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编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注富力地产。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

富力地产（02777.HK）的“去杠杠、降负债”系列组合拳，又有一个落地。

11月9日晚间，富力地产公告称，拟向黑石集团出售广州国际机场富力综合物流园70%股权，交易代价63亿元。

这笔交易将为富力地产带来41.2亿元现金，用于其降低负债及拨作一般营运资金。另外，出售及重组完成后，上述物流园将由黑石集团拥有70%股权，富力地产拥有30%股权，不再于富力地产业绩内综合入账。

“三道红线”监管之下，通过出售股权或资产转让等方式融资，已经成为了房企“去杠杠、降负债”的常规方式。

如恒大148.5亿元转让广汇集团40.964％股权，金茂转让福州滨茂和贵阳黔茂51%和60%股权，以及招商局蛇口、华侨城、中南建设、珠江实业和绿地等多家房企，密集传出股权转让的相关消息。

但是，在富力地产董事长李思廉的逻辑中，出售项目股权并非是降负债的最好方法。

“变绿”方法论

在近期的媒体访谈中，李思廉谈了一些对“三道红线”的认知。他认为，三道红线中，现金短债比不得小于1:1，相对容易解决；剔除预收款的资产负债率不得大于70%，经过调整也能克服；而最难的是净负债率不得大于100%。

所以对富力而言，当下的目标是先攻克前两条，至于净负债率指标，需要长期执行来达标。

至于如何让“三道红线”变绿？李思廉讲了三种方法：1.按预售证来销售房子，也是目前最好的方法；2.出售一些已经盖好的投资性物业；3.寻找伙伴合作开发项目，或出售一些项目股权。

所以，在富力地产打出的系列降负债“组合拳”中，在“销售房子”上动作很大，并且已经铺垫很久了，正在等待收获期。9月16日，李思廉决定拿出500亿货值率先加入 “百亿补贴双11购房节”，涵盖西南、中南、海南、华北、华东、华南、西北七大区域的186个楼盘。

500亿元的货值，能带来怎样的业绩，富力正在忙碌着、准备着、期待着。据透露，“房产双11”除了有一大波特价房源外，富力会场创新启动团购、百亿补贴等多种购房惊喜，除此之外，富力集团更推出总裁出道，明星助阵，等一大波新潮玩法。

降负债“组合拳”

除却出售项目股权、卖房回款动作外，配股融资也是其“组合拳”中的一环。

继去年12月首次配股后，富力地产于9月15日再次启动配股计划，配售2.57亿股新H股，并将所得款净额24.98亿港元，用于偿还境外债务性融资。富力地产方面表示，配股行为有助于公司减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构。

这些是已经落到实处的降负债动作。

此前，市场上曾传出过富力拟把从万达收购来的部分酒店资产，打包成房地产信托基金在新加坡上市的消息。对此，富力地产回应称，此事涉及多个政府机关部门的政策与措施的配合，目前并未形成明确的时间进度表或实质性进展。

有业内专业人士指出，酒店分拆如若属实，有两个逻辑，一是剥离包袱，降低富力地产整体层面的长期债务和运营压力;二是通过酒店资产上市进行融资，进而缓解债务压力。

不论酒店是否会分拆，目前已经落实的动作已经说明一个信号，富力正在努力“变绿”。

随着系列组合拳的相继打出，其负债结构在持续优化。截至三季度末，富力地产经营活动产生现金流量净额188.45亿，较去年同期改善幅度较大。同时，其债务指标大幅下降，有息负债规模较2020年一季度下降了约242亿元，净负债率同比下降64%，资产负债率同比下降约到80.37%。