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房地产行业进入新时代，高质量发展战略促使企业转型升级加速，产业结构不断调整优化，给房地产企业发展带来了新的发展机遇和变化。本文通过对10家优秀房地产企业的战略调整和经济财务相关状况的变化来分析房地产行业的发展趋势，以其对房地产行业和企业的发展方向有个明晰的梳理。

从发展战略来看，房地产企业业务转型升级，从地产开发转向房地产+多元业务，从服务居住到服务生活，打造全价值生态体系，走国际化发展路线，拥抱美好生活。万科升级成为国内领先的城乡建设与生活服务商；中海地产定位于成为卓越的国际化不动产开发运营集团，已建立了“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群；碧桂园致力于成为全球最具竞争力的房地产公司；越秀集团优化“开运金”全价值链模式，“商住并举”战略稳步实施，“开发、运营、金融”全价值链进一步优化。

1.成长能力稳步提升

10家企业成长性较好。碧桂园、万科和保利发展成长性较优。碧桂园、旭辉集团和万科营收增速遥遥领先。从销售额增速来看，碧桂园、保利发展2018年同比增速均在均值29.4%之上。

➤营收增长率碧桂园、旭辉集团和万科营收增速领先

碧桂园、旭辉集团和万科营收增速遥遥领先。从10家房地产企业的营收增速来看，从10家房地产企业的营收增速来看，增长最快的三家企业为碧桂园、旭辉集团和万科，2018年上半年同比增长均在50%以上，尤其碧桂园与旭辉集团超过60%。

➤10家房地产企业销售增速在29.4%之上占到6成

从销售额同比增速来看，2018年10家房地产企业销售额增长率均值为29.4%，其中旭辉集团与越秀集团增速均超40%，销售规模快速扩张。值得关注的是，10家房企销售额均值为2949亿元，其中万科、碧桂园、保利发展的销售额均在4000亿元以上。

2.企业的盈利能力稳步提高

盈利能力稳步提升。销售净利率均值为17.9%，ROE均值为9.6%，稳健提升，其中碧桂园表现优异，2017年为31.8%，2018年中期为13.0%。

➤销售净利率在较高区间稳步提升

10家房地产企业盈利能力都比较强，从销售净利率来看，稳步提升，集中在10-25%之间。

销售净利率稳步提升，主要集中在10%-25%之间。2016年以来，10家企业销售净利率主要集中在10%-25%之间。2017年销售净利率均值为16.0%，同比增长2.7个百分点；2018年上半年均值为17.9%，同比增长0.8个百分点，合理的布局和优质的产品服务是其提升的主要因素。其中，中海地产、龙湖集团、华润置地、旭辉集团和华夏幸福表现优异，均在20%以上。

➤净资产收益率（ROE）稳步提升

从ROE来看，ROE稳健上升，主要集中在5%-20%之间，碧桂园表现优异，2017年为31.8%，2018年中期为13%。

ROE稳健上升，主要集中在5%-20%之间，碧桂园表现优异。其一，2017年ROE均值为20.1%，同比提升2.7个百分点；2018年上半年均值为9.6%，同比提升1个百分点。其二，10家房地产企业的ROE主要集中在5-20%之间，其中，华夏幸福、旭辉集团居前，在15%以上。

3.经营能力总体有所降低

➤存货周转率总体下降，保持在0.1-0.4次

存货周转率总体下降，主要在0.1-0.4次之间，2018年中期均值为0.2次；总资产周转率总体下降，均值为0.1次，碧桂园和绿地表现良好。

存货周转率整体持续走低，主要集中在0.1-0.4次，碧桂园和绿地表现良好。首先，存货周转率从2016年以来持续走低，2017年均值为0.38次，同比下降0.06个百分点；2018年上半年均值为0.15次，同比下降0.01个百分点。绿地、碧桂园、中海地产与旭辉集团居前。其次，存货周转率主要集中在0.1-0.4次之间，企业之间分化较大。绿地、碧桂园、中海地产与旭辉集团居前。

