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四川迎来除蓝光发展外的第二家上市房企。

12月10日，领地控股（06999.HK）成功在港上市，集合竞价报5.69港元，平盘平开，总市值约57亿港元。

而在此前一日（12月9日），领地控股暗盘收报5.67港元/股，较发行价跌0.35%，成交额221.35万港元。

此次IPO，领地控股拟全球发售2.5亿股股份，发售价定为5.69港元/股，预计筹资净额为13.19亿港元，至多募资15亿港元。

其中，所筹资金的约60%用作现有物业开发项目，约20%用于给未来项目提供资金，约10%用于偿还项目贷款，最后约10%用于一般营运资金。

踩中“两道”融资红线

成立于1999年的领地控股，发轫于四川眉山。2006年，领地将总部迁至成都，开启全国化扩张。按综合实力计，领地控股排在中国房地产开发企业前100 强。

截至今年9月底，领地共有107个处于不同发展阶段的物业开发项目。其中，89个项目由领地的附属公司开发，18个项目由公司的合营及联营企业开发，分布于全国20多个城市。

当期，领地控股的应占总土地储备为1656.77万平方米，包括应占的可作销售而仍未出售的建筑面积及已售但未交付的建筑面积61.6万平方米，应占的开发中物业总规划建筑面积959.63万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积635.7万平方米。

进入2020年，在融资渠道持续收紧的背景下，业内房企纷纷选择登陆资本市场，谋求新的发展机会，领地控股也不例外。

今年4月9日，领地控股首次向港交所递交了招股书，但未获通过，招股书半年后失效。随后在10月12日，领地控股第二次向港交所递交了招股书，上市之路迎来新进展。

更新后的招股书显示，2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的收益分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元以及30.27亿元；利润净额为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元；毛利率为20.1%、35.7%、27.8%及32.2%；净利率为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%。

从盈利能力上来看，领地控股的毛利率呈现波动，净利率持续下跌。参照亿翰智库的统计，2019年，中国房企的平均净利润率由2018年的16.73%降至16.39%。以此来看，领地控股当期8.9%的净利率，仅为行业均值的一半。

在不少分析人士看来，盈利能力偏低，正是领地控股首次IPO未获成功的原因之一。

焦点财经梳理获悉，近期，选择登陆资本市场上市的房企，大多面临较高的债务压力，领地控股也不例外。

招股书披露，2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的流动负债总额分别为86.47亿元、172.4亿元、292.8亿元和331.87亿元，3年多时间，其负债规模增长了近4倍。

同期，领地控股的待偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元，逐年上升。其中，信托融资借款占2019年借款总额的50.69%，部分信托利率介于12%到14%之间，成本较高。

截至9月30日，领地控股应于一年内偿还的借款为26.15亿元，现金及现金等价物为11.32亿元，不能覆盖其应于一年内偿还的借款。

经营活动净现金流较差，也是领地控股频被外界诟病的方面。2017年至2019年，领地控股的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元，连续三年为负值。

在更新后的招股书中，领地控股对上述财务指标进行了更新。截至今年5月底，其经营活动净现金流达到3.73亿元，由负转“正”，相较2019年底增长75.7%，这也是其该项财务指标，近年来首次回正。

在杠杆率方面，自2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的净负债率分别为60%、110%、140%及150%；融资成本分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%，节节走高。

“领地集团会积极地开拓新的融资渠道，改善资本结构。比如，可能发行公司债券及资产抵押证券，以降低债务水平及减少财务成本”，11月25日，领地管理层在上市新闻发布会中称。

按照“三道红线”的标准：“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍”来看，领地控股的负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，触及两道红线。

“家族色彩”浓厚

截至今年9月底，领地控股的总土储为1657万平方米，较2月底的1331.45万平方米，增加326万平方米，较7月底的1615.22万平方米，增加41.78万平方米，梳理这些数据获悉，领地控股的扩张速度有所放缓。

其中，约60%土储集中于成渝经济带及四川省，华中、粤港澳大湾区及京津冀地区占比较小，大本营四川依然占据领地控股总土储的半壁江山。

目前来看，领地控股仍是一家“家族色彩”浓厚的房企。公司最新的股权架构图显示，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股24.62%、24.62%、24.63%、0.13%、0.13%、0.13%，而这些人均来自刘氏家族。

其中，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

管理层中，持股0.75%的魏悦，是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家，也是唯一处于刘氏家族之外的人。2016年，魏悦在业务及社交活动中结识刘玉辉及龙一勤，由于看好领地控股的发展前景及表现，继而作出了投资的决定。

2019年，领地控股曾不断引入明星职业经理人，有意淡化家族色彩。比如，恒大集团前副总裁许晓军曾在该年加盟领地，出任地产总裁。前金科地产品牌总经理姚科也于同年加入了领地，任助理总裁兼品牌总经理。

不过，在一个家族关系网盘根错节的环境里，职业经理人能否最大限度发挥作用，仍未可知。

领地控股也在招股书中提及了公司可能会面临的风险。2017年至2019年以及2020年前5个月，领地控股的应占订约销售额分别为65.58亿元、113.11亿元、61.42亿元及62.35亿元，应占总建筑面积为80.6万平米、134.9万平米、197.6万平米及79.27万平米。

其中，来自五大客户所贡献的销售占比分别为19.6%、22.2%、2.0%及0.9%，单一最大客户的销售占比为11.3%、15.3%、0.8%及0.3%。倘若主要供应商的业务与公司的业务关系中断，公司的财务状况及经营业绩则受到重大不利影响，领地控股称。

按照管理层的表态，未来3至5年，领地控股会专注于二线及主要三线市场发展，继续巩固公司于中国西南部的市场地位及占有率，并继续提高其它地区的投资，如华东地区，这也是近年房企扩张较为热门的区域。

去年4月，领地曾对外宣布了2020年至2021年实现千亿战略。然而，截至今年11月底，其销售额尚不足500亿元，与千亿相比仍有不小差距。