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2月份百城房价环比涨幅收窄今年楼市“打炒作”87次

据中原地产研究中心提供的数据显示，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次。其中1月份累计42次，2月份累计45次。而在上述调控政策中，囊括了北京、上海、深圳、广州、杭州、东莞等一线城市及热点城市。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，不仅是一线城市，二线、三线热点城市的楼市调控也在不断加码，这无疑向整个市场释放出更加明确的信号，即对房地产市场稳定的呵护。

同时值得关注的是，随着房地产市场在金融和土地两方面长效机制的进一步落地，在短期有利于房价的稳定，从中长期来说，对于房地产市场的影响也将更为深入和长远。

从今年多地出台的楼市调控政策内容来看，各地通过对信贷政策的调整，加大对购房资金的监管力度。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示，展望未来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控目标下，各地方政府更加灵活的因城施策以及更加精细化的调控政策内容，将进一步落实“房住不炒”定位，保障区域房地产市场稳定。

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1-2月11城土地出让金均超百亿，集中供地将为市场降温?

今年前两个月，上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿;同期，有8家房企拿地超百亿。

据中原地产研究中心统计数据显示，因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年1-2月的土地成交金额同比涨幅较高，50大热点城市卖地5146.8亿元，同比上涨高达30%，其中上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿。

在11个卖地超百亿城市中，只有北京和福州的土地出让金同比减少，其中北京土地出让金为281.18亿元，同比大幅缩水58.12%。

对于2021年初的土地市场，业内人士分析认为，整体房企拿地依然积极，土地市场热度持续提升，多个城市再次出现高溢价率土地成交，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

近期，有消息称，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，也就是全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

易居研究院研究员沈昕认为，预计集中供地新政实施后，对房企的现金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上将降低土拍竞争激烈程度和溢价率，土地市场周期性波动也将减弱。

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多地房贷集中度管理细则出台海南、浙江等地上调监管指标上限

去年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，自2021年1月1日起实施。

《通知》下发两个月后，多地监管层针对各自辖区内地方法人银行的房地产贷款集中度管理细则也陆续出台。其中，部分地区在政策允许的前提下，调整了相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

各地之所以可以对各自辖区内房地产贷款集中度监管指标进行调整，是因为《通知》给各地监管部门留出了弹性空间。

专家表示，各地对不同档位的银行机构明确了房地产贷款集中度管理上限，有助于银行灵活执行中央房贷政策。尤其是对于一些中小银行、和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更加灵活。

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北京市住建委将重点查处“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”等问题

针对媒体曝光、群众关注、市民热线反映的新建商品住房交易环节中的违法违规行为，结合对今年房地产市场形势的研判，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处“无证售房”“不实宣传”“合同欺诈和不平等条款”“违反预售资金监管”“捆绑销售和违规分销”“信贷资金违规使用”“借学区房等炒作房价”“违规工改住、商改住销售”“发布虚假网络房源”九方面问题。

据北京市住建委介绍，按照安排，从2月下旬开始，市住建委派出多个执法检查组，会同属地住建房管部门，先后对东城区万国公寓，朝阳区远创合景苑、东直门8号，丰台区誉悦家园、合雅金苑、黄庄九雅嘉园，大兴和怡嘉园等多个房地产开发项目开展现场执法检查。

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银行房贷集中度“红线”微调，对“房贷人”有何影响?

本轮地方监管“红线”的微调，是“对年初银行贷款集中度管理制度的微调，体现了‘因地施策’。”

招联金融首席研究员董希淼向记者表示，对于五档不同的银行设置不同的指标，“这是我国第一次对房地产贷款实施集中度管理”。在“房住不炒”的前提下，各地在一定范围内差异化的指标设定传递出了更为温和的调控信号。

值得一提的是，房地产贷款集中度两条“红线”的划定，使得多数银行个人住房贷款额度更加紧张，房贷放款速度变慢。

在此背景下，刚需“房贷人”应如何做好贷款筹划呢?大源按揭总经理郑大源为“房贷人”支招。他建议，首先最好提前半年准备买房事宜，一方面要去看房，了解房地产市场的走势;另一方面要确定由谁来买房，由谁来申请贷款，提前核实买房资格。其次，要了解贷款的资格问题，包括收入流水、征信、首付比例等。此外，要了解打算购买的房子，以及购买这套房子可能需要的时间及各项成本。

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房企2月发行境内债约276亿规模占比为近五年来单月首超境外债

2月房企发债规模环比大幅萎缩。贝壳研究院3月1日发布的监测数据显示，2月房企发债规模减至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。而今年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%。虽然发债规模有所下降，但据相关数据，今年前两个月整体融资规模，较2019年同期增长了27.4%。

房企融资结构中一个有意思的变化是，2月房企发行境内债的规模占比，为近五年来单月首次超过境外债。

对于房企是否会通过境内低利率融资，替换境外高成本债务的问题，华西证券地产行业首席分析师由子沛对多家房企调研后发现，房企未必会做这样的选择。

“单从融资成本来看，目前境外融资成本略高于境内，但不少房企并不会用境内债完全替换掉境外债。之所以还要在境外发债，主要是为了保持融资渠道的畅通。一些房企担心，一旦将海外债还清，未来不确定是否还有这样一条融资途径，因此一些房企宁愿用目前相对较高的成本，维持这一融资渠道的畅通。”由子沛表示。

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东莞调控加码!社保延至三年，首付比例增10%，开始打击“假离婚”

2月27日，东莞市住房和城乡建设局联合多个部门发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》(下称“《通知》”)，声明该《通知》自印发之日起施行，此前相关政策措施与该《通知》不一致的，以该《通知》为准。

将非本市户籍居民购房的社保年限延长到了三年，将购房的首付款比例提高了10%，此外还对“假离婚”炒房、利用经营贷炒房的现象进行了围堵。

专家表示，对原有的政策查漏补缺是今年整个市场的基调。

展望未来，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显，而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。需求端的抑制只是短期之举，目的是给住房制度改革腾出空间和时间，东莞必须开启住房制度改革，建立东莞特色的租购并举、市场加保障的、多层次的供应体系。