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房产资讯:22城夺地战⑥|北京激战48小时:成交15宗,揽金1109亿

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不一样的楼市观察助力科创新城潮流生活,精选每日楼市及时动态、文章等信息。为您提供最新资讯,把握行情快速出击。小编今天就来给大家一起分享一些最新的楼盘资讯。

时间定格在了5月11日17时53分。

历经一个多月的预热、一周的发酵、2日延期、4场竞拍......“万众瞩目”的北京首次集中拍地暂时告一段落,接下来参与10宗地块竞拍的开发商们,将转入高标准商品住宅建设方案投报的“暗战”阶段,最终结果还待10-15个工作日揭晓。

作为第二个进行大规模集中供地的一线城市,北京首次集中出让拿出今年供地总量的三分之一,涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、大兴、延庆、昌平、延庆以及首次出现的“北京城市副中心”共30宗地块,总建筑面积为345万㎡,总挂牌起始高达1035.81亿元,吸引了214组房企及联合体参与竞拍,保证金高达1580亿。

土拍首日,朝阳崔各庄、海淀树村等多宗热门地块的推出令房企们“杀红了眼”,12宗地块有7宗因触及“双顶”转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序,5宗被卓越、融创、金地联合体、招商联合体、中冶“分食”,首日揽金516亿元。

土拍第二日,上半场激烈程度也不亚于首日:上半场有丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块、城市副中心1201地块历经110轮、61轮激烈“厮杀”,下半场有昌平东小口地块,从1000平米开始,500平米为竞价报段,一路加到20500平方米,另有密云、延庆两宗地块触及上限进入高高标准商品住宅建设方案投报程序。当日,总共成交了10宗,另有3宗需要投报高标准住宅建设方案。第二日13宗地总共揽金465.24亿元。

最终,加上4月23日1宗招标地块以及5月8日底价成交的4宗地块,北京此次集中供应的30宗地总成交价达1109.71亿元。

房企从现场PK到高标“暗战”

对比广州出现的45%溢价率、重庆21宗地的成交溢价率超过50%,北京首次集中拍地的整体溢价率不高,最高溢价率仅为25%。

这完全政府在设想中。本次土地出让规则中,除了“限地价、限售价”的明牌玩法,政府还设置了竞配建、竞政府持有产权比例、触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等复杂化、多元化的“游戏规则”。

住建委表示,本次出让将推出“政策工具箱”,结合每一块土地的现实情况选择政策组合,确定交易方式。在首批供应竞拍的29宗地中,有20宗地块设置了土地的上限价格;有6宗地块条件好的、容积率较低的土地设置了竞报政府持有商品住宅产权份额,即将建设成“共有产权住房”;有13宗位置尚可的地块则竞报“公共租赁住房”面积;另有一些地块要求竞争高标准住宅面积,还有9宗位置偏远的地块作为不做任何限制的纯商品房。此外,还有13宗地块叠加执行“套内70/90”政策。

业内人士表示“政府太聪明了”,通过设定地价上限,破解了“高地价”问题,还通过竞政府份额、公租房面积等规则,将政府让渡的土地收益转化为产权份额,既有效保障政府收益,又可盘活资源。

其中,尤为惹眼的是竞高标准商品住宅建设方案。所谓的高标准商品住宅建设方案,即针对建筑品质和专业设计进行综合评分,优胜者得。为期两天的土拍,共有10宗地块触及双上限,进入该程序,包括朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块,通州区副中心1块、延庆区南菜园1块、密云檀营乡1块。

根据出让文件,参加投报上述地块的竞买人须在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案,以确定最终竞得人,由土拍大厅的直接“PK”转入线下的“暗战”。“这意味着不是任意房企都能拍得地块,对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验。对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段”,机构分析师表示。

