2021年，上海将进一步促进房地产市场健康平稳发展，强化政策协同，深化完善房地动机制，健全住房和金融动机制。


4月23日，上海市房管局正式印发《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》（以下简称《计划》），计划对过去一年的工作进行总结同时部署今年房地产工作计划。

“2021年是‘十四五’开局之年，房管领域事关经济发展又事关民生福祉。房地产要为‘十四五规划’服务，在服务的同时也需要解决好住有所居、宜居宜安的现实问题。”业内分析人士说道。

今年房地产调控将更加完备，专项检查夯实调控效果或常态化

对于2021年工作计划，《计划》明确，促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。强化政策协同，深化完善房地动机制，健全住房和金融动机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海房管局表态充分说明调控将继续从紧从严。从今年的工作计划可以看出，今年的房地产市场调控将更加完备，尤其是在政策协同强化、建立各类动机制、巩固既有调控措施等方面依然会继续。

与此同时，《计划》提到，今年将严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。

“这说明在原有调控的基础上，将形成一波大检查，包括计划中提到的商品住房销售管理方面，这对于后续房地产交易市场将产生积极的影响。”业内分析人士说道。

严跃进指出，近期北京明确了房地产秩序的检查工作，在租购等领域开展12项的检查和监管，这具有风向意义。这也说明，在落实既有调控政策基础上，要真正通过检查来夯实调控效果，防范调控政策走样。对于上海市场来说，此次表态也充分说明对于市场稳定的积极导向。通过检查，可以发现一些继续钻政策漏洞的做法，有助于防范市场风险和促进市场的平稳健康发展。而对于相关房企和中介等机构来说，近期营销和经营等工作确实需要规范，以真正响应上海的各项调控精神。

年初以来调控政策不断，“不要小看政府管控房价的决心”

可以看到的是，今年以来上海楼市调控政策不断，据澎湃新闻不完全统计，目前已从限购、限售、限贷、约谈等多方面持续维护市场平稳健康发展。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，年初以来，上海不断有调控政策出台，不论是新政、约谈，还是以前一些老的内容反复重申，都表明了政府的姿态，“不要小看政府管控房价的决心。今年特别明显，如果后续房价还是有所升温的话，政策会持续加码。”

1月21日，上海市住房城乡建设管理委合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，意见涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容。其中提到，离婚3年内购房的按照离婚前家庭套数计算；不满5年的住房一律全额缴纳增值税。

1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，再次强化“房住不炒”的定位，并对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求。上海银保监局明确表示，将严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；同时将会严格管控个人住房贷款的发放，后续房贷将重点支持购买首套自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

2月1日，上海市、区房管部门合市市场监督管理局等多部门对中介机构及房企进行了约谈，并通报近期房产领域违法违规行为。要求各房地产经纪机构在经营过程中，不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策，违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。

3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。根据新规，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，实施办法提到，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。该项旨在推动教育均衡的政策，也给燥热的学区房泼上一盆冷水。

3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。要求不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

五大新城将编制新城住房专项规划

“今年作为‘十四五’开局之年，今年的工作计划不仅仅只是房地产市场调控，而是一组全方位、立体的动作组合。其中还提到大力发展租赁住房，加快推进城市更新，改善居民居住条件，坚持以产兴城、以业引人、以房安居；更大力度推进既有多层住宅加装电梯、推进旧房更新等，这一系列动作，都将为城市高质量发展、高品质生活提供保障。”卢文曦说道。

今年《计划》提到，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以供给侧结构性改革、提升居住品质为主线，住房发展在保持总量供给基本平稳的基础上，进一步强化住房的精准供给、品质供给、服务供给和制度供给，促进居民住有所居、安居宜居。完善住房市场体系和住房保障体系。以稳定就业、稳定居住为导向，更加注重统筹谋划、整体安排、有序推进，大力发展租赁住房，增加租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。加快推进城市更新，改善居民居住条件。

同时，聚焦新城这一全市合力推进的发展重点，编制新城住房专项规划。坚持以产兴城、以业引人、以房安居，从规划源头上解决好新城的住房民生问题。按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”的要求，集聚资源、优化政策、做实行动，构建好新城住房制度体系，合理安排租赁住房、商品住房、保障性住房的规模、结构、布局和供应时序，一体推进老城更新。

按照《计划》，今年将坚持增存并重，着力提升居住品质。全力推进实施好民心工程。更大力度推进既有多层住宅加装电梯。按照“能加尽加，愿加快加”的原则，完成既有多层住宅加装电梯1000台以上。

同时，深入实施《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。推进旧住房更新改造1000万平方米，重点推进不成套职工住宅、小梁薄板房屋和里弄房屋改造，加大对五大新城、苏州河两岸等重点区域老旧住房的改造力度。

总的来说，对做好2021年工作，上海市房管局局长王桢在4月23日召开的上海市房管局2021年系统工作会议中指出，一要坚决贯彻中央精神和市委市政府工作要求，构建超大城市租购并举住房制度体系基本框架；二要房住不炒，着力保持房地产市场平稳健康发展；三要坚持租购并举，着力解决大城市住房突出问题；四要坚持增存并重，着力提升居住品质；五要线上线下融合，着力提升住宅小区综合治理水平；六要坚持守住底线，着力防范化解各类风险隐患。