来源：大胡子说房，已获授权转载

有一夜暴富的机会吗?

过去我们国家有，只要在墙上画一个“拆”字，一个腰缠万贯的富人腾空出世。

疯狂大拆大建的年代，连论坛帖子都充满了金钱的腐臭味。

疯狂时期，连论坛帖子上都有个拆二代在述说自己的烦恼，因为二次拆迁，在深圳分了14套商品房，现在膨胀堕落求骂醒。

每月只能靠收租赖以为生的生活，和996加班猝死的打工人，呵，阶层就是如此分裂。

不过，这一切在去年夏天突然戛然而止。

去年8月，国务院正式发文：全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁!

和直接推倒分钱分房不同，旧改是对老旧小区进行全面改造，就是对墙面分化、楼梯就安装电梯、改进小区绿化、增加停车位、水管电力、消防安全等进行改造。

没有拆迁、不赔房也没有丰厚拆迁款，还想买老破小博拆迁的梦，似乎碎了。

不过炒房客怎么会就此甘心，新一轮的炒房招式又来了。

怎么炒?

【1】

2020年新出工改造城镇老旧小区3.9万个，波及住户近700万户，到“十四五”末，即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。

轰轰烈烈的老旧小区改造就要来了，促进了多少就业和电梯行业的蓬勃发展，如此大的动作，有一些别有用心之人，也想分上一杯羹，开始把炒房的心思放到这里。

既然全国旧改代替拆迁不可逆转，那是否赶在老旧小区改造前买入高层，价格还能便宜，等加装电梯后，房价上涨之后卖掉，赚上一笔钱?

通过老旧小区改造前后的差价来实现炒房的目的，这种新型炒房手段出现了。

但我劝你耗子尾汁。

老旧小区改造本是一项利民的民生工程，可现实中会遇到难题，尤其是加装电梯这一项。

电梯肯定不是免费安装，哪怕政府愿意掏一部分，也仍然需要业主出一部分，问题就在于掏多少?

一些人十几年前买的3楼，对于6-8楼层高的小区来说，这个楼层是黄金楼层，一般也是同楼层单价最高的。

可一旦安装电梯，原本属于低楼层的优势瞬间就没有了，而且还要掏钱。

一位网友说他就买的三楼，小区张罗安装电梯，要求费用还是5万元，他自己觉得5万费用太高，对他个人而言他所在楼层不高，也没有使用的必要性，重点是本来1-3楼的房价比高层高，尤其3楼最高，一旦加装电梯，房价正好反过来。

装了电梯，不仅房价没有优势，自己还要掏钱，换做谁也很难接受。

而且电梯高强度运行，时间越长保养费用越高，以后钱又谁出，又是一笔糊涂账。

所以哪怕是利民的大好工程，也会因为蛋糕分配不均而遇上难题。

拆迁会遇上钉子户，老旧小区改造也一样会遇到扯皮的人，一场耗时的拉锯战下来，最后偷吃没成功，反倒惹来一身腥。

所以赶在老旧小区改造前入手投资的做法，是不建议的。

但另一角度，那些前些年入了老破小(非学区房)坑的人，却正好可以借此机会解套。

【2】

老破小换了马甲就不认识了吗?

老破小进行旧改，只是对外立面和便利性进行了升级，整体感观视野更看好看，看着更舒服了，但没有动摇房子的本质。

改造无法延长房子的楼龄，房屋内里的结构也没有根本性的改变，户型还是那个户型，承重墙也还是那个承重墙，哪怕进行了升级改造，也不太可能造成价格暴涨。

和拆迁带来的巨大利益，改造对房价的拉升太微弱了。

这本身就是利好房东的措施，对于短线炒作根本没油水可捞。

甚至老房子随着楼龄增长，贷款年限还会缩短，金融杠杠更高，在限售强压下，想通过买入老破小赚取旧改后的价格差，算上买入的价格、利息和持有的时间成本，利润空间太小，得不偿失。

旧改政策的登场，就是真的切断了棚改的造富运动，也打碎了前几年入手老破小去赌拆迁的那些炒房客的如意算盘。

前2年棚改拆迁轰轰烈烈，有人入场买了老破小博旧改，到了限售期满，结果拆迁却不搞了，失败，但好在还有旧改，还能趁这个窗口期把房子转手给那些手头资金有限的刚需。

所以还有解套机会的，我建议你抓紧时间跑。

因为现在楼市普涨行情基本不会有，分化时代下，投资赚钱的主流永远不会是老破小(非学区)。

【3】

用旧改代替棚改，其实也是楼市调控的手段之一。

元旦回家，我们老家韶关的旧改也已经推进得差不多，整体外墙粉饰了一遍，临街商铺做了统一的广告牌，20年以上楼龄的步梯房也开始装了电梯。

这是好事，但对于入场了三四线城市房产的投资客而言，却不一定了。

过去棚改拆迁释放了大量的购房需求，大量资金涌入新房市场造成了三四线城市房价上涨。

但现在旧改反而因为居住条件改善，许多人开始搁浅了置换的需求，一下子丧失大部分的购房需求，对于本来就供大于求的三四线，这会更雪上加霜了。

老旧小区改造对三四线城市的楼市而言，是一个非常大的冲击。

而且像深圳，一旦老旧小区纳入“综合整治”，基本也就没有了拆迁的可能，前期买入老破小想赌的，现在牌面基本很清晰了，十赌九输。

再说一次，非学区房的老破小，赶紧趁着这次老旧小区改造，把手头上的房产置换到更优质地段的好房产上。

说了那么多，那到底什么才会是市场的主流?

世界千变万化，但有2点趋势基本是不会变的：

父母疼爱子女的心，以及全面改善时代的到来。

所以有2类房产将是未来10年中国楼市的硬通货。

学区房以及次新房。

老破小的学区房价值不是地段，也不是房子工艺建造，而是房子背后的学区。

父母之爱子则为之计深远，中产阶级能为子女付出的程度，远超你的想象。

哪怕去年房价一直低迷的天津，学区房却依然坚挺，上三区尤其是和平，单价十几万的学区房比比皆是。

天津核心十区中八区房价下跌，在如此低迷的2020年，和平区依然能上涨2.63%。

凭什么?

当然是和平区强劲的学区实力，难道是图和平区新华路和五大道的道路拥堵，交通不便吗?

其次是全面改善时代已经到来，对美好人居生活的追求是人们置换房产的根本动力，但核心区因为土地开发的饱和，新房往往不多，所以核心区的次新房会是市场成交的热门产品。

有足够资金的可以大胆买入这两类房产，不管行情如何变化，都能走出独立行情。

【4】

投资老旧小区博改造后的价格差，这种玩擦边球的打法已经不适合当前的楼市。

房住不炒的大基调之下，改造代替棚改背后释放的信号很明显：

房子真的是拿来住的。

对于手持老破小的粉丝，我给出的最后忠告就是：趁此机会，赶紧把手上老破小抛掉。