2021年房地产市场会呈现何种走势?房价涨还是跌?春节前买房还是春节后再出手?这是最近一段时间大家最关心的几个热门问题。

最近几天国家统计局陆续公布了房地产的各项统计数据，其结果显示：2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%;商品房销售额173613亿元突破历史记录，增长8.7%;商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%;全国平均房价更连续5个月进入“万元时代”，最高时10543元/平，较上一年最高点时增长高达7.5%。一句话总结，2020年虽然开局不利，结果却出人意料。

之所以会出现这样的结果，业内人士分析认为，主要是三方面的原因：其一、信贷政策整体宽松，居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录;其二、年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求;其三、非常时期，海外投资锐减，资金回流，叠加改善需求明显上涨。

如果以所有人最关心的平均房价增速来看，2019年没买房的，选择在2020年买房，整体看成本至少增加了7.5%。当然，像深圳、银川这类城市二手房涨幅超过了15%的城市，买房多花的成本可能就更高了。

2020年全年调控累计出手489次，但市场依然是延续了“慢牛”趋势。叠加最近一段时间不少资金都预测，2021年房价上涨压力仍然比较大。其中最值得一提的就是社科院，在报告中早早就直言预测，“2021年房价平均涨幅在5%左右”。这让很多有购房需求的无房者十分焦虑。

2021年要不要买房，2021年到底适不适合买房?在给出“答案”前，我们先看一下当前楼市的整体情况：

首先，2020年9月份和2021年开年第一天，国家分别出台了涉房企业融资监管“三道红线”和银行的“红线”与“五档监管”。核心目的就是为了控制房地产信贷无序扩张，主要手段是通过设置红线的方式让一些不达标的企业主动降负债、降速，以达到掌控大局的目的。直白点说，就是控制资金流向房地产。

这意味着国家已经在慢慢控制房地产行业发展速度和扩张规模了，不再允许房地产行业的野蛮发展。对于房企，其实就是意味着不能再继续大规模融资扩张，失去了大量的资金来源。这也是2020年以来，全国绝大多数房企扎堆降价卖房“以价换量”回笼资金的根本原因。不要以为2020年已经结束了，事实上这只是开始，未来2-3年才是房企最难熬的时间;

其次，2020年虽然房地产整体数据很好看，但是我们不得不提的是，市场分化很严重——有的房价涨得凶，但70个重点城市中也有26个城市的房价跌回一年前，这其中，牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南跌幅位居前十位。全国房价分化非常明显，买房不能再闭着眼睛选。事实上，从机构调查的数据来看，我们不难发现，2021年绝大多数购房者对后市的预期并不高，接近70%的被访者表示会“继续观望”;

再者，楼市销售面积、销售额纷纷创历史记录，这个我们不否定。但不可忽略的是，根据易居研究院发布的数据显示，全国100个城市的新房库存已经达到了5亿平。2019年库存增速是6%，2020年销售面积创历史记录的情况下，库存增速却不减反增，达到了最高点7%，说明现在的房子并没有那么好卖，而且销售速度赶不上建房速度。

最后我们想说的是，其实早在2020年初，易居研究院就发布报告称，从2020年起全国的新房市场已经进入“供大于求”局面了。联想到我国城镇地区房屋空置率已经超过20%，空置房足够解决2亿人的居住问题，所以对于后市，我们很难相信前几年的奇迹能再次上演。

因此，我们必须不断强调的一点就是，“房住不炒”意味着刚需时代来临，这表示我们该用发展的眼光来重新审视现在的楼市了，绝不能完全依赖于过去的经验。尤其是对于靠投资炒作楼市赚钱的人来说，如果仍然一意孤行认为“买房是躺赚”，最终可能会付出惨痛的代价：一方面，国家提出房住不炒，而且要求各地方要牢牢坚持，这意味着未来调控会成为常态，现在冒险进入可能最后会“为国接盘”;另一方面，从投资收益成本核算来看，现在投资买房真的很难再获利了。

经济学家李迅雷算过一笔账，现在投资买房的成本是7%，包括资金成本、房屋折旧成本以及其它杂七杂八的税费等。换言之，如果我们所购买的房子每年的房价上涨幅度不超过7%，其实是亏钱的。

对于刚需来说，不管市场如何变，都要遵循“按需行动”的原则，即有需求就买，不要特别挑时机。一则没有人可以预测到市场的“底部”，二则老想占便宜可能吃大亏，尤其是拿着三成首付的刚需，往往很容易因为信息不透明，被擅长营销的开发商套路。

如果我人微言轻，说出来的观点大家不放在心上，那不妨看看精于算计的投资大佬们对2021年楼市的看法吧。2021年适合买房吗?李嘉诚、马云发声“指点迷津”：

李嘉诚：从过去7年持续不断抛售地产业务这一点可以看出来，曾经的亚洲首富对房地产显然不再有以前的热情了。事实上，李嘉诚2017年就对房地产的走势有所“暗示”：房价、地价涨幅太高，已经没有太多利润可赚。他在接受采访时甚至直言，未来5年不管是香港还是内地的房价都会迎来“大风暴”，这种情况下，刚需按揭买房自住没问题，但是炒房应该立即停止。

从李嘉诚这段“暗示”言论中我们不难发现，其实对于后市，李嘉诚还是比较悲观的，对于投资买房，他也是持反对态度。核心原因是，缺乏需求和资金支持的楼市，未来大概率会趋于稳定，已经无利可图了。虽然他自己曾经靠着楼市发家，但是一旦发现苗头不对，还是会毅然决然“撤离”。这也值得很多投资买房者学习：没机会的时候，一定要认清现实，该撤就撤，不赚最后一个铜板。

马云：2021年要不要买房，电商大佬兼网红名人马云也给出了9字建言：不要太着急贷款买房。即实在有需求的，如果自己条件允许可以买;那些没需求的就不要去凑热闹了，尤其是那些幻想靠投资楼市发财的年轻人，要赶紧放弃幻想，要更加务实才对。

在马云看来，未来两个年轻人根本不用愁没房子住，相反应该思考如何管理好房子，因为两个年轻人未来可能要继承5套房子。更主要的是，马云觉得，国家未来一定会控制房地产的投资规模。根本原因是，经济发展靠房地产不可持续，房地产现在的繁荣是牺牲年轻人幸福为代价换来的，这种发展不应该被高高捧起。基于此，现在的年轻人不应该过早背负巨额贷款买房，一方面这会削弱年轻人的创新拼搏能力，另一方面这会加剧年轻人的投机取巧思想，特别是现在很多年轻人经常幻想买房一夜暴富，这种不正之风该彻底停止了。

总结：不管我们承不承认，房地产都依然对我国经济有支柱作用，而且放眼全世界，没有哪一个国家的房地产是没有投资属性的。所以，未来楼市依然存在投资价值。只是有一点需要明确，房地产已经彻底过了投资的黄金时代，现在是刚需时代。换句话说，2021年刚需买房可能适合，但继续幻想靠投资买房发财暴赚，这种春梦该彻底醒醒了。为什么这么说?一则国家回归房地产住人属性的态度很明确;二则越来越多的信号显示，房地产挤压了实体经济的发展，确实到了不得不“削减”的地步了;三则从发达国家的经验来看，经济想走向高质量发展，一定不能过度依赖房地产。国家过去半年多，两次出手“收紧信贷”(设置红线)，就是最好的证明。