3月3日，上海市房屋管理局发布了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，其中最重要的一点是：“对按照优先购房政策购买的新建商品房，在购房合同网签备案满5年方可转让。

1、如何看待完善房价地价联动、优先购新房5年限售?这会对上海楼市产生哪些影响?

2、谈谈您对上海楼市的展望。

对此，「看懂经济」邀请了几名看懂APP专家对此话题进行了深度解读。

李宇嘉

广东省住房政策研究中心首席研究

对上海“限售新政”的分析

1、这类房子限售。

2021年3月3日，上海出台楼市新政，其中提到，“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。”也就是限售，但要注意的是，并不是全部新出售的房子都要限售，而是认筹率高于130%的项目，启动积分优先购房的人，才会被限售。

2、限售力度比较温和

这里讲的5年是从网签备案开始算起，一般从预售到最后交房，差不多需要1-2年时间，房产证办下来还需要一段时间。所以对于业主来说，真正感受到的限售的时间，差不多2-3年。力度相对温和，但为啥还要限售呢?这里有一个政府吸引人才的良苦用心，即通过土地限价、新房限价，一手房价格会比较低。在二手房价格高企的背景下，作为市民的福利，给到那些没有房子的新上海人、人才。但是，为防止你炒，给到那些真正需要的人，所以启动限售。

3、未来新城将是发展重点

新政还提出加大供应，结合前几天《“十四五”加快推进新城规划建设工作》的文件，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策和租赁政策。我们认为，未来新房供应重点在外围5个新城。中心区太贵、利益盘根错节、调控房价的难度较大，那就绕出来，曲线救国。这些新城规划好、配套好，政府会把发展重点向这里转移，新房供应也在这几个新城，政府用地价-房价联动的方式，给新市民、新引进的人才最大程度地让利。所以，大家未来买房，建议到五大新城，跟着政府的规划走。

4、房价软着陆的路径

新房限价，且通过地价一起限，与二手房割裂，通过规划、新城开发，将刚需、人才往外引导，渐进锚定市场价格，让二手房市场软着陆。政府的决心很大，只不过没那么快，楼市软着陆是个慢变量，但我们要看到趋势。另外，未来购房一定要小心了，如果你愿意选择5年限售，就可以去抽签认筹率130%的新盘。如果不想被限购，那选盘就要小心了。

严跃进

上海易居房地产研究院总监

3月3日，上海市住建委等部门发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。此次政策出台，充分说明当前调控从紧从严导向。结合近期部分大城市政策密集出台的事件，可以认为，今年全面解决大城市住房问题的调控战正式打响了。

1、落实限售政策

此次政策明确，实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这一点其实是配合了此前积分购房政策等内容的。此前积分购房客观上使得一些购房者可以获得优先购房权。同时，和其他城市做法一样，对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。所以实际上此次上海的做法也是充分考虑到此类购房的实际，通过限售，进一步限制此类住房的炒作。这也同时可以使得相关楼盘进一步降温。

2、严管企业购房

此次政策明确，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。从此类政策规定可以看出，对于企业的购房也进行了严管。这主要是两个渠道。第一、企业购房后，其持有时间有约束，这样可以防范企业进行短线操作。第二、通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少了企业抢房的现象。这样有助于真正保障购房居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。

3、落实限价政策

此次政策明确，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。这一点规定和此前上海普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。所以从后续的情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地方面理性报价，否则高价拿地王后，可能后续项目开发也会面临较大的约束。

陈达

美股大V，财经作家

从去年年底开始，上海新房认筹摇号采取了积分制，把认筹的人数和新房房源数量的比例控制在了1:1.3，简单来说就是分数越高的人越容易买到新房，而这个积分制是由两部分组成的(基础分+社保分)，也就是说在上海交社保时间越长的人分数越高。这个政策其实是对外地人或者新上海人非常不友好的，因为首先外地人拿不到基础分中上海户口的10分，新上海人可能是通过留学生落户或者人才引进或者居住证积分拿到的上海户口，这些人的社保分普遍是偏低的，和老上海人相比是没有竞争力的。而我们知道这两年购买新房的主力军其实已经从上海人转向了外地人或者新上海人，每个新盘的认筹比例起码有50%以上是这些人群，积分制新政出台之后，这些人可能瞬间失去了购买热门新房的资格。而更可怜的是，3/3的限售新政出台之后，可以说从2021年开始所有的新房被冻结5年交易，也就是上述的50%以上的本想购买新房的客户，只能被迫去购买2020年以前拿到产证的二手房，而我们都知道，新上海人或者有资格在上海买房的外地人，一般来说购买力都比较强，经济条件都比较宽裕，所以我个人认为今后的优质次新二手房会越来越贵，毕竟市面上本来5年内优质二手的供应一直都很稀缺，再加上需求大大增加，涨价是理所当然的事。举个再简单不过的例子，香奈儿仓库里的包不发货，店里的包你说是涨是跌呢?而从政府的角度来说，上海土地永远不愁卖，因为新房永远都有人抢，这样的政策有利于让新房降温，让购买力流入二手，毕竟二手买卖的税收也是重要的财政收入。

朱晓红

中国豪宅研究院院长城市运营专家

1、研究了上海房管局关于规范房地产市场管理的通知，感觉这种闭环的链式管控对稳地价、稳房价、稳预期会产生明显的效果。只要真心管、不遗余力的管、不留空子的强有力的管，市场规范，楼市朗空是可期可待的!

2、上海楼市是万众瞩目的大市场，刚需、改善、高端住宅需求结构完整，投资、炒房者也喜欢扎堆这片热土。所以，上海楼市规范管理难度大，要想稳地价、稳房价、稳预期，就必须下狠手，做细活，进行封闭式的环环相扣的链式管理。上海房管局的新五条，针对性強，相信能产生良好的管控效果!

冯国亮

仁居智库创始人

年后上海楼市调控再次加码，同时杭州等大城市也相继出台政策，说明这是统一的部署，房价地价双管联动，体现了楼市调控既要治标，也要治本的新思路。

优先购新房五年限售，这与北京限竞房五年限售有异曲同工之妙，定向施策，限制了这类住房的炒作空间，会起到降温效果，而影响范围有限，对市场不会造成太大影响。

上海十四五期间发展预期向好，而受本轮调控升级影响，楼市过热的驱动力会逐步减弱，市场会回归平稳的状态，而各类产品走势分化的趋势将会愈发明显。

陈雷

资深媒体分析师

1、新房销售规定为优先购房，意图已经十分明显，优先购房人群的购房应该是用来住的，而不是用来交易。本质是在细节当年进行调控，这样的调控更加精准，并没有想要把市场降温，同时也表明了上海对自己调控的信心。

2、因为是精准调控，所以对上海市场影响并不大。

3、未来上海楼市会继续保持较热状态，毕竟十四五规划中上海城市仍然需要快速发展。但调控仍然不会放松，所以市场会保持热度，但不会失控暴涨。

周正国

独立财经评论员

上海市区面积6000平方公里，远小于北京和广州的市区面积，做房地市场的限制有必要。最好规划能突破一下，通过快轨联通其他行政区半径50公里甚至100公里，可以减轻一些土地紧张的压力。再就是强力分散一些核心区功能到外围，可以舒缓一些压力。人口密度越高通常有利于经济增长，也不能分散过快，只能节制适当的速度。