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一、城市概况：晋北小县城，经济基础薄弱

广灵县，隶属山西省大同市，位于山西省东北部高原边缘、大同市域东南。东与河北省蔚县毗邻，南同灵丘县接壤，西连浑源县，北接阳高县和河北省阳原县。县境南北宽36公里，东西长48公里，总面积1204平方公里，总人口18.8万人。辖2镇7乡180个行政村。

广灵为传统的农业大县，但规模化、现代化程度不高；区域内工业经济总量不足，青壮年劳动力外流情况一直有增无减；城镇化进程滞缓，属于国家级贫困县。近年，广灵县大力发展特色农业，加强招商引资力度，积极推进开发区申报，培育文化旅游产业，扩大经济总量，提升发展质量，为经济持续稳定增长筑牢战略支撑点。

图：广灵交通区位图

二、房地产市场：市场起步较晚，棚改影响下发展提速

2012年以前，广灵县居民多以个人或是单位自建房为主，商品房项目比较少。2012-2017年，以涧东新区建设为契机，房地产市场开始起步，在售的商品房项目增多，市场开始出现高层住宅，但去化缓慢，部分项目至今没有清盘，个别项目被政府收购转化为保障性住房。2018年，在棚户区改造货币化安置、品牌房企进驻、返乡置业助力下，广灵房地产市场进入快速发展阶段。

1、棚改持续推进。2017年广灵县启动棚户区改造工程，2018年，拆迁范围不断扩大，货币化安置比例不断提高，居民购买需求显著增长，新建商品住宅市场成交逐渐活跃，全年共计4个项目首推，这一数字相当于前五年的总和。成交活跃带动房价呈上涨趋势，部分项目报价由2017年的3000-3500元/平上涨至3800-4500元/平，个别精装修项目报价达5500元/平。

图：2018年广灵首推项目

2、品牌房企入驻。2018年2月，全国龙头房企碧桂园落子广灵县涧东新区，其在四五线城市的品牌号召力及精装修产品风格为这座晋北小县城的房地产市场开启了一道崭新的大门，有品牌品质偏好的改善需求集中释放，广灵房地产市场得进一步发展。

3、产品升级换代。居民购买力的提升，催生品质化升级需求，购房客群开始追求规划、户型、绿化、物业等，2018年新推出的项目均为花园洋房，社区设计更加注重绿化、人文景观的搭配，合理布局居住、配套、休闲、娱乐等功能。产品创新不断，龙泉国际项目推出全县首个跃层产品，满足高端客户的改善性需求。

4、营销手段丰富。2018年，本地开发商在营销方式上更加注重与外界接轨，创新营销手段，项目多采取集中蓄客、分期开盘的策略。同时，结合时政热点，个别楼盘适时举办营销活动，例如高考期间，龙泉国际项目奖励优秀师生，举办烟火晚会；广灵碧桂园项目举行产品发布会、售楼处暖场活动等，宣传项目卖点，增加项目曝光度，助力项目去化。

5、客源内生为主，承接部分邻县外溢需求。广灵县新房项目销售客源以本地人为主，返乡置业成为潮流。另外，与广灵紧邻的河北蔚县经济基础雄厚，人口基数大，距离广灵仅半小时车程，两县方言相通，习俗一致。2017年蔚县房价快速上涨，个别项目挂牌价近广灵县的2倍，部分蔚县人选择来广灵置业，进一步推动广灵房地产市场成交活跃。

结语

2018年在棚改货币化、品牌房企进驻的影响下，广灵房地产市场被彻底激活，新推房源增多，居民购房热情高涨。展望2019年，棚改货币化因城施策，这座偏远的小县城的棚改政策是否也要转向，房地产市场是否还能保持此前的热度？