走出珠江新城，10万的楼盘已经司空见惯，遍地开花。银河公园、金融城、牛奶厂、白云山山麓、白天鹅塘都呈现十万楼盘。据不完全统计，目前广州有51个二手项目，16个在售项目破10万元，还有17个新项目即将发布，预计达到10万元。看着市中心的地图，满山都是10万元，让人感受到广州商场惊人的购买力。房价是人们用真金白银对区域价值进行投票的结果，广州遍地开花的十万套房产，说明过去以珠江新城为绝对中心的金字塔结构已经悄然改变。至少从楼市的角度来看，广州现在已经呈现出多中心的业态。 基于此，今天我们用大数据来分析一下广州十一个区的房价数据，看看哪些区卖的房子最好，并附上最新的买房想法。 整体来看，银河居榜首，越秀居第二，海珠居第三，荔湾居第四，中央四区遥遥领先，可以排在最靠前的档。白云、番禺、黄埔均价在3-4万区间，可以排第二。南沙均价在2-3万之间，单排第三档就可以了。增城、花都、从化均价在1-2万之间，可以排第四。虽然荔湾的GDP已经被南沙、花都超越，面临追增城的压力，但房价依然捍卫着老城的终极尊严。 在去年火热的黄埔和南沙，均价仍被番禺和白云压低。从抢手板块来看，黄埔的科学城、黄埔滨江、知识城，南沙的明珠湾、南沙湾的价格已经很傲人了，但这两个区很大，想要在均价上超越番禺、白云，还需要时间。毕竟番禺比南沙更靠近城市，白云比黄埔更精致。这说明房价受“经济活力”和“区位价值”两个指标的影响，在这两个指标上都能拿到高分的Galaxy自然在全市排名第一。经济不景气、地理位置优越的荔湾，房价依然高居榜首。另一方面，经济好、区位相对偏的黄埔、南沙，价格距离越秀、荔湾还很远。而经济和区位都不理想的从化，自然是全市房价最低的。 2021年2月，广州新盘销量超过400张，据不完全计算，约16张新盘均价突破10万元/平方米。据嘉里数据显示，2021年2月底，广州新销售约16家，均价超10万，其中银河区、海珠区4家，越秀区、白云区3家，荔湾、番禺1家。 泛珠江新城、银河公园、陶金、老东山、琶洲、叶公大道、老西关、通河、机场路、洛溪大石展示10万栋建筑。均价9万元/平的板块有：银河东圃板块、越秀区政府板块、白云太和板块。 我们来看看10万套二手房的情况。借助科控股有限公司平台，让我们整理一下广州各区二手房价格对应的楼盘数量。单价在10万以上的二手房至少有51栋。按区域分布，银河区37栋，越秀区12栋，白云区1栋，番禺区1栋。单价9万的二手楼盘至少有90个，其中银河区57个，越秀区27个，海珠区2个，番禺区1个，白云区3个。二手单价5万楼，至少有1114个贝壳，其中银河区435个，越秀区430个，荔湾区41个，海珠区128个，番禺区39个，白云区30个，黄埔区9个，增城区2个。由于贝壳在不同城市的市场份额不同，以上数据仅供参考，可能与实际情况有所不同。 2020年数据截至2020年12月15日，非年度数据近6年 越秀、白云、银河的豪宅承载能力最强，均超过200套。其次是番禺、海珠、荔湾，均超过160套。从套均总价来看，Galaxy价值最高，达到2281万/套。其次，番禺区的平均单价也超过2000万元。越秀区公寓平均总价不高，说明大部分是单价高、面积小的公寓，可能与越秀区房子多有关。此外，南沙千万豪宅的成交量已经超过黄埔。这可能是因为南沙山海资源好，适合豪宅，比如灵山岛尖，贡献了不少高价公寓。 相比之下，黄埔不靠海，但缺水，豪华商场相对薄弱。从趋势来看，中心4区的越秀、荔湾、银河、海珠土地资源有限，未来面积较大的一手豪宅、白云区、番禺区、南沙区的商场可能会逐渐占据优势地位。04哪个区二手房流动性最好？以下是2020年嘉里在广州计算的二手交易量： 从以上数据可以看出，广州三区二手商场市场份额超过80%，越秀区占90.3%，海珠区占90.3%，银河区占84.3%。也就是说，这三个区的二手商场都很热闹。荔湾也属于中心区，二手商场的市场份额只有59%，这与其新房库存大有关。在中心4区，荔湾确实有大量新建筑。增城是广州新房的大粮仓，但其二手商场占比也达到了36.2%，甚至高于黄埔、从化、南沙。从新房和二手房的反映来看，带货能力还可以，主要是房价低。从数据来看，南沙确实以新房商场为主，二手商场占比全市最低。但南沙变异性强，发展势头良好。数据显示，南沙新房去化学化周期很快，中心热门区域的二手商场其实挺热闹的，但还没有扩散到整个区域。从去年的体现来看，增城区是“货中之王”，售出2.57万套，位居全市第一，其次是南沙区售出18523套，黄埔区售出17727套，新房销售数量最少的越秀区。二手房交易方面，番禺区成交20702套，排名第一。银河区售出17303套，排名第二。考虑到银河区的房价远高于番禺区，银河区的成交量含金量更高。 数据显示，增城新房成交量和库存量最大，其次是花都和南沙，库存量最小的是越秀，只要503套，不到荔湾的1/10。增城一直是广州楼市的「粮仓」，广州每卖4套新房，就有一套在增城，如此大的新房成交量，也一度让人忧虑增城的二手商场，但从数据来看，增城二手商场很OK，2020年的总成交量到达1.4万套，在全市仅次于银河、海珠。并且，增城二手商场占有率到达36.2%，比黄埔、南沙更高，这阐明增城的二手商场现已起来了，买新房的人不必太担心易手问题。 06买房主张 如果要给主张的话，银河、海珠、越秀这三个区，居民收入高，老旧小区多，寓居晋级的需求十分强。所以这三个区，但凡是质量稍好一点的小区，价格都十分十分坚挺，如果是一手房，基本要靠抢。在这三个区买房，一手、二手都能够买，并且再旧的房子也不愁卖，究竟总体供求关系十分严重，始终是客多房少，什么时候买入都是对的。荔湾区二手商场卖不起价，面对被黄埔、南沙赶超的压力，但一手商场很坚挺，广钢、广船板块的新房价格，毫不逊色于东圃、黄埔滨江等抢手板块。这阐明，荔湾新房的供求关系还是很严重的。其他区的供求关系就没那么严重了，我们要尽量买新一点的房子，「地铁」、「学位」、「工业」、「质量」、「物业」五要素一个都不占的房子，就别买了。 南沙在限购的情况下，一手房成交量能够直追增城，十分厉害了，但其二手商场真的太差了。所以，在南沙买二手房，一定要聚集蕉门河、明珠湾两大中心板块，否则会担心二手商场的易手问题。别的需求留意的是，增城存量商场正在觉醒，值得重视。番禺房价尽管在涨幅上输给了黄埔和南沙，但其二手商场的活泼度远超后者，这阐明番禺楼市的实在需求量更大，也更刚性。