昨天晚上，上海楼市突然加码调控，先给大家说说背景。最近2个月上海房价突涨，涨的有点让人恐慌了，最新一期的月环比涨幅加速到了4%...这是什么概念呢?一套500万的房子，1个月涨幅20万，相当于一个高级白领不吃不喝一年的工资了，如果这样连涨一年会怎么样?十年白干。光是想一想，就足够让买房人焦虑恐慌的了。

而且人是社会动物，这种“焦虑恐慌->加速购买->房价上涨->进一步焦虑恐慌”，会形成自我加强的正循环，在16-17年，这是大家熟悉的味道。

就在这个时刻，上海八部门连夜发文，出台了新的调控政策。赶紧给加速上涨的上海泼一盆凉水，我觉得还是很有必要的，不然上海房价的起飞角度还真是有点吓人。

这盆凉水泼的够不够猛呢?给大家解毒一下…

正文是洋洋洒洒十大条，咱们还是老规矩，给大家拧干了说重点：

一是限制假离婚，离婚3年内购房的，其拥有住房套数按离婚前总套数计算。

实质性的堵住了离婚大法，是最实在的一条。以前的做法是，婚内房产更名，把房产集中到一个人名下，再离婚腾出资格，无房的那一方甚至还能做出首套资格，进出一趟民政局是破限购最低成本的方法。

这次新政修复了这个bug，堵住了夫妻联手倒资格的口子。

二是满二改满五，以前是满2年免征增值税，现在是满5年免征增值税。

这条杀伤力比较大，出发点是去投机化，对那些买房两年就卖的短炒行为，增加成本。不过加税本身也是双刃剑，增加税费的很大一部分由买家买单，实际上可能增加购房者成本，满五免税的房源也会变得相对稀缺。

三是严防信用贷、消费贷、经营贷流入楼市。

这个主要得看执行力度了，这一轮北上广深的消费贷、抵押贷，利率比正常房贷还低。但这条能不能落实，最终还得看银行的执行了。

四是新房优先满足无房家庭。

最近这一轮，深圳和上海的新房二手房倒挂非常显著，而且区别于北京的限竞房偏于刚需向，深圳上海的很多高端盘，是富人资产增值的机会。热门地段的一套房，可能倒挂几百万，打新成了致富机会，这一条修改规则，可以给没房的刚需更多中签翻身的机会…

连夜调控表明的是zf的态度，一波儿组合拳下来，上海的房价会形成拐点吗?

先看调控政策的力道，算是中等，比深圳调控更有力，但和17年北京的调控比，这些大招就很一般了…这也可能反映了对房价上涨的容忍度“深圳>上海>北京”。

再看目前的阶段，上海房价从去年3月企稳开始温和小幅上涨，直到11月才开始加速快涨，总体来说，还在行情的上半场，这个时候调控政策泼冷水，我预测带来的只是减速，而不是拐点和倒车。

最后咱们再说说跟大家最有关的，对北京楼市的影响。

首先，北京会跟进政策吗?

大概率不会。上海之所以调控，是因为出现了快涨，发烧38℃的人得马上吃退烧药，可北京现在的温度就是36.5℃，没有吃退烧药的必要。先给上海吃，也尽量让ta别把北京传染了…

然后，对房价上涨的容忍度是多少?

上海之前的上涨节奏是每年5-10%，这个涨速下，和大家的收入增长匹配，还是相安无事的，而一旦慢牛转快涨，调控政策就来了，用上海给大家提个醒，不要忘记“房住不炒”。

最后，对于北京，今年的上行风险大于下行风险，但我依然预测2021年没有大涨。

楼市的温和回暖，对于要买房的同学，和已有北京资产的同学都是件好事。

而比预测市场更重要的，是跟踪和观察市场。今年咱们也会加大对北京房价和楼市温度的数据观测频率，有变盘随时通知大家……