导语：1978年，针对全国范围内普遍存在的住房困难问题，总设计师一语惊醒梦中人：“解决住房问题，能不能路子宽些?”

1998年，一份“房改”纲领性文件出台才让福利分房制度退出历史舞台，房地产市场化尘埃落定。此后的20年，房地产行业进入黄金时代。

中国房地产行业在“房住不炒”政策主基调下，整体规模增速明显放缓。但依然是大、稳、好的行业，一份所思、所看、所想的笔记，帮你认识行业本质。

作者/小博君

出品/博志成地产观

笔记1房地产行业总量

2020年，全国房地产开发投资14.1万亿元，比上年增长7.0%，住宅投资增长7.6%。商品房销售面积17.6亿平方米，增长2.6%。商品销售额17.4万亿元，增长8.7%，其中，住宅销售额增速更是高达10.8%。增速均高于固定资产投资的2.9%和制造业的3.4%。

2020年“千亿军团”增加至41家，共166家房企跻身百亿军团。

笔记2房地产发展阶段

第一阶段：住房严重不足的福利公房时代(1949—1978年)

第二阶段：房改启动前的曙光乍现(1978—1998年)

第三阶段：蓬勃发展阶段(1998-2017)是房地产市场的黄金时代

第四阶段：调整规范阶段(2017年-至今)

笔记3行业特征

房地产行业进入高位盘整，箱体窄幅震荡的VUCA时代、低增长的时代、超级分化的时代。但行业内仍然存在很多节奏性、结构性的机会，所以优化投资节奏与结构，是未来房地产企业持续做强做大、生存转型至关重要的环节。

笔记4行业属性

根据国际经验，房地产兼具实体和金融两种属性，究竟哪种属性强，取决于政策导向和行业定位。

笔记5调控主基调不变

房住不炒;不作为短期刺激经济的工具;一城一策，因城施策;防范系统性金融风险;租售并举。

笔记6房价的影响因素

宏观经济因素：收入水平、通货膨胀、利率水平、货币存量、房价预期

房地产市场的内在机制：库存、需求

笔记7算大账能力

算大账是房地产行业的经营本质。算大账不是财务上的概念，而是经营性的概念甚至是战略性的概念，应变成中高层的思维方式。

笔记8游戏规则改变

放弃财务杠杆，转为经营杠杆;放弃资源驱动，转为管理驱动;放弃粗放增长，转为效率增长;放弃增量视角，转为存量视角。

笔记9“讨好”年轻人

当今，95后作为新一代年轻群体日益成为消费主流，重视体验感、审美提升且多元、社交互动性需求增加等正在成为他们的消费新特征。如何打动年轻人，就是抓住了市场机会。

笔记10“增收不增利”的困境

今年的年报季，各家的情况不尽相同，但绝大部分都有一个共同的问题，就是净利润增速大幅低于营业收入增速。

销售增长虽然仍是主流，但大多数房企的毛利率、净利率开始下滑，甚至出现了千亿房企净利润与归母净利润1亿的现象。营收增长VS利润下滑，背后的原因是多元化的，抱团开发，破解“增收不增利”成为焦点。

笔记11进入泛地产时代

过去5年，比的是绝对规模的增长。在行业增速放缓、规模见顶的当下，越来越多的中小房企也纷纷选择进军布局泛地产，如文旅、康养、商业...如何做好更是他们着重关注的方面。

笔记12行业集中度进一步提升

百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%，较上年提高0.9个百分点。

笔记13集中供地政策加剧行业分化

“两集中”政策，更多的是考验房企资金、运营和管理能力。同时，对于地方政府的城市规划和管理运营能力也提出了更高要求。

在传统的中国房产开发模式中，资金和土地是最重要的主导因素。而随着政策的收紧，房企行业提升品质已经成为了房企竞争力的核心和关键。

新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。

笔记14房企经营方式演变

随着我国宏观经济调控政策的不断深化、人口红利的不断消失，房地产企业必须不断优化自己的经营模式，才能保证基业长青。首先，房企必须扭转粗放增长逻辑，以工匠精神决胜服务时代。其次，房地产企业必须在产品和服务的打造方面，在制度上、理念上、技术研发上向建筑现代化发展转型，建造高品质建筑，同时提供更加专业化的服务。最后，也应利用大数据、互联网、人工智能等先进技术，深入研究用户需求，提高服务水平。

笔记15助力房企发展的六种杠杆

财务杠杆、经营杠杆、合作杠杆、并购杠杆、预售杠杆、协同杠杆。以往的基础调控政策，如限购、限售、限贷政策，主要目的是从需求端下手，从限制销售拉动的角度，压制房地产企业对于经营性杠杆的依赖。