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贝壳找房董事长左晖

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

上市半年多后，贝壳交出了自己的首份年报。3月16日，贝壳发布2020年第四季度和全年财务业绩，揭示了其生存现状。

从2020年8月13日登陆纽交所至今，上市215天的贝壳市值翻了约3倍，从上市初的233亿美元增长至701亿美元（约合人民币4555亿元）。

这是一场资本的狂欢，也是一场造富运动，既利好以左晖为首的持股员工，也让腾讯、软银、高瓴资本、华兴资本创始人包凡等投资者大赚一笔。比如，融创持有贝壳约4%股权，孙宏斌这笔投资赚了约96亿。

对于机构和资本大佬而言，其财富或许只是锦上添花；但对获得股权激励的普通员工，是一笔不小的财富。据传，贝壳的股权激励标准与员工级别相关，早期入职的P7级别程序员，激励股票约200万左右，现如今价值只会更高。

七个月时间市值翻三倍，贝壳让同行艳羡。

被围攻下的生存现状

而其业务规模的迅猛扩张，更是令对手危机感倍增。商场如战场，在中介市场体现的淋漓尽致。

2020年，贝壳GTV（房产及租赁交易总额）达到3.5万亿元，强劲同比增长64.5%。得益于此，其营收705亿元，同比增长53.2%。“中国最大的房产交易和服务平台”的地位进一步巩固。

GTV交易量是直观体现贝壳规模增速的核心指标，另一个是其连接的门店数量。截至2020年12月31日，这一数值已超过4.69万家，同比增长25.1%；连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%。

在贝壳横空出世的三年时间里，同行便感受到这一革新物种的威胁性，反贝壳联盟潮起，老对手抱团，以58集团为首成立“反贝壳联盟”，同盟成员包括我爱我家、中原地产、21世纪不动产等房产中介品牌。

新的强敌也不断出现，易居与阿里联手推出“天猫好房”，恒大“房车宝”出世，直指行业巨头贝壳找房，令中介市场硝烟弥漫。

但这种合纵之势依然难以压制贝壳的“横强”姿态。截至去年6月底，贝壳找房旗下门店数量为4.2万家，连接45.6万名中介员工；三季度末，连接门店数超4.4万家，经纪人超47.7万；进入2020年底，连接门店数量超4.69万家，经纪人超49万。

完成上市后，贝壳在以每季度递增2万多家连接门店的数量继续扩张。天猫好房与“房车宝”是在贝壳上市后相继出现，再加之此前的老对手们，贝壳似乎陷入了被“围攻”的窘境，但事实并非如此。

“无产出期”结束

强敌围追之下，贝壳似乎越跑越快，并在这个过程中实现了盈利。

虽然各项营业成本和运营费用在同步增加。具体来看，外部提佣（非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金）248亿元，同比增长122.7%；内部佣金和薪酬支出233亿元，同比增长20%；门店成本32亿元，同比增长4.2%；其他成本22亿元，同比增长109.8%。

运营费用同比增长7.4%至140亿元。其中，管理费用75.89亿元，营销和推广费用37.15亿元，研发费用24.78亿元。

按照往常的惯例，这些费用会吞噬一部分利润，导致盈利不足以支撑其规模快速扩张的局面。 所以，贝壳往期净利润一直处于亏损状态，2017年净亏损5.38亿元，2018年亏损4.28亿元，2019年净亏损21.8亿元。

这种状态被贝壳称之为“无产出期”。释意为：一个“正确”的决定带来的不是收益的增长而是下降，当然这种下降是阶段性的，过了这个阶段自然会进入长期增长的通道，但是就是这个下降的阶段使得组织面对大量的考验，谓之 “无产出期”。

也是左晖口中的“做难而正确的事”。

但从数据来看，这种“无产出期” 似乎结束了。2020年，贝壳营收705亿元，同比增长53.2%；全年净利润27.8亿元，由亏转盈利。这一年，成为了贝壳结束下降阶段，进入增长通道的关键时期。

更准确的来说，应该缩窄至2020年第四季度。去年前三季度，贝壳的净利润情况并不理想，第三季度仅为7535.1万元；而在第四季度，净利润达11亿元，接近全年总额的一半。

贝壳首席财务官徐涛对此不吝赞美，“这个季度我们实现了强劲的财务业绩，超过此前我们的业绩指引高点。”

新房业务比肩二手房

纵观财报，这种强劲增长的背后，是其新房业务的突飞猛进。以往贝壳的基本盘在二手房业务，但如今新房业务已经逐渐可以与之比肩。

存量房业务、新房业务和新兴业务是贝壳的三大业务板块。2020年，存量房业务GTV为1.94万亿，同比增长49.5%；新房业务GTV为1.38亿元，同比增长85%；新兴业务GTV为1761亿元，同比增长113%。

新房业务GTV占全年GTV交易总额的比例达到39%；而在2019年，这一比例为35%。更重要的是，新房业务GTV增长率远高于存量房业务，是其一倍之多。

这种增长势头之下，势必会打破现有的市场格局。贝壳和易居是行业的两大头部玩家，曾经分属于不同的平行线，前者的市场重点在存量房代理业务，后者的业务则聚焦于一手房代理销售。

但是，随着各自业务边界的延伸，尤其是贝壳新房交易量的疯长，自然而然的触碰到了原有的“界限”，竞争也一触即发。所以“天猫好房”的出现，被认为是易居的应对手法。

另外，房车宝虽然是“新人”，但来势汹汹，凭借强大的资金实力抢店、抢经纪人，祭出全民营销策略，左晖曾气愤的在朋友圈称其为在行业里洗客。

而且，开发商也在相继入场，万科、碧桂园和龙湖都在布局自己的终端渠道。

留给贝壳的空间还有多大，更直接点来讲，还有多少资源可以整合。房地产和互联网研究院相国良估算过一组数据，经纪行业约有20多万家门店，贝壳系就占了4万多家，易居房友系1万多家，21世纪约有8千家，儒房下沉市场约有1万家……

在经历过一轮激战之后，还剩多少优质资源可以被整合，这是一个问号。前有行业同仁狙击，后有开发商自建渠道，贝壳的新房和二手房业务是否还能保持目前的增势，也是一个问号。