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作者：耿宸斐

出品：焦点财经

前不久，国家统计局发布了各省的七普人口，可以看出人口在省际之间的迁徙情况。但是，各城市的七普人口还是一个谜。

近日，随着各城市的七普人口数据逐步披露，城市人口的流出流入情况才渐渐浮出水面。焦点财经统计了70个典型城市的七普人口变动，并按照人口流入的多少进行了排名（见下图）。

常住人口总数榜上，重庆以32054159人位居榜首，前10名中的其他城市依次为上海24870895人，北京21893095人，成都20937757人，广州18676605人，深圳17560061人，天津13866009人，西安12952907人，郑州12600574人，武汉12326518人。

常住人口超过1000万的城市还有杭州、石家庄、青岛、长沙、哈尔滨。常住人口较多的城市多集中于成渝、京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区。人口向经济发达区域、城市群进一步集聚的现象更加明显。

第七次全国人口普查数据显示，全国人口共141178万人，与2010年第六次全国人口普查数据的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，，与2000年至2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明我国人口10年来继续保持低速增长势态。

常住人口的数量对于房价的影响毋庸置疑。尽管人口增速放缓，但由于我国人口基数大，在低速增长的背景下，绝对人口数量的增长依然能够为房地产带来人口上的红利。

通过对比2020年与2010年的房价，上海、北京、广州、深圳以及天津也位居房价增长差额榜前10名。常住人口超过1000万的城市中，10年间房价的增长速度也十分显眼，深圳房价增长了372.23%，广州房价翻了两番，上海、北京、成都、西安、郑州、石家庄等城市的房价更是涨了不止一倍。

任泽平在《房地产周期》一书中，提出对于城镇化和人口对房地产市场影响结论：长期看人口，中期看土地，短期看金融。通过以上数据对比可以发现，10年来，人口流入排名靠前的城市，与房价涨幅较大的城市，契合度很高。这也再次印证了任泽平关于人口和房价的论断。

此外，七普数据显示，我国人户分离人口达到4.93亿人，约占总人口的35%。从流向看，人口持续向广东、浙江和江苏等沿江、沿海地区以及内地城区集聚，长三角、珠三角和成渝城市群等人口增长迅速，集聚度加大。人口的大量流入将为房地产市场带来更多的需求和机遇。

以2020年11月房价来看，房价超过两万每平米的城市也基本处于这些地区。

据贝壳研究院数据，二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等人口净流入速度大于一线核心城市，都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来，西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市，城镇化率将进一步提升，房地产市场具有较大发展空间。

第七次人口普查中，居住在城镇的人口约为9.02亿人，占63.89%，与2010年相比，城镇人口增加约2.36亿人，乡村人口减少1.64亿人，城镇人口比重上升14.21个百分点。10年来我国新型城镇化进程稳步推进，城镇化建设取得了历史性成就。上海、北京、天津、广东、江苏、浙江等地的城镇化率已经突破70%。

城镇化率的提升，将为旧改注入新的需求。贝壳研究院数据预计显示，到2030年，城市更新和住房改造规模将达到7亿平方米。

近日，上海市政府在召开的新闻发布会上表示，上海将在“十四五”完成旧改约160万平方米，全市中心城区成片旧区改造将于明年全部完成，与此同时，零星旧改正在谋划。

人口与房地产从来都不可分割，伴随城镇化率的生活品质提升，“住得更好”的需求也将更为旺盛。《第三次大转型：中国居住新十年》中强调：当下的中国居住市场，正在跨入第三次大转型期，房地产行业已从购买时代全面进入居住时代，中国居住市场格局也将被深度重构。住房不再是一个单纯的开发制造业，而是会变成一个整体的居住服务业。