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来源：真叫卢俊，本文转载已经过公众号授权。

最近，大湾区的一个乱象开始被人注意到了。

一直以来，处在＂地下＂的某个房地产交易市场，越演越烈，最近终于被报道出来。人们才意识到，原来，有一些不同寻常的房子，竟然在大城市中这么受欢迎。

这种不同寻常的房子，就是传说中的小产权房。很多人都听过，只是因为和自己无关，往往不放在心上。

有数据显示，2021年以来，深圳小产权房涨幅已经超过30％：

地段稍好改造过的小产权房套内单价达4-5万；

公明小产权房两年前收购价6000元，今年达到了1-1.2万；

沙井小产权房两年前收购是6000-9000元，今年达到了1.1-4万；

龙华小产权房两年前的收购价1-1.8万，今年达到了1.5-4万。

万万没想到，小产权房这种不属于普遍房地产市场范围内的房子，在深圳居然能涨起来。前段时间，央视财经频道，特地报道过深圳小产权房的情况。

随之，深圳的住建部门开始了严查小产权房销售情况。然而，这股妖风并没有止住，反而越演越烈，开始转移阵地，跑到了东莞等地继续了。

在这里，我们有必要劝说一句：

即使小产权房看上去便宜很有诱惑力，但是，绝对不要买小产权房。

小产权房无产权

为什么不能买小产权房？一定有很多人不服这一点。

小产权房，不也是有产权？

大错特错。小产权房，就和老婆饼一样，小产权房没有产权，就像老婆饼里没有老婆。

这只是一个名字，为了给自己遮羞洗白，让人误解小产权房其实是有产权的。

我们来看下小产权房的定义。

小产权房，指的是在农村集体土地上建设的房屋，是由于城市扩张之后产生的。这种房子，它是没有在房管局进行备案的。

这种没有任何法律保障的房子，在有心人的包装下，变成了可以正常出售转让的房子。

很多销售人员的说法就是，小产权是村证房，村里给发证的，跟市证房只是产权归属不同。甚至还有人用土地证没有，但是其他证书都全之类的来哄骗经验不足的购房者。

实际上，小产权房，官方定义就四个字——违法建筑。

有些小产权的销售人员，会给购房者一定的保障，有律师见证以及村委会的相关盖章和证明，来确保这个房子属于购房者。

小产权房，几乎都以村委证明来做宣传

但是，实际上，这房子还是违法的，有村委会见证也没用的。

而且，现在很多村委已经不会跟小产权房交易出证明了，大部分都是给的村委所属的物业公司，那就更加没有法律保证了。以后出了问题，甚至不能找村委解决。

当然，深圳和一些一线城市的小产权房和其他的不同。

据每日经济新闻表示，根据相关数据，深圳的违法建筑面积占接近一半的深圳总建筑面积。这就是为什么深圳的小产权房，在所有城市中，乱象最重。

按照央视的报道，购买小产权房的，八成都是投资客。这主要是因为小产权房是真的便宜，比同类商品房有的能便宜到1／4甚至更低，而且人们觉得法不责众，如果要处理的话，这么大的体量也没办法处理。

还有一点，投资客看中的是小产权房的不限购、不占用名额，再加上一线城市，他们认为是有潜力的。

实际上，前面我们说过了，这是违法建筑。

这些违法建筑，因为在法律上不受保障，所以一旦要拆违建，拆就拆了，是不会有任何补偿的。

投资客们有的侥幸心理，认为法不责众；有的则是想持有一段时间，加价后再卖给下一个人。

按照每日经济新闻所提供的案例，A手里有一套市场价500万的房子，准备以450万卖出。B支付一笔定金，签了合同但拖着不网签，然后迅速找到下家C，把房子以450万卖给C。也即，B以一笔几十万的定金，撬动数百万的房产。C如B一样，将房子卖给D，如此一般继续下去。

