从2020年“7.15”新政到今年2月的指导价政策，过去一年深圳重拳整治房地产，火热的二手房市场急速降温。

深圳市房地产中介协会(以下简称：深房中协)数据显示，今年上半年，全市二手房网签套数达30505套(含自助)，同比下滑48%，而去年同期二手房网签套数则为58662套(含自助)。

其间，深圳二手房网签数量已出现五连跌，2~6月间二手房网签(含自助)数量逐月下降，1月份为8971套，2月份直接降至5272套，3~6月份则分别为4869套、4396套、3781套以及3216套。

安居客新房深圳区域主编吴春薇对新京报贝壳财经记者表示，2月8日深圳出台的二手房指导价政策持续发挥威力，其中，最重要的一点是银行发放房贷需参考指导价，但业主的实际报价与参考价之间有较大价差，一般而言，报价会比参考价高不少，这也就意味着购房者购买二手房时要掏出更多首付。这无疑拦下了一部分首付不足的购房者。

“当前市场对房价短期上涨的预期较低，新房供应量也在增加，预计深圳二手房市场将持续承压。” 吴春薇表示。

指导价政策“发威”：二手房网签数大跌，成交周期拉长

贝壳财经记者梳理看到，深圳6月份二手房网签数量为3216套，同比下滑幅度高达76.2%。相比之下，去年6月份深圳二手房网签数量破万套，达13492套。

今年4月，深圳一二手住宅网签量下滑三成左右，此后传统旺季“红五月”不再。

根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而大于144平米的改善型户型占比则持续走高。

深房中协分析称，究其原因可能还是新政影响下，对于资金充裕的改善型或置换型群体影响不大，以及部分大户型成交难度进一步加大，导致部分所谓的“笋盘”主要集中在大户型有关。

今年2月，深圳率先实施二手房限价，发布 3595 个小区的参考价格。政策发布之后，光大银行(601818,股吧)深圳分行、建设银行(601939,股吧)深圳分行等多家银行均表示，将根据官方发布的二手房参考价格作为按揭贷款的参考依据，也就是说，如果银行严格按照指导价发放按揭贷款，但买卖双方的实际成交价格又高于指导价时，购房者便要拿出比原来更高的首付款才能买下同一套房子，再加上深圳近期打击“经营贷”等违规流入楼市，这无疑也“劝退”了一些资金本就短缺的购房者。

此外，根据对深圳市各行政区的二手房网签数据分类分析，以龙岗为代表的东部版块，自新政后二手房网签占比持续走高，并遥遥领先于其他各区，已成为了全市二手房置业最集中区域。

与之形成鲜明对比的，南山片区为代表的西部版块，二手房网签占比呈现持续下滑态势，这一特征也与近期市场呈现出“西冷东热”的态势基本吻合。

“经业内机构反馈，主要还是由于东部片区的二手房市场相对理性，成交价、业主报价与主管部门公布的‘参考价’基本吻合，在置业过程中贷款成数变化不大，所以受到市场，尤其是刚需群体的青睐。” 深房中协分析称。

贝壳财经记者注意到，二手房网签量走低的同时，二手房挂盘量却有所提升。深房中协根据四大平台(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计，截至今年6月30日，全市共挂盘出售房源约12.677万套(存重复房源)，环比5月31日的数据上升5.4%。

二手房挂盘量增加，一方面折射出部分业主心态的微妙变化;另一方面，挂盘量的增加与二手房网签量持续低迷，也预示着成交周期的拉长。

此前，深房中协测算数据显示，2021年1季度二手房网签完成过户周期为38天，较2020年4季度测算的周期增加了9天。

二手房“遇冷”直接导致销售价格下降。国家统计局数据显示，4月份深圳二手房销售价格扭转上涨势头后，5月份深圳二手房销售价格环比下跌0.1%。

而2020年2月-2021年3月的13个月内，深圳二手房销售价格环比连续上涨，其中，去年3~9月份，环比涨幅均超1%，今年1月份环比涨幅高达1.7%。

购房资格偏向刚需，低迷行情或成新常态?

与二手房相比，深圳新房销售反倒是火爆景象。

根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交(完成产权过户)数据，今年上半年全市一手住宅共计成交26410套，同比上涨57.8%。从月度来看，2021年上半年一手住宅成交量主要“贡献点”在1月份，延续了2020年下半年新房市场的热度。

吴春薇对贝壳财经记者表示，深圳新房市场一直相对较热，二手房参考价政策出台后，也把部分购房者引流到了新房市场，助推了新房市场的火热状态。

不过，现在购买新房的资质审核也越来越严格。

以今年笋岗中心万象华府为例，销售时购房者需要在“i深圳”APP(深圳市政府打造的全市统一移动端政府服务平台)上登记购房意向、线上提交和审核资料、线上公证选房等，也就是说，购房者买房的全环节都要留痕且同步到政府部门。

这一楼盘采取客户积分制。在排序规则上，明显向“刚需”倾斜，10年内(含10年)在深无住房转让记录，现名下无住房的可以积40分，2-10年内(含2年)在深有住房转让记录，现名下无住房的则积20分，其余则按照家庭或单身户籍情况、子女情况等加分。

记者了解到，深圳现在推出的新盘，积分若不到70分，基本上很难抢到。

近期有媒体报道称，房地产中介从业人员出现“离职潮”，不过，深房中协数据显示，今年上半年，深圳市实名登记的从业人员虽然存在部分下滑现象，但总量仍比较平稳。以6月30日这一时间节点有效实名登记从业人员数量为例，同比去年同期，仅小幅下滑11.8%。

不过，深房中协也表示，虽然现阶段从业人员规模总体平稳，一方面是由于新政以来仅过去四个多月，房地产中介行业经过多年的发展，无论是在从业人员心态方面，还是各企业人才队伍招录与建设方面，都已积累了相对丰富的应对经验。因此，短期内，新政对于从业人员的冲击尚可应付，但若现阶段成交量低于“荣枯线”(月均二手房网签持续长时间低于5000套)的市场成为“新常态”，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。

对于深圳楼市未来走势，深房中协认为，现阶段市场观望情绪依然浓厚，虽然部分业主报价已开始松动，二手房出售挂盘量也在上升，但这并未能转化成有效的成交，而近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场的观望情绪，同时，从上半年的月度二手房网签量的走势分析，现阶段市场显然未能走出政策适应期，或许，这种低迷平稳的市场行情短期内将成为一种“新常态”。

新京报贝壳财经记者 潘亦纯 编辑 王进雨 校对 柳宝庆