观点地产网挂牌上海最高楼面价40天的土地，被上海城投成功拿地。

1月5日，上海黄浦区豫园社区地块挂牌结束。因为只有一个人报名，最终地块以底价176亿元成交，竞买人为上海城投。

根据出让信息，土地起拍价176亿元，竞买保证金35.2亿元，起始楼面价89567元/平方米，远超上海历年出让土地楼面价，超过目前最高成交纪录81100元/平方米。

其中，该地块住宅开发量应超过13.8万平方米。如果按照地上商品住宅面积和总价176亿元计算，实际楼面价约为9.35万元/平方米。扣除经济适用房面积，楼面价约9.7万元/平方米。

该地块位于上海老城中心黄浦区。这是一个近年来几乎没有供应的地区，是一种稀缺资源。由于该地块属于黄浦核心板块豫园鲁香园二期，故也有“黄浦区四大天王”之称。

早在2000年，上海城头就参与了黄埔旧改，其第一批旧改征收地块，后来建成为芦香苑一期工程。20年来，这块地的地价不断刷新。

退市最贵单价

据观点地产新媒体报道，上海城投在黄浦区豫园社区拍摄的地块为210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213 A-03，用途为商住用地，总用地面积12.51万平方米，其中5.77万平方米商业部分需要自我维持。

地块起拍价176亿元，竞买保证金35.2亿元，起始楼面价89567元/平方米，已远超上海历年出让地块的楼面起拍价。

根据出让条件，该地块需配建保障性住房，占住宅总建筑面积的5%，占6910.58平方米以上；全装修住宅建筑面积应占住宅建筑总面积的100%以上。

此外，受让方需配置建筑面积1500平方米的示范标准化菜场1个、建筑面积300平方米的餐饮服务点1个、建筑面积800平方米的老年日间服务中心1个、建筑面积200平方米的豫园街道社区网格化管理中心1个、建筑面积1000平方米的豫园街道社区服务中心1个、建筑面积4500平方米的文化设施1个。菜市场以外的其他公共服务设施建成后，将无偿移交给区有关行政主管部门。

最后，该地块在挂牌竞价过程中，因只有一家企业报价，以底价176亿元出让。

其成交总价在目前上海土地总价中排名第四，而楼面地价89567元/平方米为上海最高。

数据显示，上海总价第一名是该地块今年年初拿下的徐汇滨江地块，成交总价310.5亿元；二是黄埔区小东门街商住区，成交总价248.5亿元；第三个是徐汇区徐家汇(002561，古坝)中心项目商业用地，总成交价217.7亿元。

楼面价最高的宅基地是虹口区嘉兴路街道的宅基地，于2020年7月3日出让。最终楼面价约8.11万元/平方米。

值得一提的是，在2020年11月23日上海市黄浦区政府公布的一份土地管理文件中，提到了芦香苑二期土地储备由上海城建投资开发公司(现上海城投集团有限公司)共同实施

2000年起，上海城头参与黄浦区旧改工作，其第一批旧土地被征用，后建成为芦香苑一期工程。据观点地产新媒体报道，该楼盘已开盘报批。一期工程住宅均价约16万元/平方米，别墅均价超21万元/平方米。

据相关研究报告显示，截至2020年，上海城头投资的芦香苑低区未出让面积11万平方米，价值220亿元。

然而，作为上海一个大型的旧区改造项目，芦香苑地块却是一块硬骨头。

芦香苑地块位于上海市浦西区人民路、方浜路、河南南路交界处，是上海市黄浦区老城区更新改造的重要项目。定位上，芦香苑地块将打造成为兼具老上海特色和现代时尚风格的高端商务区，因此被市场称为“新天地的翻版”。

考虑到项目所在区域属于上海老城区，搬迁是旧城改造前期工作中最难的影响因素。据悉，芦香苑人口密度高，需要搬迁8000多户，其中一期需要搬迁约4000户。按照上海的拆迁标准，市中心黄金地段的支出成本不容小觑。就其具体操作难度而言，极有可能是为参与企业打造的

成一定压力。

在上海城投接手的几年后，有消息称李嘉诚旗下和记黄埔将参与该旧改项目的开发，不过该消息一度甚嚣尘上，最终并没有敲定。

2007年，据当时的报道称，已完成当地动迁90%的露香园地块，仍暂由上海城投独力经营，和黄并未有实质性介入。

经过十几年的努力，上海城投也迎来了曙光，2020年露香园低区连排别墅开盘销售，别墅开盘均价超过21万/平方米，加上大平层均价也超18万/平方米，净利润超百亿元。

2020年12月，上海市十五届人大常委会二十八次会议审议《关于本市2020年城乡规划制定和实施情况的报告》提到，上海2020年完成黄浦露香园二期等4个旧住房“拆落地”改造将“项目等地”变为“地等项目”。

除露香园二期地块早已完成拆迁，其余地块皆尚在征收中。这些地块的拆迁成本动辄百亿、几百亿，对未来开发商的资金要求非常之高，故称之为“地王”。

这意味，上海城投拿下该地块后，无需再经过漫长的拆迁就可以快速进行开发建设。对于城投来说，无疑是个甜蜜的地王。