每一次城市调研，每一次研究房地产市场价值，都会有这样一种感受：

最让人兴奋的几乎都是新城区，因为空白之下，无限的希望和憧憬;

最让人失望的几乎也都是新城区，因为期待和现实，往往天差地别。

今天这篇文章，我想通过一些真实数据和案例，跟大家聊聊我对新区的看法。

1

距离兰州主城70公里，有一个新区叫兰州新区。

兰州新区位于兰州市北部，处于兰州市和白银市结合部的秦王川盆地。

2012年，作为国务院批复的第五个国家级新区，兰州新区被定位为建设西北地区重要的经济增长极、国家重要的产业基地、向西开放的重要战略平台、承接产业转移示范区，行政区划面积高达806平方公里。

根据规划，兰州新区将成为兰州的副城，2015年达到30万人口，2020、2030年分别达到60万、100万人口。

806平方公里!人口100万!国家级新区!

这起点多高，定位多高，潜力多大，简直牛气哄哄!

造新城，房地产先行。

国家级新区获批之后，兰州新区瞬间吸引了一批又一批开发商进入，接连数年的大规模开发，让这个被尊为兰州副城的新区，从一片荒野变成高楼林立。

当年，几乎每一个初到兰州新区的买房人，看到一整条街的售楼部和宏大的规划蓝图，都激动得不得了，赶紧揣着人民币入场。

但，一个新区，没有好的产业导入和人口导入，就已经注定了败局。

兰州新区很多楼盘一直卖到了竣工还没卖完，有些开发商支撑不住资金链断裂最终烂尾，政府单位大费周章搬进去又无奈搬出来，有些小区到现在还是一片空城……

而兰州新区的房价呢?

2016年，全国房价大涨之时，兰州新区房价大约在4000元/平左右。

经历了一轮房价疯长，很多地方房价已经翻了几倍，但一直到2020年，兰州新区的房价却刚刚突破了5800元/平水平线，无价又无市。

2

距离郑州主城区东部30公里，也有一个新区叫绿博片区。

从郑东新区一路向东，过了白沙就是绿博区域，开车从东区到绿博片区，如果不堵车的话，用时约40分钟。

2016年10月，绿博组团规划批复，随后建业、亚新、名门、碧桂园、万科、融创、金科、雅居乐、康桥、普罗、永威等纷纷抢滩入驻。

清一色的品牌房企，清一色的低密住宅，容积率集中在1.2-2.5，主打小高层、洋房、别墅业态，被称为天然氧吧……

自此，郑州“最纯粹”的改善片区，非绿博莫属。

2017年8月至2018年6月，区域内8个项目一年开了26次盘。

其中，有5次去化率高达100%，5次去化率在90%以上;房源总推量5122套，开盘当天去化4326套，平均去化率达84.46%。

一时间，郑州主城30公里开外的绿博片区，成了郑州楼市最热的区域。

这里的房价，也从平平无奇的六七千，跳级上涨，巅峰期高层精装1万4，毛坯高层1万2-1万3。

市场向上，绿博的飞黄腾达有目共睹;市场变脸，绿博的惨亦是有目共睹。

2018年底之后，绿博市场一凉再凉，从1万34的房价，跌到1万出头，又继续跌到了7800。

房价在这里，似乎没有最低，只有更低。

3

更让人担忧的是，无论是兰州新区还是绿博新区，在中国城市的发展历程中，都不是个例。

多少“远、大”的新城区，沦为鬼城?

来看三张图。

▼▼截至2006年，国内各地已开建新城的规划面积覆盖图：

▼▼截至2010年，国内各地已开建新城的规划面积覆盖图：

▼▼截至2014年，国内各地已开建新城的规划面积覆盖图：

——以上图片来源：常晨、陆铭，2018

2006年，国内开建新城的区域，仅仅分布在沿海城市;

2010年，国内开建新城的区域翻了一倍多，把沿海城市和东部区域填了一大半;

2014年，已开建新城的规划面积，占了我国国土面积的一大半;

过去十年，国内掀起了一场造新城大潮，如火如荼。

截至2011年，我国建有2957个广义新城，规划面积超过10万平方公里;纳入规划的新城有675个，规划指标可查的新城有458个。

截至2014年，我国境内一共有272个城市建有新城，规划人口1.93亿。

有太多的新城，甚至规划还没落定，城建还没兑现，就靠着一个一个新概念，开始大肆宣传、大肆忽悠，大肆开发房地产，大肆拉高房价。

新区还没建设，规划还在纸上，房价红利就已经透支几遍了!

到最后，优质产业没拉来，人口没拉来，商业没拉来，拉高的就只有窜天高的房价，和一片没人居住的空城甚至鬼城。

2017年，我国二线城市和三线城市的住房空置率高达22.2%和21.8%。

也就是说，这些城市平均每5套房里就有一套是空置、没人住的!

而这一数字，在近几年高速扩张的新城区建设背景下，正在快速上涨。

4

在国内，新区遍地开花，新概念年年都有，究竟靠不靠谱?能不能买?

我的观点是：

1、所有三四五线城市，全新概念的新区，都不建议区买。

——这些城市，没有足够的、多的能溢出来的钱和人，老城区本就不够饱和，很难支撑新城区发展。

2、强二线城市、一线城市的部分新区，是可以关注的，但要评估以下三个指标：

新的城区与主城区有没有直接外溢关联?交通上是不是畅通方便?

会不会带来优质产业导入?

带来的产业，会不会成功吸引更多年轻人进来?尤其是中高收入群体的年轻人?

如果以上三个问题，答案都是肯定的，而且目前房价透支的并不多，那么这些新区就是可以重点关注的，可以认真挑一挑买一买的。

但如果这三个问题中出现任何一个否定的答案，那么请三思、慎入，因为一旦踏错，很容易高位站岗，碰上猛跌的市场，结局怎会一个惨字了得。