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限竞房成为了今年北京房地产市场最受关注的一个话题。从最初的一拥而上，到现在的集中上市，曾经的市场预期遭遇了现实的困境，对于项目操盘手而言压力不言而喻。相差无几的售价、位置配套的大同小异，同质化竞争下产品力该如何打造？留给开发商的只有冷静思考。

整个大兴区共有限竞房项目15个，其中8个位于亦庄区域，目前有6个项目已经陆续上市，包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和金麟府，区域竞争的压力可见一斑。

限竞房带来的问题

目前市场的“成交堵车”主要是由于项目短期的集中入市造成的。从北京首批入市的旭辉城、金樾和著和瀛海府来看取得销售业绩非常不错，市场的拐点出现在2018年10月份，大量项目集中上市，导致客户分散。限竞房也不能调价格，因此许多客户选择的时间相对宽裕，今年买和明年买没什么差别。

未来的市场潜在供应依然不少，据统计北京累计供应的限竞房土地合计85宗地块86个项目，总建筑面积808万平米，北京在2019年要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右，大约5万套限竞房。

目前来看限竞房的竞争的确很激烈，但是并没有数据反映的这么惨淡，主要是目前各个项目基本可以分期付款，因此导致网签数据滞后。

销售压力巨大

2017年至今，亦庄板块共成交了9宗经营用地，8宗限竞房地块、1宗共有产权房，未来供应总量预计超万套。截止到目前，6个限竞房项目已经入市，包括和悦华锦、万和斐丽、金隅·金麟府、首开熙悦林语、首创远洋禧瑞天著、中海·瀛海府。

这些限竞房项目基本上都分布在五环至六环间，售价均在5.2万元/平方米左右。受“70/90”政策影响，大部分户型也都是90平方米以下的二居、三居，再加上全部为毛坯交房，同质化较为严重。

2018年北京南城限竞房供应量比较大，亦庄板块分布的项目也比较多，竞争相对较为激烈。今年虽然还没有新增项目，但去年很多项目普遍还没有消化完，因此竞争局面仍会延续。

仔细盘点区域在售的限竞房项目，瀛海府作为北京首个限竞房项目，去年6月9日首期推出的194套88平方米南北通透三居房源全部被认购，主要得益于项目价格限定为52499元/平方米，而位于其北侧的一普通商品房项目销售均价为67000元/平方米，总价优势突出。但项目二期产品为280平方米联排别墅，总价超千万元，去化率有待观察。

万和斐丽主力户型为69-90平方米一居至三居，首期取证664套房源，目前签约297套，去化率不足五成。二期取证243套，目前零签约。虽然项目户型优势不算突出，但考虑到竞品瀛海府二期新品总价较高，且紧邻地铁8号线南延线始发站瀛海站，后期去化率或将有所提升。

和悦华锦主力户型为90平方米三居和130平方米四居，全部为6-8层花园洋房，容积率1.8，首期取证1501套房源，目前签约410套；二期取证1839套房源，目前签约114套。项目属于区域中较大体量的限竞房项目，考虑到今年激烈的同质化竞争局面，后期去化率也不容乐观。

首创远洋禧瑞天著主力户型为89平方米三居、116平方米四居和138平方米四居，产品为高层和洋房。首期取证1095套，目前签约134套，去化率不足20%。二期取证1148套，目前签约0套。项目距离亦庄线次渠南站仅500米左右，交通便利，但洋房总价超过600万元/套，三居总价虽然低于500万元/套，但同样户型不够方正。

首开熙悦林语主力户型包括85-90平方米两至三居，138平方米改善三居以及220-300平方米叠拼别墅。截至2018年11月14日共取证四次，获批房源519套，目前签约124套，去化率不足三成。总价相对较高、“刀把”式户型以及无轨道交通支持均是影响项目去化率的因素。

金隅·金麟府主力户型89-115平方米三居，得房率80%，户型通透方正，容积率1.84。首次取证房源1224套，目前签约仅29套，去化率不足1成。项目与和悦华锦仅一路之隔，虽然距离地铁亦庄线和地铁8号线较远，但未来T1有轨电车会经过项目附近。由于错过了2018年销售季，项目一期开盘推出了总价300万元以内的一居产品，以期以低总价吸引客户关注。

值得注意的是，金隅·金麟府旁边还另有一个限竞房项目待入市，同为金隅旗下，房源约1100套。这意味着，未来1-2年区域将面临三个大体量限竞房相互“贴身肉搏”。

结语

今年春节前后，北京楼市开始出现一些地段优势明显的新项目。对于限竞房来说，在总价、面积差不多的情况下，购房者肯定希望选择离市区更近、地段更有优势的。因此，这些新品出现势必会对区域市场产生分流，带来销售压力。

同时，考虑到亦庄板块限竞房项目较为集中、单体面积也较大，未来不排除开发商会有优惠促销的情况出现，包括推出特价房、一口价优惠等，以快速消化、促进回款。

本文根据北青报、新华网综合整理。