“抢地”战略意义大于商业意义

复杂、多元的“游戏规则”设定虽利于平抑地价、保证产品品质,但对于房企来说,但于房企而言,地块的开发难度、获利的难度也随之加大。

5月10日,卓越、融创“突破重围”分别以39.27亿元+13%政府持有、26.83亿元+15%政府持有抢下朝阳金盏02、08地块。但这两宗地块的都控制高度18米,房价上限7.6万平,卓越、融创拿到手的综合地价分别为每平米6.1万、6.2万元,距离购房人实际付出的平均6.5万元房价仅一步之遥。有业内人士调侃“地下不挖到两层很难收场”。

合硕机构首席分析师、自媒体毅家之言出品人郭毅表示:政府越来越聪明了,开发商把成本控制、压缩到极致下才能有胜算,这真的是头部玩家的游戏。

基于此,不少房企还是比较理性。要么争夺一下但最终没拿,比如报名了18块的中海、16块的万科、10块地的绿城。要么直接缺席,如恒大、绿地、金科、中梁、中南置地。业内人士分析,一方面是与它们的布局战略重心在大湾区或长三角有关,另一方面,也有三道红线和集中供地带来的资金压力的因素。

北京市丰台区长辛店镇张家坟村15-1、21-5地块距离地铁14号线西段张郭庄站直线距离约3公里,地理优势欠佳,至吸引了金茂、卓越+阳光城+华侨城+雅居乐联合体参参与竞拍,且仅1轮现场竞价就被金茂以37.1亿元摘得,成交单价约29417元/平,溢价率1.09%。

该地块最近的楼盘为珠光逸景,目前小区二手房均价为36606元/平。此次地块成交单价约3万,对于金茂来说,高地价成本下,利润空间有限,唯有高端住宅才能实现突围。

不过,计划战略性进驻北京市场的房企也不在少数,它们积极敢于积极“参战”,杀伐果断,收获颇丰。比如,早年曾参与昌平区北七家镇“翡翠公园”一二级开发,而后未再进京的深圳房企卓越共收获4宗地块;广州本土房企越秀携北京“老炮”天恒在5月8日以底价45.7亿将怀柔刘各长村地块收归囊中,首进北京。

焦点研究院认为,越秀在北京获取的首个项目,位于怀柔的区位并非最佳,但对急于进入北京市场的越秀而言,其战略意义大于现实影响。

房企众生相:黑马、陪跑、联手

此次北京土拍过程中,杀出了一匹“黑马”,就是卓越。两天的竞拍中,卓越出人意料,竞得了四宗地块。

10号,卓越在朝阳区金盏乡3005-02地块的竞拍中,力压包括中海、金地联合体、首开联合体等在内的7家竞争对手。在现场竞报政府产权份额程序中,旭辉联合体、越秀联合体、金地联合体轮番“加码”,政府持有比例从2.5%一路涨至12%,卓越此时突然出击,直接将政府持有份额报到13%,拿下卓越进京的第一块地。而后,卓越与首开联合,经过110轮的竞争,以62亿+3.25万㎡公租房面积拿下第二宗地。

今天下午,卓越更是接连发力,与中交联手挥金86亿,连落两子,拿下昌平区中关村生命科学园和东小口马连店两宗地块,成交价分别为49.9亿和36.1亿,以到手四宗地的成绩完成此次拍地任务。

作为一家南方房企,卓越过去在北京的参与度并不高,而在此次北京土拍中,卓越一次性报名了11宗地,对于进入北京,卓越表现的十分积极。

克尔瑞数据显示,2020年1-4月卓越集团以新增货值548.1亿元,位列行业第十位。

据悉,“两集中”政策后,卓越也在各城土拍中频繁露面,仅是今年一季度,卓越就已经拿下16宗地块。

与黑马卓越不同的是,万科、中海等实力房企在此次土拍中遭遇“陪跑”,空手而归。

同时,包括保利、华润、融创、金地、中交等在内的大量房企选择以联合体的形式拿地,在此次成交的15宗地中,有7宗地块被6家联合体竞得。

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