中国人到底有多爱买房?两组数据或可说明一切：其一，2019年的一项全球购房者平均年龄的调查报告显示，中国以27岁的年龄荣登最小年龄榜首;其二，2020年4月央行发布的中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房拥有率高达96%，全球第一，且四成以上家庭拥有两套房。更让人意想不到的是，数据显示，中国家庭的钱，80%都用来买房子了。不仅如此，过去10年我国居民杠杆率上涨37%，2020年末，我国的居民杠杆率为59%，已接近极限。

对比很多发达国家的平均房价和人均收入之后，我们不得不感慨，中国人几乎把所有精力都用在买房上了，这才成就了我们今天的高房价和最年轻购房年龄的“荣誉”。

国人为何对房地产情有独钟，有钱多买房，没钱借贷也要买房?我们归纳总结认为原因主要有三点：第一，不同于很多发达国家，租房居住成为常态。中国人受“有房才有家”的传统思想影响较为严重，在很多人的传统认知里，有属于自己的房子才算拥有一个圆满的家。更何况，在中国房子不仅仅是房子，它还牢牢地和教育、户口、婚姻等挂钩;

第二，安全可信赖的投资渠道过少，发达国家居民资产结构中，主要包括不动产、金融资产、经营性资产，且房产占比往往不足30%，但中国居民家庭80%的家庭资产是房产，金融资产只占10%左右。之所以如此，是因为很多投资渠道并不像不动产这么靠得住。把钱存在银行会慢慢贬值，房产具有一定的抗通胀功能，有闲钱就买房自然就成了很多人的第一选择;

第三，过去一二十年，投资买房被认为是“稳赚不赔”的存在。国家统计局数据显示，过去20年，我国平均房价上涨了近5倍，聚焦到一线、重点二线城市，房价10年上涨10倍都不是梦。这意味着在中国投资买房是无可比肩的“造富”途径。最主要的是，伴随着房地产的不断高速发展，这种投资买房“躺赚”的逻辑在数以万计的民众心里更根深蒂固了。一句话，在中国买房几乎已经和“暴赚”画上了等号，试问谁能抵挡得住诱惑。

过去一二十年，投资买房确实是比较稳妥的资产保值增值的渠道。不仅如此，过去这些年，买房者与不买房者之间的差距也确实已经彻底拉大了。比如笔者身边的两位同事，就是最显而易见的证明：同事A2015年在省会城市以70万的价格购买了一套90平的商品房，到了今天这套房子的市值已经高达320万。5年时间，房子升值了250万，平均每年增值50万;同事B，5年前也有机会有经济实力买房，但因为种种原因最终没有买房，同样是5年时间过去了，该同事依然是租房生活，现在想买房，至少要拿出比5年前高4-5倍的购房成本才行。直白点说，过去5年，买房者与不买房者的现实差距已经彻底无法逾越了。

所以我们看到，即使是在今天这种“房住不炒”的背景下，依然有很多专家苦劝大家尽早买房，理由是未来买房与不买房之间的差距仍然会像过去一样逐渐拉大。更有上涨直言，大城市房价5年内就会“翻一番”，不买房未来会更买不起。事实真的如此吗?今年不买房，5年后随便挑还是更买不起呢?差距会不会继续“拉大”呢?

王健林和孙宏斌观点一致：要因城而异，对于少数极具潜力的城市来说，今年不买房未来更买不起，但对于绝大多数平庸的城市来说，今年不买房，5年后确实可以随便挑。

王健林大家都不陌生，曾经中国的商业地产之王。由于激进发展，在2017年不得不积极降负债，降速度，公司更是在2018年宣布“彻底告别房地产重资产开发”，转型到了轻资产管理运营。从其2018年甩卖旗下文旅酒店业务及部分王牌资产万达广场来看，王健林本质上对房地产的未来是比较悲观的。所以在很多公开场合，他都发表过悲观情绪。2018年媒体报道，王健林在接受记者采访时，对未来房地产的发展及房价走势，他给出了自己的判断：未来在新型城镇化阶段，房地产的后半程，一二线城市人口仍然会持续流入，这将支撑这些城市房价继续上涨。但对于那些经济落后、人口流失严重、产业匮乏的三四线中小城市，房价上涨的空间非常有限。特别是那些房价虚高的城市，未来房价下调的可能性很大。