➤总资产周转率总体走低，维持在0.1-0.35次

总资产周转率总体下降，主要在0.1-0.35次之间，绿地和碧桂园表现良好。

总资产周转率总体下降，主要在0.1-0.35次之间，绿地较优异。首先，总资产周转率从2016年以来持续走低，2017年总资产周转率均值为0.26次，同比下降0.04个百分点；2018年上半年均值为0.11次，同比下降0.01个百分点。其次，总资产周转率主要集中在0.1-0.35次之间，绿地表现优异。

➤人均创利呈上升趋势，集中在20-40万元/人

人均创利呈上升趋势，主要集中在20-40万元/人，中海地产表现突出。

人均创利呈上升趋势，主要集中在20-40万元/人，2018年上半年均值为70.6万元/人，增速有所放缓，中海地产表现突出。人均创利多用来衡量企业的运营水平，受部分企业员工数量波动影响，部分企业的统计略有偏高。一方面人均创利从2016年以来持续走低，2017年人均创利均值为125.8万元/人，同比增长15.2个百分点；2018年上半年均值为70.6万元/人，同比增长11.8个百分点。另一方面，人均创利主要集中在20-40万元/人之间，中海地产2018年上半年为433.1万元/人，远超其他企业，占据绝对优势。

4.偿债能力有所承压

➤资产负债率持续走高，集中在70%-80%

资产负债率整体持续走高，主要集中在70%-80%之间，2018上半年均值为78.38%，中海地产和华润置地维持较低水平。

资产负债率整体持续走高，主要集中在70%-80%之间。其一，2016年以来，10家房地产企业整体资产负债率呈逐年上升趋势，2018上半年10家企业的资产负债率均值为78.4%，较去年增长1.6个百分点，延续2017年上涨的态势，2017年均值为76.8%，较2016年上涨0.5个半百分点。其二，10家企业资产负债率主要集中在70%-80%，中海地产资产负债率保持在60%以内，整体负债水平较低。

➤利息覆盖倍数整体提升

利息覆盖倍数整体提升，龙湖集团和中海地产表现优异。

利息覆盖倍数整体提升。其一，2016年以来，10家房地产企业整体利息覆盖倍数呈逐年上升趋势，2017年，10家房地产企业整体利息覆盖倍数为84，2018年上半年为48.6；其中龙湖集团利息覆盖水平较高，越秀集团、万科较低。其二，集中在5-11之间，龙湖集团利息覆盖水平较高。

➤流动比率和速动比率较稳健，短期偿债整体较稳

短期偿债能力整体较稳健。流动比率比较稳健，主要集中在1.6附近；速动比率亦比较稳健，主要集中在0.6附近。

短期偿债能力整体较稳健。流动比率比较稳健，主要集中在1.6附近。其一，2016年中期以来，10家房地产企业流动比率保持在1.6附近的水平，2017年，10家房地产企业流动比率均值为1.5，2018年上半年为1.7，整体提升0.2。其二，流动比率主要集中在1.6附近，2017年中海地产和保利发展较高，分别为2.43和1.78；2018年上半年绿地、中海地产流动比率较高，分别为3.1、2.4，尤其绿地较2017年提高1.8，企业短期偿债能力提升明显。

速动比率亦比较稳健，主要集中在0.6附近。其一，2016年中期以来，10家房地产企业速动比率保持在0.6附近的水平，2017年和2018年上半年，10家房地产企业速动比率均值都为0.6，其中，旭辉集团、中海地产、越秀较高。

➤整体综合偿债能力较强

规模大，业绩优，负债率较低，偿债能力强。

综合来看，规模大，业绩优，负债率较低。其一，10家企业有效负债率保持在50%左右，资产负债率在78%附近，净负债率在103%附近，相对百强均值较低。其二，中海地产的整体负债情况最为优化，其净负债率仅为19.8%；保利发展、龙湖集团与华润置地的有效负债率均在45%以下，资产结构较为优化。结合企业具体情况来看，主要原因有：①规模快速扩张，高频拿地导致负债率升高；②区域政策等因素导致项目去化速度放缓，周转与回款变慢；③战略转型，文旅、长租、商业等业务占比提升，短期效益偏低；④债务集中到期，企业短期内借款规模加大。

优秀房地产企业紧跟国家政策，追求高质量稳健发展，面对转型升级积极调整业务模式，在规模稳健扩张的同时保持稳健的成长性，经营状况良好，盈利能力稳健，保持良好现金流，偿债能力较好。