但是，这种击鼓传花的游戏，不好说什么时候就停止了，有可能到自己接手时，恰好是最后一轮。

侥幸心理万万要不得。

交易过程无保障

当然，买小产权房的人，多半都心知肚明小产权房的违法性质，以及可能以后会砸自己手里这件事。

他们有这个风险意识，觉得自己不会那么差落到这种地步。赌徒心态比较强，就有种搏一搏单车变摩托，单车没了就没了的心态。

但是，在这里还要多说一句，即使对房子的违法属性心知肚明，也能承担之后的风险，但是还有一种风险，是无法承担的。

那就是，整个交易过程的不合法。

来自每日经济新闻

在某地的城市更新项目中，特别提出了小产权房的交易不受法律保护，用来警醒投资者。

在目前的小产权房交易中，往往是通过律师公证，达成买卖双方的交易。但是，如果房子本身不合法的话，买卖非法财物，那也是不合法的。

整个交易过程不受保障，卖家可以随时反悔。即使不反悔，也可能会造成一房多卖的情况。

这些是全无保证的，即使有律师见证，拿到法院上也不会被处理。

这就是小产权房的另一个很大的风险，房子本身不合法，进而引起的交易过程中的不合法。

来自洪波大视野

在这里，进一步提个醒，关于回迁房的问题。

过去的小产权房，都是直接转让在集体土地上盖的那些属于集体所有的房子。

但是现在的小产权房，花样多得很，其中一种就是购买那些确定要被拆迁的小产权房，等待后续拆迁后分的房子。

这种想法倒是想得挺美的，毕竟到了回迁房那一步了，以后就可以按照名字办证了。

但是，看起来确定到手的回迁房，其实也是有风险的。如果是农村的回迁房，那这属于农村集体土地上的宅基地所盖的房子，如果转让，只应该在村内进行转让。

这是有规定的，而且在未来回迁分房的时候，是写的户口本上的人名去分房。此时购买的人，也最多是有个文件登记，不在对方的户口本上，最后回迁房的产证也比较难办。

回迁房需要带的是拆迁的安置协议书、旧房拆迁作价凭证、户口本等等，这些是购买要被拆迁的房子的人所没有的，也是不认可的。只能以原主的名义办理，这就成为了代持。

而越来越多的城市，回迁房五年内是不能交易的，这就导致了很大的风险，卖家可以随时反悔的风险。而且这种反悔，还真的不一定有办法可以解决。

所以说，即使能够承担房子砸手里，房子被拆迁无补偿的风险，那么交易过程中本身毫无法律保障，也是没办法规避的。

即使是亲朋好友，在一大笔财产面前，也不一定不会翻脸，所以小产权房，碰不得。

小产权房的最大劣势——无学区

我们都知道，学区房是按照户口来划分片区的。小产权房和普通住宅的最大问题就是，不能落户。

既然是不受法律保护的房子，不能落户，那么自然也就谈不上有学区了。

在上海的跑盘过程中，我曾经遇到过不良中介推销小产权房。有的小产权房是因为一定的历史原因刚好在好学区周围，一直没有拆迁，也没有办法进行土地性质的转化，风险很大。

那中介硬说这种房子是在范围内的，这是肯定不对的。小产权房的土地性质都不是住宅，学校划分招生范围时也不会考虑。

再加上现在的学区越来越严格了，二胎增加，孩子多了的情况下，房产证上只有父母的名字都不保险了，都必须加上孩子的名字来保证入学。

在这种情况下，小产权房，即使因为一些历史原因，也是落于人后的。基本就不要考虑它是否有学区了。

但是，今年在深圳发生了一种比较让人意外的情况。

一个是深圳外国语宝安学校学区刚好有小产权房在其中，导致小产权房的孩子也能入学名校。这对商品房来说，显然有失公平。

细看了一下，这个四月发布的划分政策中有虽然将小产权房划分成了特殊住房，但它在后续时停止了这一片对小产权房的出让，很多人是无法钻空子的，仅仅是保证了一批人的入学问题。

深圳的个例，是特殊的历史遗留问题。在为了解决历史遗留问题的特殊住房如何算积分出台之前，那里的住户也不知道会能够有这么一回事，而且仅仅是暂时性的。

加上现在深圳全面禁止了小产权房的销售，未来关于小产权房的学区，也可能会有一定的变化，小产权房作为遗留问题处理，应该会在处理结束后再继续变动。

天上掉不了馅饼

请记住，天上没有掉馅饼的好事。

早在2018年，广东省就发布了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，意见中明确提出，集体所有土地上开发的商品住房，即俗称的＂小产权房＂，一律不得办理不动产登记。

小产权房占用了本该用在农业上和保证农民生活的集体用地，又不交土地转让费用。这是在薅谁的羊毛？在挖谁的墙角？你想过吗？

监管虽然会迟到，但一定不会不到。

我们需要冷静一下，面对远低于市价的房子，好好琢磨琢磨。这种好事，真的会落到身为普通人的自己头上吗？