两年时间过去了，回过头来看王健林当初的判断，不得不承认还是非常靠谱的：虽然绝大多数一二线城市，都处于调控的紧绷时期，但房价还是明显上涨了，尤其是浙江、江苏、广州、深圳、成都等发达城市，在人口强流入的支撑下，房价非常坚挺。在这些城市，别说5年，就是两年不买房，购房成本也会增加不少，越等越买不起房，差距拉大是肯定的。

反观那些棚改停止、人口流失的三四线城市，却是另外一番景象，二手房市场一片萧条，新房市场更是以降价为主，东北、西北等地区的很多三四线城市，开发商为了卖房打7折、8折已经是常态。在这些楼市低迷的城市，晚买房自然好过早买房。对于有些家庭收入不断上涨的家庭来说，买房越等可能越轻松，在很多四线甚至是县城，买房甚至可以做到随便挑。

和王健林一样，过去这两年，孙宏斌也多次表达了对房地产的“不看好”。2018年初的业绩发布会上，他直言，调控的威力不可小觑，还苦劝同行要尽早做好准备，采取降价卖房熬过冬天。2019年他更直言，未来城市的分化房价的分化会非常严重，即大中城市因为有人口、产业、购房需求等支撑，房价还会依旧坚挺，购房门槛也会逐渐提高;而那些无区位优势、无产业资源，开发商都不愿意进驻的三四线城市，慢慢会走向平庸，房价也会逐渐回归刚需定价的时代。简单一句话总结就是，未来5年，不同城市买房的选择不同，有潜力的大中城市，还是应该早点上车，绝大多数资质平平的中小城市，早买不仅占不到便宜，还可能高位接盘。

虽然孙宏斌没有直截了当给出，“今年不买房，5年后随便挑还是更买不起”的答案，但是基于他的发言，我们不难总结出他真实的观点：对于一线、省会及沿海发达城市来说，今年不买房，5年后房价会更高，这些城市不仅需求一直在增加，事实上，开发商也是较为看好的。买房将更困难，尤其是很多拿着三成首付的刚需，大概率会更买不起房子;对于欠发达的三四线城市，开发商都在酝酿或者正在撤离的路上，叠加需求严重不足、经济发展缓慢、资源毫无优势等原因，房地产将逐渐回归居住本源。说得直白点，5年后这些城市的房产将仅剩居住功能，毫无投资价值，房价也会和本地居民的工资性收入挂钩。只要购房者足够努力，在这些城市买房安家居住并不难实现，买房甚至可以随便挑。

综上所述，王健林和孙宏斌的表述虽然有很大区别，但本质上二位大佬想表达的观点是一致的：房住不炒时代，我国房价将告别“普涨”，房地产的投资价值也将因城而异。有实力、能聚拢人气的大中城市，购房需求只增不减，但大城市新房供应又有局限性，所以这些城市房价普遍都有很大的上涨压力。如果以5年为一个周期来看的话，这些城市中的绝大多数房价都可能再继续上涨50%。所以不管是投资还是自住，在这些城市买房都应该趁早打算。因为今年不买，5年后大概率将会更买不起，这意味着你和有房人之间的的差距会逐渐“拉大”。当然，对于人口不断流失的三四线城市，在需求匮乏和棚改外力消失的双重因素影响下，房价大概率出现滞涨甚至下跌的情况，对于这些城市而言，5年后真有可能出现随便挑的情况。所以即使今年不买房，5年后和有房人之间的差距也不会“拉大”，相反还会更胜一筹。

不过，值得一提的是，随着我国人口、金融、经济和住房总供需等基本面的变化，未来即使一二线城市仍然有上涨压力，但投资的价值相较于房地产黄金十年也会大打折扣。毕竟我们已经告别了住房短缺时代，也迎来了信贷持续收紧的新周期，更重要的是未来经济发展更追求高质量，这意味着过去靠房地产拉动高速发展的时代已经彻底终结了，与之相伴的是房地产投资高收益、高回报一去不复返。

这样的变化于刚需而言是有利的，房价稳定、房产投资属性逐渐弱化，意味着给刚需上车的时间和机会更多了。