迟了一个月，备受关注的第七次全国人口普查数据结果，终于在前天公布了。

国家统计局、国务院第七次全国人口普查领导小组办公室11日发布，截至2020年11月1日零时，全国总人口为141178万人(不含港澳台)，相比2010年的133972万人，增加7206万人，涨幅5.38%，年平均增长率0.53%。

01

中小户型住宅及养老型住宅

未来需求进一步增大

受计划生育政策及育龄妇女人数和生育意愿等多方面因素影响，人口增速放缓是必然现象。然而，人口增速虽略有放缓，年均增长率下滑了0.04个百分点，但整体人口数据，仍保持低速增长态势。

人口增速放缓，固然和现阶段年轻人生育意愿降低有关。同时不可忽视的是，生育观念转变的同时，户均家庭人数逐步变少，而全国的家庭数量大幅上升。

1990年的时候，全国(不含港澳台，下同)有2.77亿个家庭，平均每个家庭的人口为3.96人。2010年全国家庭增加到了4.02亿个，平均每个家庭的人口为3.10人。过去10年，中国新增了0.92亿个家庭。而家庭的规模，从3.1人减少到了2.62人。

大家庭逐渐拆分成小家庭，家庭规模逐渐趋向小型化，年轻人大批量流入发达城市，这一趋势经年未变。随着经济发展与收入水平的提高，当下年轻人对生活品质的要求也在与日俱增，而且越来越多的年轻人选择婚后独居。大城市房价总体上涨形式下，未来会有更多年轻购房者选择小户型住宅。可以预计，在人口持续流入的城市，建设更多的高品质中小户型住宅，更能满足需求。

和精品中小户型住宅一样，养老型住宅可能也是未来房地产业重点关注的方向，“银发经济”将得到进一步发展，因为人口老龄化程度也在加速。

调查数据显示，65 岁及以上老年人口从 2010 年的 11883 万人增加到 2020 年的19064 万人，占总人口的比例由 8.87%上升为 13.50%，目前中国人口已经进入老龄化阶段。2010 至 2020 年间，65 岁及以上老年人口增加 7180 万。随着老龄人口可支配收入水平的降低以及相对较低的住房消费倾向，老龄人口总量的不断扩大，将对住房市场产生消极的影响。

老龄化进程的加快将会使我国的人口红利期提前结束，社会养老负担的日益加重也会挤占住房消费的空间，居民不得不将个人的储蓄更多的用于养老方面的支出而在其他方面减少开支，消费成本比较高的住房消费自然会首当其冲。

02

城镇化稳步推进

房地产市场红利仍在

追溯住房需求的根本因素，从来都离不开两个关键话题，那就是人口和城镇化。与人口增速减缓并行的态势，是城镇化速度进一步加快。未来城镇化速度放缓，但房地产市场需求仍有释放空间。

数据来源：国家统计局，诸葛找房数据研究中心整理

本次普查数据显示，2020 年末，全国常住人口城镇化率为 63.89%，较 2010 年的 49.68%提升 14.21 个百分点，年均提升 1.42 个百分点，与 2000-2010 年相比，城镇化程度进一步加快，十年间加快 0.62 个百分点。这个数据，相较《“十四五”规划纲要》中提出的“至 2025 年常住人口城镇化率提高到 65%”目标，差值不足 1.2 个百分点，实现目标毫无悬念。

住房需求不变，人口活力持续不减甚至进一步加强，未来我国城镇化趋势，也会源源不断释放房地产市场需求。对于房地产开发商而言，随时面临楼市结构调整等，拥抱变化，紧跟政策，才是下个阶段稳健发展的关键。

目前看来全国主要二线城市，均已步入城镇化发展后期，未来大中城市人口增长潜力进一步释放，流动人口规模进一步增大，广东、浙江、江苏等人口增长较多的省份，对房地产市场支撑相应更大。人口调增，对楼市当然构成利好，因此未来数年，仍会保持高速增长的人口红利。