作者 | 摇号必中001

来源 | 清友会

上海新年伊始打响了楼市调控的第一枪后，几乎是一天一个政策的节奏，赠予、更名、法拍房、假离婚等漏洞逐一被堵上，严格信贷管理，调控持续升级，从严从紧。近期“沪十条”正式落地，备受关注的“无房家庭”界定、新房摇号操作细节得以明确，名下无房且5年无购房记录的刚需可优先加分，同时也给之前被误伤的的改善型购房者留了一道小口子。作为一名实实在在的上海刚需，看完上海新房摇号积分制后，我感觉还是很满意的，整个调控非常精细。

一、如何计分?综合五大因素，重点保护刚需

“沪十条”最大的亮点就是新增摇号计分制，包含基本分和动态分两大项，已婚、上海户口、名下无房且5年无购房记录、社保缴纳年限长的可优先加分，利好真正刚需。基本分最高60分，包含家庭、户籍、住房状况、在沪购房记录4个基本项;动态分部分，由社保缴纳月数和对应系数相乘而来，最高可达52.08分。最终得分由基本分和动态分加总而得，总分可能超过100分。以下是具体计算方法：

1、基本分

(1)家庭：认购对象为夫妻更有利，可加10分，如果是未成年人、成年未婚、离异、丧偶，均为零分。这条明显对于家庭更有利，之前是为了买房假离婚，以后可能就要为了买房而结婚了。

(2)户籍：上海户口可加10分，家庭认购时，夫妻双方有一方需为上海户籍，若均为非上海户籍，此项不得分。由此可见，上海户口还是很重要的。

(3)住房状况：住房类型除了商品房，还包括共有产权、公租房等保障性住房。名下在上海无房可加20分，有1套可加5分，2套及以上为零分。另外2021年1月22日(含)后就算赠予出去了，也会计入其中。另外，这一条和之前还有明显的不同，之前是全国范围内认房又认贷，这里仅统计上海房产，外地住房不计入。

(4)购房记录：在沪名下无房且5年内无购房记录，可加20分;名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分;近 5年内有购房记录的，不管名下是否有房，得分均为零。这里给先卖后买的改善型留了一道口子，保障合理的住房消费。

2、动态分

社保缴纳年限从2003年1月起算，到2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，社保缴纳系数区间为0.1-0.24分/月，若采用最高系数，最高可达52.08分。具体系数选择，根据楼盘类型和结构确定。新规实行后，今日开启认筹的三个新盘，系数均为0.1分/月。

若以一个家庭名义认购，社保缴纳年限可按社保缴纳月数最高的1名成员计算，取其高者;如果是以2个及以上家庭认购，按社保缴纳月数较低的家庭计算，取其低者。

二、如何参与?规则变化，三步确认资格

新房摇号规则明确后，以后采用“计分制”规则，分为认购、打分、摇号三个步骤。

第一步，认购。购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料，初步计算得分。

第二步，打分。填报完成后，市房管局、民政局、社保中心等进行联网核查，复查得分。按照房源数量和130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围线的所购对象可参与摇号。

第三步，摇号。确认入围摇号名单后，满足条件的入围者可按照正常程序参与公证摇号。

我粗略地计算了下，自己差不多有60多分。根据买房群的一个统计，已经有4466人参与，大部分人得分在50-60这一区间，60多分差不多可以排在前30%的位置，取得摇号资格应该没有太大的问题。

三、如何摇中?差额摇号，分高未必靠前

特别需要注意的是，即使积分排名靠前，并不意味着能摇中，后面的摇号过程依旧是随机的。进入摇号系统后，积分分值会被完全打乱，不分先后，这就意味着之前的第一名和最后一名摇中的概率都是相同的。

无房户在确认入围摇号资格时确实有优先权，这样能缓解热门楼盘高认筹率问题，但并不能保证优先摇到。新政规定认筹比例不超过1.3倍，在此要求下，至少还是会有23%的入围者摇不到房。

另外注意的是，企业用户参与新房认购的门槛明显提高，须同时满足设立五年、累计缴税100万、有10名员工社保满5年等多个条件，或者累计缴税超过500万。一旦认筹超过130%启动积分排序，企业购房只能排在积分摇号买房后面，企业炒房难度更大了。

积分摇号实行后，首套刚需最先受益，其次是近5年无购房记录、先卖后买的改善型需求，不再一刀切，保障合理的住房消费。但对于名下有房，希望通过二套房来改善的家庭，则相对不利，通过新房摇号改善成功的概率较小。

总体来看，上海的新房摇号政策确实十分精细，既保障无房自住的刚需，又兼顾合理的改善需求，还打击投机炒房，有人戏称是“奥数版积分”，基本没有空子可钻，有利于楼市平稳发展。