克而瑞研究中心 房玲、陈家凤

导 读

金辉递交上市首份年报，坚持聚焦与深耕战略，单城产能36亿元，TOP5重仓城市土储贡献近五成，土储权益比78%，结转速度加快，“三条红线”成功迈入绿档。

【深耕核心城市圈，单城产能36亿元】2020年金辉实现销售金额972.01亿元，销售面积692.04万平，相较于2019年克而瑞销售排行榜的金辉销售数据，分别同比增长9.39%和12.09%，增速基本与同期TOP50齐平。金辉聚焦的“六大区域”中，长三角贡献最大，销售额占比超25%，而西南和华中销售额贡献占比不足10%，其余区域销售贡献相对均衡。金辉长期深耕核心城市群，2020年实现单城市产能36亿元，以二线城市为主，TOP10城市的销售额占比72.82%。

【土储权益比78%，前五重仓城市土储贡献近五成】2020年金辉拿地态度相对积极，拿地建面权益比83.14%，拿地销售面积比0.62;截至2020年底，总土地储备建面3072.74万平，按面积计，土储权益比达78.26%，可保障未来3-4年的发展需求，仍需在杠杆可控的情况下把握拿地时机积极拓储。土储结构上，金辉“六大区域”分别相对均匀，西北土储量最大(占比23.25%)，而其余五大区域土储建面分布处于10%-18%;城市能级上，金辉一二线土储建面占比近七成，叠加前五重仓城市土储建面贡献47%，未来项目去化压力较小。

【结转收入同比增长37%，净利润大幅增长42%】受益于结转速度加快，2020年金辉结转收入同比大幅增长34.3%至343.8亿元，而当期预收账款对结算收入的覆盖倍数2.01，为后续结算速度提供有效保障。报告期内，金辉实现毛利润同比增长36.2%至77.1亿元，净利润同比大幅增长42%至38.2亿元，毛利率22.1%，净利率11%，净利指标优于毛利得益于合营业绩贡献以及销管费用的良好管控。

【非标占比下滑，“三条红线”指标成功迈入绿档】2020年金辉有息负债同比小幅增加9.58%至537.74亿元，融资结构偏向改善，非标占比显著下滑至13.5%，加权融资成本改善至7.47%，处民营房企适中水平。金辉“三条红线”指标成功达至绿档，除期内净负债规模显著下降外，也得益于成功IPO增厚权益。

01

销 售

深耕核心城市圈

单城产能36亿元

2020年全年金辉实现全口径合同销售金额972.01亿元，合同销售面积692.04万平，相较于2019年克而瑞销售排行榜公布的金辉全口径销售数据，分别同比增长9.39%和12.09%，增速虽较前期有所放缓，但基本与同期TOP50房企的平均销售增速齐平(金额+11.81%;面积+11.04%)。

从销售金额的区域分布来看，金辉聚焦环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北“六大区域”的全国化布局，其中长三角贡献最大，销售金额占比25.72%，西南和华中销售金额贡献度不足10%，而其余华南、环渤海和西北销售金额占比分别20.77%、19.79%和15.94%，其余区域销售贡献相对均衡。

从销售金额的城市能级来看，主要来源于二线城市(占比75.56%)，其中西安和福州贡献最大，2020年均实现单城销售金额破百亿。金辉控股重视核心城市群的深耕战略，2020年单城市产能36亿元，其中合约销售额贡献TOP10城市占比72.82%，TOP5城市占比47.41%。深耕核心城市群策略为金辉提高局部市场份额的同时，也需警惕局部市场和政策变动加剧风险的可能。

02

投 资

土储权益比78%

前五重仓城市土储贡献近五成

2020年金辉总获取35块,规划建筑面积430.1万平，支付的权益土地款183.29亿元，权益建面357.6万平，拿地建面权益比83.14%，超过同梯队多数房企。2020年金辉拿地销售面积比0.62，仍维持相对积极的投资策略。

拿地成本方面，金辉以公开拿地为主，2020年新增土储均价(权益口径)5126元/平，占当期销售均价的36%，后期盈利空间可观，未来仍需不断拓展收并购、旧改和产业勾地等多元拿地方式，以此控制土地成本和平衡22城集中供地政策风险。拿地结构上，金辉聚焦省会及核心城市群，覆盖15个强二线重点城市，区域上以长三角和大湾区为重点布局。

截至2020年底，金辉的总土地储备建面3072.74万平，权益土储建面2404.78万平，按面积计，土储权益比达78.26%，高权益比为后续权益销售和权益利润的释放提供保证。金辉的土地储备可保障未来3-4年的发展需求，仍需在杠杆可控的情况下把握拿地时机积极拓储。

从结构来看，金辉聚焦“六大区域”的全国化布局，区域上西北土储量最大，土储建面占比23.25%，其中94%的西北土储都集中于西安，而其余华南、环渤海、长三角、华中和西南的土储建面占比分别为18.2%、17.42%、15.55%、15.4%和10.15%，土储分布相对均衡。城市能级方面，金辉偏向选择省会及周边具备潜力的核心三线城市群，于一线、二线和三四线的土储建面占比分别为1.11%、66.27%和32.62%，高能级城市占比近七成，叠加前五重仓城市(西安、重庆、武汉、福清和福州)土储建面贡献47%，且均为需求韧性较足的核心城市，未来项目去化压力较小。

03

盈 利

结转收入同比增长37%

净利润大幅增长42%

2020年金辉实现营业总收入348.8亿元，同比提升34.3%，其中99%均由房地产开发贡献，期内实现地产开发结转收入343.8亿元，同比大幅增长37.32%，得益于期内结转速度开始加速，2020年结转面积同比增长43.6%至255.65万方。截至2020年底，金辉预收账款690.87亿元，较期初增长21.88%，预收/结转收入覆盖倍数较期初小幅下滑至2.01，仍高于多数可比房企，为后续结算速度提供保障。

盈利能力来看，2020年金辉实现毛利润同比增长36.2%至77.1亿元，净利润同比大幅增长42%至38.2亿元，归母净利润31.3亿元，同比增速24.7%，盈利增速可观主要得益于期内结转速度增加所致。从利润率来看，2020年金辉实现综合毛利率同比微增0.3pct至22.1%，但较2017年仍呈现下滑趋势，主要受限价项目陆续进入结转阶段所致;实现净利率同比微增0.6pct至11%，净利率增幅略优于毛利率，主要得益于合营业绩贡献以及销管费用的良好管控，其中2020年实现合营收入同比增长83.51%至8.1亿元，占除税前溢价12.39%，同比增加2.73pct。

04

偿 债

非标占比下滑

“三条红线”指标成功迈入绿档

至2020年底金辉有息负债537.74亿元，同比小幅增加9.58%，净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元。2020年金辉维持债务规模适度增长的同时，凭借成功登陆港交所，对传统融资渠道的议价能力提升，减少对高息信托借款的依赖。从融资渠道来看，截至2020年底，以信托为主的其他借款余额占比13.5%，同比减少19.6pct,而低息银行贷款占比同比增加17.7pct至52.7%，融资渠道结构持续优化，期末加权融资利率7.47%，较期初减少0.29pct，处民营房企适中水平。

至2020年底金辉“三条红线”指标成功达至绿档，实现现金短债比1.38，剔除受限现金后的现金短债比1.1，净负债率较期初减少91.6pct75.3%，剔除预收后的资产负债率69%，刚过70%的政策红线。金辉“三条红线”指标均已迈入绿档房企，除期内净负债规模显著下滑，还与成功IPO增厚归母权益等因素有关。