来源：大胡子说房，已获授权转载

关于长三角的实力，还是简单说一说，长三角经济规模中国第一，以全国2.2%土地面积和全国11%左右的人口，创造了全国20%以上的GDP。

长三角很多城市都非常有“钱”，真正的“高手如云”，如果你GDP低于7000亿，前十名都排不进!

但就在这高手如云的长三角城市群里，真的不是所有城市都有投资价值，一不小心，可能就掉坑了。

我们一一来剖析，首先长三角的绝对龙头城市，上海，就在前几天已经出台调控，从9月开启的上涨行情，不到4个月戛然而止，大胡子李老师对这两年的楼市行情的趋势归纳为：牛短熊长，就是牛市很短，但熊市很长，调控之后可能房价要横盘很长一段时间，但只要一回暖，速度可能就非常快。

那上海的牛市是不是已经过去了?作为长三角龙头，上海如何买房?还有旁边的杭州以及各大长三角城市又该如何?一个个来看。

【1】

上海：长期上涨是趋势

上海房价已经到达底部，已经到了入手时机。

如果去年入手上海的，整体上涨至少5%以上，部门板块上涨20-30%。

哪怕1月份上海已经加码调控，但本身城市的价值就决定了上海不可能沉寂下去，只是稍作调整，只要机会来了，长期上涨肯定是趋势，对上海楼市的走向，李老师判断是：

调控虽至，但2021年上海房价还是会平稳上涨。

那上海如何买?

先记住一个大方向：内环随便买，中环挑着买，外环谨慎买，外环以外最好不买。

哪怕是魔都，买房也不是闭眼买。

在具体的板块上，李老师建议：浦东买房重点关注陆家嘴，张江、金桥、外高桥保税，而临港哪怕放宽限购也不建议大家买。

另外，在上海买房，牢记以下几点要点：

1、上海买房，一定要瞄准了地铁房来买。上海有59%的小区都离地铁站不到1公里，属于典型的地铁密集城市。小区远离地铁，属先天性残疾，未来跑输大市!

2、市区买房，除非有超级好学区，尽量买次新房，楼龄不要超过20年。

3、金山、奉贤和崇明是上海买房三大坑，除非是在该区工作的人，否则不建议买。

【2】

高期待的杭州，仍然有价值

2020年的杭州，肯定是魔幻的。

自4月开始，2020年每月的二手成交量都明显大超去年对应月份。2020年截至12月28号杭州全市(不含临安)二手房成交约10.2万套，环比2019年的8.1万套上涨幅度为25%左右。

10.2万套，这个数据是什么概念?

翻看杭州8年楼市成交历史，虽然不是第一高，但也是第三高，在疫情之下，杭州去年整体成交还能破10万套，足够体现楼市的火热。

并且还一度出现个别盘的爆火。

比如一楼盘6万人摇号，创史上最多人摇号记录;

比如一楼盘中签率低至0.5%，创最低中签记录;

杭州的火热，到底为什么?

根本原因在于人口的爆发性增长!

2019年，杭州人口增长55.4万，全国城市增长第一，占了全浙江一半的人口增长比例!

结合2-8月，杭州医保参保人数增加30.5万预测，2020年杭州人口增长至少在50万以上甚至超2019年!

这就是杭州去年楼市火爆的核心原因。

不过去年年中杭州已经出台调控，可惜和深圳一样，成交量只是短时间压抑，年底成交量还是翘尾，1月份为了抑制杭州打新热，更是精准出台调控，至于对楼市影响如何，还得看接下来几个月的表现。

对于杭州如何买房，务必跟着城市发展规划走，其次最大标准就是跟着产业布局走!

这是杭州买房最核心、最典型的策略!

杭州的城市发展规划的核心在于三江一湖、一带两走廊。

三江一湖：钱塘江、富春江、大运河，西湖。

其中以钱塘江为核心，这是杭州的绝对中心和CBD所在。

一带两走廊：钱塘江经济带、城西科技走廊、城东智造大走廊

钱塘江经济带>城西科技走廊>城东智造大走廊

基于以上，在杭州选筹核心关注以下几个板块：

一带：钱塘江经济带，重点关注——钱江新城、钱江世纪城(奥体周边)、萧山经济开发区、滨江长河。

走廊1——城西科技走廊：重点关注杭州未来科技城(阿里巴巴总部)、青山湖科技城

走廊2——城东智造大走廊：杭州经济开发区(下沙)、大江东产业聚集区

大胡子李老师也根据资金预算，给大家做了优先级别的排序：

资金充裕核心关注：钱江新城>钱江世纪城;

