朋友们，大家好：

在新的一年即将到来之际，想跟大家简单分享一下我对市场和行业的一些基本观察。总体上来说就是5个加速度。

第一个加速度，是二手房市场的发展加速

过去几年整个中国的二手房市场一直保持在6到7万亿的规模，分别来看，一线城市的二手房交易占比已经达到了80%以上，二线城市基本上保持在50%-60%之间，三四线城市大概只有30%左右的市场占比。

未来几年，尤其是2021年，我相信中国的几个二线核心城市的二手房市场还会加速发展;三四线尤其是环沪和粤港澳大湾区的市场，总体上也会出现一个比较快的发展速度。二手房是一个生生不息的行业，市场还在快速的生长。基于这个大背景，对二手房市场的深耕将是企业持续成长的一个基本条件。

第二个加速度，是新房渠道化的发展加速

过去几年整个中国房地产市场发生了一个基本变化，就是新房渠道化。新房交易越来越多的通过渠道来完成，2019年渠道交易额只有2万亿左右，2020年达到了4万亿，我相信2021年将突破6万亿，这是一个非常大的市场。

同时我们也看到，特别是在环沪这样一个5000亿的市场里面，新房渠道的交易占比已经达到了50%-60%，渠道佣金也达到了5%-6%，包括粤港澳大湾区，还有一些二线核心市场，实际上渠道的费用已经非常大。在这种情况下，我们需要立足于二手，同时抓住新房业务，平衡发展。我相信，未来优秀的中介公司一定是新房和二手房的业务结构保持相对的均衡。

第三个加速度，是整个家装家居大产业链的数字化发展加速

最近我也在研究家装家居产业链，总体上来讲，今天新房交易、二手房交易和家装家居这三个赛道是高度融合的，相信大家已经关注到了，像万科，龙湖，碧桂园，恒大，几乎所有的头部开发商今天都开始纷纷进入到物业租售中心，进入到中介业务。未来我相信整个家装家居也会成为很多开发商布局的一个主要战场。

此外还有非常多的大型头部流量平台，包括阿里，头条，京东，基本上大家都在瞄着家装家居这样一个大产业链进行深度的布局。背后的核心，就是家装家居的产业链正在快速地数字化、系统化，大概相当于我们五六年前的中介行业。五六年前的中介行业处于一个数字化加速发展的阶段，今天大概就是落脚到家具行业，同样也在经历这么一个快速的数字化、系统化、工具化的加速发展的通道上，这会带给我们非常多的机会，也同时带来非常多的挑战。所以我相信，未来的中介公司也好，物业公司也好，开发商也好，大家都在布局家装家居赛道，数字化是一个不可回避的、重要的、实现增长的前提条件。

第四个加速度，是物业租售中心的发展加速

过去几年整个中国的物业租售中心实际上处在萌芽期，物业租售的渗透率并不高。但是有一些做得好的企业，比如万科、龙湖，他们的物业租售中心在项目上的市占率普遍已经达到了40%，甚至更高。我前几天调研了北京的一个豪宅项目。这个项目过去一年中成交了10套豪宅，这10套豪宅的套均总价是1亿左右，其中这10套里面有9套都被租售中心成交了。

实际上租售中心是过去被忽略的一个业务。今天来看，无论是碧桂园推出的“有瓦”，还是龙湖推出的“塘鹅”，都是在快速布局物业租售中心。我相信恒大的房车宝2021年也会通过物业租售这样的入口，加快自己的线下布局。所以2021年，物业租售中心总体上可能处于一个快速的规模爆发期，这里既是一个未来潜在的供给增长的入口，也有可能为中介服务提供一个新的机会点。

第五个加速度，是人的价值释放加速化

过去几年我们越来越清楚地认识到各个行业，特别是中介服务业，本质上是人的服务业。家装家居业背后是工长，是水、电、木、瓦、油各个工种;物业公司是管家、保安;物业租售是置业顾问。总体上这些角色都是人的角色。

只有我们把人的价值充分释放，各个产业才能够有根本性的价值。归根结底围绕居住的一系列产业链，本质上都是人的产业链。所以我们只有释放人的价值，释放人的能量，充分地去重新构造人的供应链，我们各个企业才能够真正地掌握核心壁垒，才能够把壁垒发挥出更大地价值，才能够有规模上的成长。以上是我想讲的5个加速度，也是我在2021年对市场与行业的洞察。

在这样的基本逻辑下，我也想跟大家提出3个比较简单的建议，希望对大家有用。

第一个建议，就是重视人，重视服务

今天整个中国居住服务业最大的底层矛盾是消费者对服务的品质要求越来越高，而行业对服务品质的供给能力有限，所以这种需求和供给的错配，要求我们今天必须充分释放人的价值，服务的价值。所以我相信所有行业包括中介，物业，租售中心，家装家居产业，本质上我们都要在人的战略上，人的组织上，人的经营上做出更大的投入，才能够有更好的未来。

第二个建议，就是重视数字化

我们都知道在衣食住行各个品类里面，整个居住行业的数字化程度是最低的，而在整个居住行业里面，相对来讲中介行业的数字化程度提前走了一步，但是在物业租售中心、家装家居大品类的数字化才刚刚开始。所以我相信只有我们充分的数据化，才能够把产业链的各个环节打通，才能真正意义上提升我们的效率;

第三个建议，就是要重视效率

任何的商业竞争，公司的竞争归根结底是效率的竞争，谁有效率，谁能够赢得未来。所以今天，中介公司需要提升店效，提升人效;家装家居公司，需要通过整装，通过数据化、信息化的改造来提升效率;物业公司，需要通过植入更多租售中心的业务和多种衍生业务，来提升人的效率。

总体上这几类居住行业的细分产业，基本都是劳动密集型产业。劳动密集型产业的规模化、数字化是我们共同面临的问题，这一切问题背后的答案就是效率的提升。效率的背后是数字化能力的提升，是系统化能力的提升，是组织和人的能力的提升。归根结底，一切的一切是企业家认知的提升。

我们希望在2021年空白专注于知识的生产，把大居住产业链各个细分领域的知识进行充分的研究，充分的释放和传递，为大家在战略决策上、在运营策略的选择上能够有一些贡献。自空白创业以来，得到了大家非常多的支持和帮助，在这里我非常衷心的感谢大家!同时也祝愿大家在2021年有更好的发展，有新的收获。最后和大家拜个年，牛年大吉!