1前段时间，海淀学区房因XX引起了全民关注。经过XX之后，更贵了，上车门槛更高了。要想买一套像样的学区房，怎么着也得五六百万吧。非也!有这么一个地方，地处三环内，海淀区，但房价却很平民，只有八万多，和东城基本上属于一个水平。这个地方就是小西天。小西天处于海淀和西城的交界处，东边一街之隔是西城德胜学区，房价普遍在13-15万，而小西天只有8-9万，每平米价差竟达到了6万。不熟悉北京的人一定会以为，这是因为房子品质有差异，价格高的，品质一定好;价格低的反之。其实不然。不管是西城德胜，还是海淀小西天，都是清一色的老破小，基本没啥差别。这是小西天板块2月份的房源均价和最低上车门槛：

这些基本都是八九十年代的老房子，有些是公产有些是私产，小户型偏多，上车门槛较低。志强北园，270多万就可以买一个50平的小两居，还是海淀的学区房，这简直是想买东西海学区，但资金又不充足家庭的福音。

2看到这儿，你心里肯定会犯嘀咕：这么好的位置，房价却这么便宜，一定有坑，学位该不会是整个海淀最垃圾的吧?小西天，在学区划分上属于北太平庄学区。这个学区在海淀属于中下游水平，但绝对不是垫底的，因为还有温泉苏家坨、清河、西三旗这几个整个学区中，小学有：

中国农业科学院附属小学金典小学星火小学交通大学附属小学学院路小学

这五个。中学有：

交大附中北师大附中交大附中分校交大附中二分校

这四个。

不论是小学还是中学，都很一般。但不管怎样，还是要比大兴、顺义、房山这些区强一些的。这个学区的生源较弱，特别是金典小学和星火小学，据说一个班只有三四个京籍生源。

众所周知，名校之所以能成为名校，和学校本身、和教师水平关系都不大。北京近郊区那么多的名校分校，能成气候的却没有几个。这其中的原因很复杂，因为有很多名校分校仅仅只是挂个牌子而已，即便是把总校的老师派过去，生源差也还是不行。3既然如此，小西天还能买吗?

我认为要分情况区别对待。如果你想让孩子在东西海的学校就读，但又买不起好学区，那么，归属于北太平庄的小西天是一个还不算差的选择。但如果你想要投资的话，就完全没有必要了。这里虽然地处三环内，各种配套都非常齐全，但房龄较老，学区也比较一般，这也就是它价格低的根本原因，东边和西城德胜学区只隔了一条街，但德胜房价能达到13-15万，而小西天只有八九万。

差别在哪儿?很明显是学区质量。德胜在西城数一数二，而北太平庄在海淀只是中下游水平。不过，这里地段不错，保值性还是可以的，毕竟这里有那么多资源加持呢。以“志强北园”为例，该楼盘2017年最高位时，成交价在9.1-9.4万左右，如今8.2万，跌幅10%多一点，妥妥的跑赢大盘。