其次关注城西科技走廊：未来科技城>青山湖科技城;

资金紧凑者最多可关注城东智造大走廊：杭州经济开发区(下沙)

杭州不限购中，最有价值的买房区域：临安!优先考虑青山湖科技城，其次跟着16号线地铁去买。

桐庐、淳安、建德都不建议买，除非当地自住，尤其是千岛湖的所谓旅居养老房，从投资角度绝对是个大坑!

【3】

有点尴尬的南京，大概率得横盘

说起南京，虽然教育实力非常雄厚，但在整个长三角城市中，地位确实有点尴尬。

2019年全江苏人口增长20万，不如杭州人口增长的一半，而省会南京增长只有7万。

近10年南京人口增长区区50万，而长三角另一城市合肥，10年人口增长248万!

人口增长乏力，代表南京对人口的吸引力在下降，这也是南京房价上涨的核心硬伤。

没有人口的流入，对房价的上涨自然没有支撑力，这也导致南京的库存量一轮攀升的原因。

截止2020年11月18日，南京楼市新建商品房库存攀升至55374套，同比去年同期，多出近1.2万套库存量。

5万多套的库存又是什么标准?

回看南京过去楼市，除去2014年的高库存之年，过去那么多年超过5万套的库存非常少见。

如果没有大量的人口涌入和绝对的利好政策出炉，2021年的南京大概率会陷入低迷横盘。

所以2021年想买南京的，除学区房之外，不必着急!

在南京买房，大胡子李老师建议牢记最核心原则：

新街口为核心+4大城市副中心(河西新城>江北新区核心区>南站新城>紫东核心);

鼓楼是追求顶级学区的首选，滨江板块兼顾地段和景观，也是购房优选。名校云集的新街口板块，是地段和学区结合得不错的板块。

如果总价在300-400万，大胡子李老师重点推荐江北核心区、紫东核心区以及江宁百家湖、九龙湖!

而南京也有要注意避开的坑，一个是低于2万/平方房产不建议碰。另外往北的六合，往南的溧水、高淳属于不限购区域，除非当地刚需买来自住，投资角度不建议买。

【4】

低迷的苏州，或将迎来下跌

和尴尬的南京相比，2020年的苏州楼市也并不火热。

首先是每月成交面积低于供应面积，库存去化周期不断走高，商品房成交价同比上涨非常微弱!

2020年的苏州楼市就已经处于供大于求的局面，而且整个市场还处于库存不断增加的态势之下。

可以预见2021年的苏州库存只会高不会少，基于这样的大环境之下，大胡子李老师给出苏州今年楼市的预测：在没有明显政策利好刺激之下，苏州楼市会呈低迷甚至局面降价状态!

所以想在苏州买房，除优质学区房需在3月前入手外，买房可做充分对比考虑后再入手!

苏州的选筹逻辑是：

有实力的，优先考虑“园区、姑苏、高新区”，这是苏州三点一线黄金发展轴。

尤其是园区，是苏州买房的绝对首选，其中金鸡湖板块是重点;

偏好传统优质学区和生活便利的，考虑姑苏区;

资金相对弱一些考虑高新区。

资金有限的，往南北两边走。向北可重点考虑相城高铁新城，向南重点关注太湖新城。

投资不建议买张家港和常熟，作为环沪城市：太仓尤其是昆山的地铁盘，是环沪投资的首选。

【5】

积蓄力量的合肥，还会有一轮复苏

合肥在2020年底的几个月，已经出现了明显的翘尾行情，看来跟随上海上涨的，不是苏州杭州，而是合肥。

去年合肥的二手房成交共83344套，同比上涨6.67%，单单12月份，全市二手房成交11788套，成交面积111.36万平方米，比11月上升32.05%，比去年同期上涨139.59%。

合肥在去年年底明显走出了独立行情!

并且合肥二手房房价已经连续涨了12个月!最新一期的冰山数据“100城二手房冰山指数涨幅排名”中，合肥以月涨幅2.1%排名全国第六!

