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图：禹州集团董事长林龙安

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

在年底的冲刺时刻，禹洲集团宣布提前“踩线”千亿，紧接着又迎来了在资本市场上的一大动作。12月11日，禹洲集团旗下物业公司禹佳生活服务在港交所递交了招股书。

其实在今年的中期业绩会上，禹洲集团高层便表露出了做大物管公司的决心，并已向联交所提出了分拆物管公司上市的意愿。

招股书显示，禹佳生活服务是一家物业管理服务和商业运营服务综合提供商，拥有逾23年的运营经验。公司专注于海峡西岸地区和长江三角洲地区两大地区。

从体量来看，禹佳生活服务仍属于“微型物业”。截至2020年6月30日，禹佳生活服务为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米；禹佳生活服务已订约为123个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

12月以来，物业公司赴港上市的速度已明显加快，2日，规模庞大的恒大物业登陆港交所，9日，又有华润万象生活和佳源服务同一天挂牌上市，还有远洋服务即将于17日上市。相较规模较小的禹佳生活服务也即将赶上这趟“末班车”。

林龙安和妻子持股62.8%

禹佳生活服务的历史应追溯到1997年，彼时便开始为禹洲集团开发的物业提供物业管理服务，所以绝大部分的在管总面积均属于禹洲集团单独或联合开发的物业。

禹佳生活服务的物管业务始于厦门，直至2007年厦门禹洲商业成立，才开始提供商业运营服务。

从股权架构上看，在上市前，禹佳生活服务由禹州集团控股。林龙安和其妻子郭英兰，分别间接持股26.496%及36.406%。

图：上市前禹佳生活服务股权结构

上市后，禹佳生活服务将成禹洲集团“兄弟公司”，与禹洲集团不再有股权关系。将由林龙安控股的学润、郭英兰控股的睿配和禹洲管理、其他禹洲股东、其他公众股东以及新增的一名叫林宇华的股东持有。

图：上市后禹佳生活服务股权结构

据悉，林宇华曾任禹洲集团助理总裁兼禹洲商业投资管理有限公司董事长，目前任合肥舜洲置业有限公司、深圳禹洲商业管理有限公司、厦门禹洲商业投资管理有限公司等法定代表人。此外，禹佳生活服务现任执行董事为林宇华及林龙安和郭英兰之女林禹芳。

经营性现金流回正

在财务方面，截至2017- 2019年末以及2020年上半年，禹佳生活服务实现收入分别为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元及2.75亿元；毛利分别为8199.6万元、9841万元、1.55亿元及8621.6万元；毛利率分别为26.9%、25%、28.6%及31.4%，盈利能力有所提升。

据招股书，禹佳生活服务的收益主要来自两个方面，分别为物业管理服务及商业运营服务。后者业务范围主要包括为购物中心、写字楼及商业街等提供市场研究及定位、租户招揽等。

除了传统的物管业务，商业运营服务业务也主要是为禹洲集团提供，于2017年至2020年上半年的收入贡献占比呈下降的趋势，分别为28.4%，28%，25.8%，22.5%。

但商业运营服务的总建筑面积却呈上升的趋势，截至2020年上半年，该业务的已订约总建筑面积约为110万平方米，截至第三季度末，这一数字上升至140万平方米。

值得注意的是，商业运营服务的毛利率表现均优于传统物管业务。于2017年至2020年上半年，商业运营服务的毛利率为46.7%、33.9%、44.6%、57.9%。而物管业务的分别为19%、21.5%、23%、23.7%。

此外，与其他物业企业类似，禹佳生活服务的业务也严重依赖于母公司禹州集团，招股书显示，公司在2020年前均无与独立第三方开发的项目。从收入贡献来看，2020上半年，禹洲集团开发项目收入占比为88.9%，禹洲集团合营或联营开发项目收入占比为10.8%，而独立第三方的物业开发项目收入仅为0.3%。

从在管面积来看，截至今年前三季度，禹佳生活服务2620万平方米的已订约总建筑面积中，来自禹洲的有2040万平方米，来自禹洲合营、联营或其他关联方的有290万平方米，二者在已订约总建筑面积中占比达到了88.93%。

为逐渐摆脱对母公司的依赖，今年禹佳生活服务采取了行动。7月，公司收购一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商，获得了42个由第三方物业开发商开发的项目。11月，禹佳生活服务中标了由独立第三方开发商所开发的两个新项目，总建筑面积约为10万平方米。

从债务表现上看，2017年至2019年及2020年6月末，禹佳生活服务的资产负债比率分别为87%、88.2%、96.8%及96.4%。

截至2019年末，禹佳生活服务的经营现金净流量出现负数，录得-3733.9万元，到了今年上半年经营性现金流才由负转正，录得7286万元。

上半年禹佳生活服务投资活动产生的现金流净额为-3.55亿元，融资活动产生的现金流净额为2.88亿元，期末现金及现金等价物为约1.21亿元。