2020年过去了，新房和二手房的年度成交数据已经出炉，但是年底的12月份有点不可思议。

2020年，青岛共销售新房153394套，较2019年增长0.1%。其中，2020年新房成交量为133806套，较2019年增长6.19%。

下图为2020年新房月成交量：

整体趋势上，1、2月新房市场惨淡，3-6月开始回暖，7月达到高成交量，8-11月开始下滑，但12月意外强势上涨，成交量15398套，是全年成交量最大的月份。

2019年12月，青岛新房成交量为13226套，今年12月较去年12月增长16.4%。

青岛年底新房成交量大幅收窄的原因有：一是因为年底开发商的激励力度加大，一些楼盘甚至以特价房的名义下跌了几千元；二是经过一年的找房，买房人身心疲惫，想“带”一套房子回老家过年，导致12月份的涨价。

但从上述数据我们也可以看出，2020年青岛新房成交量较2019年增长了6.19%。在经济如此困难的2020年，青岛新房成交量将超过2019年，这说明青岛楼市没有房价那么惨。

青岛作为一个强二线城市，还是有很多人期待的，也不缺买家。

02二手房

再来看看青岛二手房的表现。

二手房和新房在买卖形式、交易税费等方面有所不同，但毕竟属于同一个市场，房价和成交量的走势一般是一致的。

2020年，青岛共销售二手房63097套，较2019年增长13.4%。其中，普通二手房成交6.067万套。

下图为2020年二手房月成交量：

总的来说，二手房延续了新房的趋势。1、2月新房市场惨淡，3-6月开始回暖，7月成交量达到高位，8-10月下跌，11-12月再次上涨。

虽然12月二手房成交量没有像新房一样成为全年冠军，但也很明显。

需要注意的是，2020年二手房成交量也比2019年增长了13.4%，出现了价格有跌有涨的局面。

通过观察2020年新房和二手房的成交数据，我们有理由相信2020年的市场要比2019年好很多，尤其是年中和年末的两个上涨周期，这让我们怀疑量变是否会引起明年的价格变化，房价是否至少会停止下跌。

以我的经验，后年第一季度有可能延续今年年底的成交量，因为每年春节后都会有一个小春天。

至于明年中下半年的表现，还是要看大环境。

03区市

之前也多次说过，青岛的楼市已经严重分化，每个区市、每个地段、不同类型的房子表现都大相径庭。

同样在青岛市场，有的房子比2018年涨了，有的首付掉了，有的降价卖不出去，有的人满为患抢房子。

这种楼市分化有两个外在表现，一是房价，二是成交量。今天我们来看看各个区市的成交量表现。

新房销售排名前四的分别是西海岸新区、城阳区、即墨区和胶州市。西海岸新区4万多套，城阳区、即墨区、胶州市2万多套，其余7个区市均在1万套以下。青岛出售的新房数量差异很大。

造成这种情况的原因有：一是青岛出让土地有限，新址较少；第二，青岛的房价太高了

西海岸新区和城阳区的新房和二手房正在蓬勃发展，西海岸新区的二手房大部分来自原黄岛区。可以说，黄岛、城阳前郊区的新房、二手房需求旺盛。

高新区、即墨区、胶州市、胶南仍在新房市场。

我想明确一点，买新房可能占投资比例很大，尤其是郊区；买二手房自住的比例极高，投资一般不买二手房。

一个二手房量大的区域，才能真正证明这个区域得到了买家的认可，有更好的经济和配套设施来满足居住需求。

对于有大量新房和少量二手房的青岛市场，我们要谨慎。

正文：青城山说