截止到12月末，全市结转可售商品住宅面积为800.21万平米，按过去1年的月平均成交量计算，全市商品住宅库存去化周期为7.29个月。

也就是说，供少于求大趋势之下，今年合肥楼市迎来明显复苏的基础。

但要注意的是，合肥不可能像上海这样全面复苏，所以在合肥买房一定要选对区域和板块!

首先不管自住还是投资，政务区都是首选。政务区发展成熟，不管是作为就业中心，还是在建3/4号地铁交汇点，都是合肥的价值顶点。

其次，关注西和南两大核心发展方向。西有高新区、大学城，以科研为主，高新区重点看蜀西湖;南有巢湖、省府、金融后台服务基地，以商务、金融为主，重点看省府金融板块。

合肥新区繁多，老城区大量人口外移，除了中心政务区，投资不选老城。

新站区多劳动密集型产业，工业区与住宅混合，并不宜居，虽便宜，但也不是价值洼地。

【6】

长三角其他腰部城市，谁能脱颖而出?

长三角除了以上重点提及的城市之外，最受大家关注的其实还有一部分腰部城市。

尤其是长三角腰部五虎上将：无锡、宁波、南通、常州、徐州，这几个城市又价值几何?

这几个城市在去年的房价涨幅榜中，五虎有四虎都榜上有名，甚至还排在涨幅前二十。

这也足以证明腰部五虎的价值，但这5个城市还是得挑着买。

先看宁波，在库存去化放缓，政策不断打压下，宁波楼市2021年将会迎来横盘甚至下跌的局面。

所以当下入手宁波，大胡子李老师给出的建议还是充分考虑对比再做选择。

宁波的选筹逻辑是：

宁波发展核心方向是东扩，能买东部板块不买西部。重点关注CBD东部新城，或者以东部新城作为核心点向外延，进行平衡买房!

基于此，李老师给出几点大方向：

宁波买房的高价值区域，全部集中鄞州区。东部新城>鄞州中心>高新区>老江东

资金实力稍弱;沿着地铁往鄞州东西两边走，优选选海曙、其次江北，最后北仑!

所谓的杭州湾，其实是在宁波慈溪。这是宁波买房最大的概念包装，或许也是最大的坑，千万别碰!

其次来说南通，大家呼声很高，这些年涨幅也很火，但南通的老龄化是全省最严重的，在老龄化严重，人口流入得不到补充之下，南通的下跌只是迟早的事。

所以哪怕是腰部五虎城市之一，南通，李老师的观点是：不建议投资。

第三说说无锡，无锡从去年8月份开始成交开始走低，价格也开始走低，这是在调控之后反应最直接的城市之一，并且在成交走低的同时，供应却在加大。

因此2021年的无锡楼市会大概率呈横盘下跌趋势。

第四是最近问得最多的徐州，徐州确实涨了很久，已经连续上涨57个月，并且成交依旧火热。

这主要得益于徐州的棚改化进程推进，以及大规模的地铁修建，固定资产投资自然会推高房价预期，并且这一点短期还不可扭转。

因此李老师给出徐州的预测是：2021年依旧会呈小幅上涨趋势。

最后说常州，常州在2020年月度成交呈下降趋势，尤其是11月和12月，成交非常低迷，预计这种低迷局势还会蔓延到今年，因此常州大概率在今年也会是横盘走低的态势。

【7】

不可否认，长三角的经济总量确实非常高，实力也非常强。

但也有一些不合理的现象，那就是浙江某些地级市房价非常高，且至今无解。

比如衢州、丽水、舟山，是浙江省GDP最弱的三个城市，GDP只有1200亿-1500亿元，但是这里的均价基本跨过1.5万的大关，中心区甚至破3万。

而GDP是他们8-10倍的无锡、佛山，房价也没有比他们高多少。

这些城市，投资角度是不建议的。

而且长三角有一个非常明显的弊端：老龄化严重。全国主要城市的老龄化排名，前十名城市，有七名是来自长三角。

人口增长速度也显然落后于大湾区，2019年江苏人口净增长19.3万，增长总量还不如一个佛山。

总结下来，长三角基础很好，空间很大，但城市的选择也多，一不留意，很可能掉坑。

在长三角买房，一定要认准头部城市!如果是腰部城市，潜力肯定不如大湾区的腰部城市有价值!

最后，我们的城市预测系列还没结束，还有成渝都市圈的预测，关注成都、重庆的千万别错过!