易额占第四季度总交易额的69%;全年纯办公产品成交额占47%，以写字楼为主体的综合体和“改办”类物业合占35%。

“随着新兴办公区域的崛起，其成长潜力也吸引了自用买家和投资者的目光。同时，地产基金投资的城市更新项目陆续完成改造后，形成了有现金流的优质投资产品，为保险公司和主权基金等投资者提供了更多的购入机会。”世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚介绍。

写字楼租赁市场进入复苏轨道

“2020年北京写字楼租赁市场在下半年逐步进入平稳复苏轨道，市场信心持续恢复和提升。”世邦魏理仕华北区办公楼部资深董事张冀苏表示。2020全年，北京写字楼市场新增供应面积69.3万平方米，新增项目集中在2020年下半年入市。

2020第四季度，北京市写字楼市场净吸纳量达到14.2万平方米，较过去10年所有季度的均值高出近一倍;2020年下半年的累计净吸纳量较2019年同期增幅约50%。分区域来看，望京表现最突出，在科技企业强劲需求带动下，贡献了第四季度全北京市近一半的净吸纳量。2020年第四季度北京写字楼市场整体空置率较第三季度上升0.3个百分点至17.9%，写字楼平均租金较第三季度下降了0.6%。

张冀苏预计，2021年，数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域选择。供需两旺之下，北京写字楼市场将迎来众多机遇。”

商务园区需求更为多元化

2020年第四季度，北京商务园区市场录得两个新项目交付使用，分别位于石景山和大兴子市场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄经济技术开发区、石景山银行保险产业园、顺义空港等子市场新增供应均超过10万平方米。

从需求端看，2020年第四季度市场需求更为多元化，除了来自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平方米，破单季净吸纳量历史纪录。其中海淀和朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效应更趋明显;得益于互联网、文体娱乐以及专业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于本季由负转正。下半年租赁活动的强势反弹推升全年净吸纳量至35.5万平方米。

2020年第四季度整体市场空置率环比下降2.3个百分点至23.1%。一些新增供应密集的新兴子市场，业主依旧有较大的去化压力，继续下调租金使整体市场平均租金持续下行;而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场租金表现稳健。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示：“近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日益紧密，北京办公区域版图不断向外拓展。未来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承接外溢需求，推动北京办公多中心格局的发展。”