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作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

8年前，崔巍和他掌控的石榴集团声名大噪。当时的石榴集团还未更名，是以“K2地产”的称谓在土拍市场上高调拿地，并以46亿元拿下当时的上海地王，一战成名。

从那时开始，这家来自北京，不太显眼的小房企走进更多人的视野，如今更是开启了上市之路。六一前夕，石榴集团向港交所递交招股书。

上市主体名称被包装成石榴投资集团，石榴置业变身为其在境内的唯一平台。招股书显示，创始人、董事长崔巍持股石榴投资集团57.42%，总裁桑春华持股41.58%，两人合计持股99%。

另外1%股份，由陈健勇持有。他是柏年康成健康管理集团的最终实益拥有人之一，主要从事健康记录管理、健康顾问服务及健康产品研发。2015年因出席长江商学院的讲座时，与桑春华结识，如今成为事业上的伙伴。

北漂创业

石榴集团自2008年成立以来，在北京地产圈里就十分低调，其创始人崔巍和桑春华更显神秘。有人评价这两人就如同潜水艇驾驶员，从来不露出水面，神神秘秘，云山雾罩。而在石榴集团向港交所递表之际，他们的完整履历也随着招股书浮现出来

现年53岁的崔巍，87年毕业于上海师范大学，主修地理。毕业后，干起了自己的本专业，成为上海梅山第一中学的一名地理老师。任教六年后，从南京师范大学获得地理教育学士学位。

在2008年创立石榴之前的四年间，他曾是北京绿野房地产经纪有限公司的执行董事兼总经理，这是一家从事房地产代理业务的公司，崔巍主要负责其整体管理及营运。

桑春华小崔巍整整十岁，今年43岁，招股书中关于他的履历介绍不多，但却包含了最关键的信息，他曾与崔巍在北京绿野房地产经纪有限公司共事四年，此后跟随崔巍开启创业人生。

招股书中，并没有提及崔巍曾就职于宝钢集团的信息，也没有透露桑春华曾任广大律师事务所律师。

在桑春华眼中，他就是一个北漂。2001年，两人从南京来到北京，下了火车，哪儿也不认识，出租车司机问“你去哪儿？” 桑春华想起当时流行的电影《有话好好说》，说：“你知道张艺谋说安红我想你的地方吗？就去那儿吧！”于是从方庄开始了北漂创业。

2009年，K2地产开发的第一个项目海棠湾在北京，此后，K2又在通州区及周边区域开发了“海棠湾”、“嘉悦中心”、“清水湾”、 “玉兰湾”、“石榴庄”及“荷塘月色”等项目，2013年度曾位列“北京住宅销售五强企业”。

这就是在这一年，K2走出京津冀，将业务扩张至大湾区。之后有相继进入山东和长江三角洲区域，并于2016年更名为石榴集团。

在这个过程中，由于喜欢发小广告推销，有人说石榴集团是靠发小广告起家的。“我们确实发过小广告。” 桑春华曾回应道，对于做营销的人来说，最低的成本、最快的速度、最精准的客群是三大圣律，就是靠这种方式实现的，现在叫渠道精准营销。

从华美、K2，直到如今的石榴，崔巍和桑春华正在打造自己人生的高光时刻，如果石榴集团冲击IPO成功，他们将掌管一家上市公司，即便这家房企规模并不大，在克而瑞2020年排行榜中，以407亿元的全口径销售规模排名第80名。

从如今的持股比例来看，二人的持股比例很协调，崔巍保持实控人的地位，桑春华的持股比例也很丰厚。

重心“南移”

石榴集团的总部虽然设于北京，但是近三年来其业务重心发生了明显的迁移，从京津冀、大湾区各撑半边天，逐渐转换至长江三角洲地区。

2018年至2020年，录得收益分别为99.372亿元、80.312亿元及122.649亿元。当中，京津冀城市群、大湾区2018年收益占比分别为41.7%、49.5%；发展至2020年，这一比例分别降至20.2%、17.5%；而长江三角洲地区的收益占比则从2018年的0.3%，迅速攀升至2020年的54%，成为了石榴集团收益的重要区域。

这三大区域贡献了石榴集团收益的绝大多数，还有一小部分效益来自山东。2020年，石榴集团在成渝经济圈的布局也开始产生收益，但仅占1.3%，对于石榴集团而言，这是一个业务上的突破。

今年以来，石榴集团获得三幅地块，地盘面积约7.9万平方米，总代价约26亿元。其中，一幅则位于江苏省无锡市，另外两幅则位于四川省成都市，无锡市地块目前已取得土地使用证。

长三角城市群和成渝经济圈，正在成为石榴集团新倚重的区域。

2018年至2020年，石榴集团年度溢利分别为15.837亿元、7.178亿元及11.31亿元，毛利分别为33.19亿元、26.88亿元及28.10亿元，对应的毛利率分别是34.1%、34.1%及22.9%。

对于2020年毛利率的骤降，石榴集团解释道，主要由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨，使物业销售毛利率减少，尤其是住宅物业。

这一点，石榴集团倒不是个例，而是行业通病。据机构测算，重点房企2020年平均毛利率达到26.2%，相比历史高位下滑超过10个百分点。有业内人士分析道，这主要是由于房企2016年至2018年拿的高价地开始集中进入结转期。

即便如此，石榴集团2020年的毛利率也相对偏低。

值得一提的是，石榴集团实现了“完美降档”。招股书显示，2018年-2020年，石榴集团的资产负债倍数（即三条红线中的净负债率）分别为180%、140%、90%。两年时间内，石榴集团的负债率急速下降一半，赶在递表前，及时翻绿了一根“红线”。

对于自己的未来发展，石榴集团很自信的表示：“我们大规模及位于策略性位置的土地储备将带动我们的未来增长。”招股书显示，截至2月28日，石榴集团共有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，总土储为919.38万平方米，主要位于北京、南京、珠海及成都等城市。