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作者：王迪

出品：焦点财经

行业下行叠加“三道红线”新规，拼规模扩张已不是房企常态，调整负债结构、降低负债率、增加现金流成为房企关注焦点。

近日，焦点研究院、亿翰智库联合发布50家典型房企业绩报告，报告从总资产、负债率、融资成本、营业收入、土地储备、三道红线、利润率、物企观察等多维热点数据出发，纵论2020年房企生命图谱，展望后开发时代房企突围命门。

报告显示，2020年E50房企剔除预收账款的资产负债率均值为72.53%，最小值为53.26%，最大值为85.51%。其中，3家房企低于60%，17家房企介于60-70%，26家房企介于70%-80%，4家房企大于80%。剔除预收账款的资产负债率多分布于70%-80%之间。

针对负债率现状，在刚刚结束的房企业绩会中，不少房企对于转绿时间表有了明确的安排。其中，合景泰富表示，2021年有信心全部达标；佳兆业集团表态，希望在2021年底，就不存在三道红线的概念；蓝光则称，2021年目标保二争三；万科表示，非常有信心在2021年一季度回到绿档；正荣地产则称，争取2022H1三道红线转绿……

一方面，房企纷纷表明降负债的立场，另一方面在2020年纷杂的房企年报数据中，企业财务指标优化被列到了重中之重的位置，这意味着在经营杠杆和财务杠杆之间房企正在做平衡。

在三道红线指标中，剔除预收账款的资产负债率是企业长期经营积淀而形成的结果，也是难以短期大幅优化的指标之一。剔除预收账款的资产负债率是考虑了房地产行业期房销售制度，然后通过对资产负债率指标进行调整，进而用以衡量房企的资产负债结构。

报告显示，如果以2020年三道红线标准看，共有20家房企剔除预收账款的资产负债率低于70%，满足红线标准。满足红线标准的有两类房企，一是华润置地、中国海外发展、招商蛇口以及龙湖集团等长期保持优质财务质量的龙头房企。二是部分房企主动加强了财务管控，使得2020年剔除预收账款的资产负债率降至70%以下，典型房企包括宝龙地产、越秀地产、龙光集团、世茂集团、中骏集团控股等。

作为经营主体，企业增厚资产，其资本来源要么是所有者投入，要么是债权人投入。在三道红线政策出台前，如果企业没有严格管控资产负债结构，那么作为资金密集型行业，房企必然将在力所能及的范围内加大债权人资本的占用，导致剔除预收账款的资产负债率指标较高。在三道红线政策出台后，房企要优化这一指标，直观来讲可以通过所有者投入置换债权人投入，这样资产负债结构将快速优化。

报告显示，截至2020年末，不满足红线标准的房企为30家，但是有19家房企2020年剔除预收账款的资产负债率较2019年有一定的下降，说明剔除预收账款的资产负债率在不断优化。

对于未来房企剔除预收账款的资产负债率的预测，报告称，从总资产和总负债数据来看，2020年有很多房企的总资产规模扩张速度在下降，同时越来越多的房企主动优化财务质量，如控制债务增长，通过上市或者配股等形式增厚所有者权益等。

这使得越来越多的房企改善了财务质量，提升了企业的财务安全系数，优化了剔除预收账款的资产负债率。在三道红线政策下，房企有意愿优化企业的财务质量，所以在1-2年内，E50房企剔除预收账款的资产负债率均值预计将进一步下降。