县城房价已经跌了!

不久前，住建部一则关于城市低碳建设的通知将县城的楼市拉入大家的视野：

3月29日，住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》要求，限制县城居住建筑高度。

通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层;确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

这个政策直接对县城的住宅提出了“限高”。

其实早在2020年4月，住建部、发改委两部门就曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

时隔一年，两个“限高”政策，看来不出意外的话，以后县城怕是很难再建高层住宅了。

其实如果留心观察就能发现，这些年三四线小县城的房子是越建越高。这背后当然与楼市的疯狂密不可分。

可如今抛出这样的限高18层的指令，到底是为什么?会带来哪些影响呢?

县城房价已经跌了!

3月25日，碧桂园发布了其2020年财报，报表一经发出，碧桂园股价直线下跌。

这个号称“宇宙第一房企”的巨头，已经连续3年力压万科、恒大荣登国内房企销冠。而2020年业绩却出现了大幅下滑。

年报显示，2020年公司实现营业收入4628.6 亿元，同比下降约5%;归母核心净利润324 亿元，同比下降19%。

这是2014年以来，碧桂园首次遭遇营收和利润双双下滑。

这可是传递了很重要的信号。

众所周知，碧桂园一直重仓三四五线城市，其楼市开发业务内地31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县/镇区。要知道，全国只有300个地级市，碧桂园还没进入的可以说寥寥无几。

其2020年新增的土地储备中，65%位于三四线城市，35%位于二线城市。

综上可以看出，碧桂园财务指标变化的背后，都反映着三四五线城市的楼市变化。

根据年报，碧桂园2020年平均售价为7980元，相比2019年度的8407元，下降了5%左右。这背后，也是当下三四五线楼市的缩影。

在去年一线城市和几个大城市房价疯涨的背后，其实更多的城市房价在下跌，只是大家的关注点都在那些大城市身上。

不信的话，你看看鹤岗，房子以白菜价闻名全国。再到最近的昆明，一个省会已经出现了“第二套半价”、“买一套送一套”的促销了。

县城房价兜不住的一个重要原因就是人口。

前几年就有数据显示，国内有180个城市的人口正在发生坍缩!伴随人口负增长压力和老龄化的到来，越来越多的县城都将面临人口流失和城市收缩的状况。

这人口都流失了，规划这么一堆二三十层的高楼大厦给谁住呢?

所以，官方这个政策背后，说不定已经考虑到了这一层的问题。

减少高层住宅，其实就是在变相的减少市场供应，降低库存，稳住房价，不要出现大幅下跌和崩盘。

再者，2016年930以后，80%三四五线城市的房价上涨，缘于“通过棚改-货币补偿-人为制造需求-刺激房价上涨-去库存”。

但今年全国两会报告中，几乎没有提及棚改。这意味着棚改正在退出历史舞台。根据历年统计公报，2018-2020年，我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套，已经呈现出断崖式下滑。

当小县城失去了棚改的补贴，以这些地区的收入，能支撑动辄上万元的房价吗?

由此，我们可以看出高层稳住“县城房价”的迫切性。毕竟一旦大幅下跌，对于辛辛苦苦购房的普通人来讲，也是资产巨幅缩水的悲催事。

接下来从长远影响来看，住建部在县城限高18层，带来的最直接的影响就是开发商的利润空间变小了。毕竟同样一块地，建得越高，开发商的利润空间越大，相反，建得越低，开发商的利润空间越小。

一旦利润空间变小，越来越多的知名房企就可能从以县城为代表的三四五线城市撤离，重新回到还有“人口持续输入”的热点城市。而伴随知名房企的撤退，以县城为代表的三四五线楼市也将越来越存量化。

都说楼市“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

可你想想看，哪次央行放水县城抢过了大城市?

土地供应，虽然没有说会收紧，但是这次住建部的文件里提到了一个控制人口密度的要求——

“县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。”

县城人口流失我们之前已经提过了，如今还得控制密度，那就是只能限制县城的发展规模和空间了。土地肯定不会再疯狂的卖了。

所以，结论就是稳住房价，别都成了鹤岗。

结语

关于高层的部分最后稍微啰嗦几句，高层住宅面临着一个非常严峻的问题—— 房屋老化。

一般来说，老化的住宅有两个出路：一是翻新，二是拆迁。但是对于高层住宅来讲，无论是旧改，还是拆迁，成本都很高。因为前者难度大、费时费力;后者费钱，利润空间小。

所以，未来县城的高层很可能就会出现一个尴尬的境地，沦为一片没人理的老城区。

不是有专家说吗，高层住宅在欧美基本上就是“贫民窟”，未来在会不会也这样呢?