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编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注金融街。

作者 | 陈盼盼

出品 |焦点财经

一日之间，两项资产处置，将为金融街带来逾百亿现金流。

12月22日，金融街连发两则公告宣布与中信地产解除北京中信城B地块的合作协议以及出售金融街·万科丰科中心项目股权及债权予平安人寿，合计回笼资金约108亿元。其中，金融街通过解除中信城B地块合作协议将回笼约86亿元资金，通过出售丰科中心项目股权及债权将回笼约22.32亿元现金流。

金融街于公告中表示，出售两项资产可以加快资金回流，补充公司货币资金；有利于优化资产负债水平，提高公司财务稳健性。

事实上，上述两项资产曾为金融街带来不少“烦恼”。

2010年12月和2011年6月，金融街全资子公司北京置地以总计100.18亿的价格从北京中信房地产有限公司手中收购中信城项目，包含B、C、D三宗地块，规划建筑面积合计约50万平方米。

彼时，双方约定中信地产将负责2012年3月底前完成拆迁，达到“三通一平”的开工条件。但由于中信地产自身重组以及拆迁事项牵扯异地安置太远、货币补偿“标准不一”等问题导致项目进度一拖再拖。

直至目前，中信城B地块规划条件仍无法全部实现，而金融街早已按约定支付中信城B地块合作价款合计50.11亿元。这意味着，中信城B地块既无法动工，又占用金融街大量资金，成为“问题地块”。

此次解除合作协议，中信地产将在今年12月25日前向金融街指定账户支付应返还的合作价款50.11亿元，并在明年1月5日前向其指定账户支付资金占用费35.97亿元，能够令金融街尽快收回大额资金，改善自身财务状况。

位于北京市丰台区丰台科技园的丰科中心是金融街处置的另一个项目。目前，丰科中心出租率已达到90%，租金水平位于区域前列。但是，2020年北京写字楼租赁市场租金持续下调，空置率上升；受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力，丰科中心资产收益率较低。

金融街于公告中表示，考虑到行业趋势和市场竞争情况，为加快资金回笼，降低负债水平，公司与项目合作方达成一致意见，拟出售丰科中心项目公司100%股权及相应债权予平安人寿。

于金融街而言，通过出售丰科中心，其经营活动现金流预计能够增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，金资产负债率下降0.24个百分点。

这对于处在“三道红线”压力之下的金融街十分重要。

按照监管层给出的“三道红线”融资新规要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍。

截至2020年上半年，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55。金融街三项指标均超“标”，有息债务将不得增加。

三季报显示，金融街各项有息负债合计接近900亿元，其中由短期借款和一年内到期的非流动负债组成的短期债务高达243.95亿元，较2019年末大幅增长53.95%。而截至2020年9月30日，金融街的货币资金只有133.74亿元，无法覆盖短期债务，存在短期偿债压力。

在此次处置资产前，金融街试图通过发债缓解债务压力。据焦点财经不完全统计，近3个月时间内，金融街发行了三笔中期票据，合计融资74.3亿元。而在稍早前的7月份，金融街面向专业投资者公开发行的总面值不超过181亿元的公司债获准通过。该笔债券将采取分期发行的方式，首期发行自证监会同意注册之日起12个月内完成，其余各期债券自证监会同意注册之日起24个月内完成发行。

但在“三道红线”之下，金融街通过发债缓解债务压力并不是最优解，反而会使其陷入“借新还旧”的死循环。