12月20日，海南省住房和城乡建设厅公布，自今年4月海南宣布试点建设安居型商品房以来，已开工安居型商品房项目10个，累计在建9756套，价格明显低于商品房市场价格。

今年3月，海南明确新出让土地用于建设商品房，并实行现房销售制度，成为全国首个提出现房销售的省份。3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(简称《通知》)。《通知》包括三项重要政策，即发展安居型商品房、落实限制本地居民购买多套住房政策、落实现有商品房销售制度。

海南省政府明确表示，发展安居型商品房的目的是让符合条件的当地家庭和人才以与自身收入水平相适应的价格购买住房，真正享受海南自贸港建设的红利。

半年来，海南房地产市场结构悄然发生变化，海南大型房企布局也有所调整。大型房企市场份额有所下降，但海南房地产投资指数上升，行业洗牌不可避免。

可以说，对于习惯了高周转的房企来说，在三道红线的背景下，海南市场给房企带来了翻倍的压力，而这种压力不仅来自于现有的房屋销售。大力发展住宅型商品房的政策，迫使房企打造高端产品。

在现有的房屋销售下，房企首先要面对的是缓慢的发展周期。在过去的一年里，海南的房地产市场也经历了大幅下滑。从商品房成交情况来看，今年1-10月成交数量下降了34.9%。

“已经有业内排名前五的房企计划退出海南市场。”一位业内人士表示，海南现有的房屋销售对市场和房企有立竿见影的影响。

现有房屋销售和住房的试点建设

在3月份公布现房出售后，海南省在今年4月底公布了关于住宅房屋出售的相关政策：明确住宅商品房主要出售给无房户或人均住房面积达不到平均水平的家庭，销售对象、销售价格、公寓面积、转让条件均有限制，采取政府主导、市场化运作模式，是具有政策保障性质的商品房。

海口市、三亚市、儋州市等6个市县迅速启动安居型商品房试点建设。与此同时，通过住房型商品房的方式，在该省实施了一项针对基层教育和卫生人员的特殊住房保障计划。海南计划用三年左右的时间基本解决基层教师和医务人员的住房问题。

据介绍，截至12月20日，海南省已完成14 937.52亩住宅商品房土地出让，6个试点市县已开工，其中海口4个项目(共3340套)，三亚2个项目(共3450套)，其他非试点市县1606套。

据了解，海南住宅商品房用地为“限房价、竞地价”，销售价格按房价收入比不超过10倍，或不超过当地商品房市场均价的60%，由试点市县根据实际情况确定。基层教师和医务人员购房相对更有利。

海南出让的土地除了价格优惠外，还位于配套成熟的地段。比如海口商品房项目之一的常秀时嘉项目，周边商业、医院、中小学配套相对成熟，开发商也将

据海南省住建厅相关负责人介绍，海南要求已出让土地的试点市县尽快开工建设，进展缓慢的市县将及时通报。同时，加强施工全过程监管，确保工程质量安全。目前，住建部门指导各市县根据实际情况，尽快制定出台安居型商品房相关管理办法和实施细则，并及时向社会公布实施情况，回应社会关切。

一位业内人士指出，海南的政策性住房商品房曾经存在。目前商品房仅占海南新建房屋的20%-30%左右，其余为住房或保障房。

自2010年1月4日国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》号文件以来，海南国际旅游岛建设步入正轨，房地产市场调控也紧锣密鼓进行。一个表现是地方政府加大了土地供应力度。

2020年1-10月，海南省新增土地供应19039.70亩，同比增长89.32%，新增成交量11038.34亩，同比增长61.05%；商业用地按建筑面积仍占主导地位。因此，海南可售商品房比例不高。然而，现有的房屋销售、全球限购和住房政策的出台，无形中为商品房的去商业化设置了更高的门槛。

房企的进退

同政策研究院分析师丁伟认为，海南市场的结构性变化主要表现在两点：一是从文化旅游主力转向城市地产，住宅地产规模大幅萎缩；二是住宅征地价格高，供应严格控制，大量建住宅。未来普通商品房将退居二线，市场将由豪宅和住宅分割。同时，在自贸港政策的支持下，工商地产将跃居一线。

根据第三方机构的数据，2020年海口市住宅市场正好需要市场的支撑

独占鳌头，成交约占41%，旅居市场严重萎缩，成交约占27%，市场结构由旅居向城市地产转型，全省整体成交量下降31.12%。

丁垚指出，文旅退居二线，是因为海南实行全域限购，外地人难以购买，致使整个海南的文旅项目全线溃败。

一个事实是，过去一年(2019年10月-2020年10月)，海口商品住宅成交在2020年1月站上高峰，成交占比34.35%;在4月份跌入5%的低谷之后，成交逐渐回暖，直到今年10月才逐渐上升至29.45%。房地产调控与国际旅游岛的相对封闭的交易市场因素之下，海南市场的供求关系也呈现负增长趋势。2019年1-10月，全岛供应635.8万平方米，成交660.68万平方米;到了今年1-10月，供应627.08万平方米，成交只有455.09万平方米。

截至2020年10月底，海口住宅市场供求比为0.83，库存下降至231万平方米，去化周期也逐渐攀升到11个月;三亚去化周期更长，为32个月。

知情人士透露，由于开发周期慢，已经有行业前五的开发商准备放弃海南市场了。值得关注的是，海南住宅地价一部分原因在于建安成本的上涨，目前海南土地成交楼板价在8000元-1.2万元/平方米之间，预计未来现房销售价格在2.5万元-3万元/平方米，与此同时，小型安居房限价1.08万元-1.5万元/平方米，逐渐垄断刚需市场。

海南政府在供应端的调控，供地少，价格高，且自贸港的政策刺激前景趋势，擅长做高端产品的房企也会关注海南市场。今年内，海南土拍市场，华润、中海等央企成为常客。今年8月，华润8.2亿元拿下了海口坡博坡巷棚改片区36.5亩住宅用地,中海10.5亿元拍走坡博坡巷棚改片区44亩住宅用地，两幅地块楼板价都超过1.1万元/平方米;华润拍下的海口滨江新城棚改地，楼板价也在8000元/平方米以上。

从2014-2020年10月海南历年土地供求占地量价对比可以看出，海南商品住宅去化并不快。除了2016-2018年土地供应面积和成交面积几乎持平之外，2014-2015年，2019-2020年，海南全省趋势就是供大于求。

值得一提的是，海南二手房市场出现量涨价跌，投资客抛盘迹象隐现，这一情况三亚趋同。10月全省供应66.04万平方米，环比下降51.07%，其中海口24.49万平方米、东方12.89万平方米及儋州11.49万平方米为主要贡献城市 ;成交量66.21万平方米，环比增加14.53%，价格15308元/平方米，环比下降0.61%，成交金额101.35亿元，环比增加13.83%。

但纵观2020年1-10月，海南商品住宅累计供应627.08万平方米，同比下降1.37%;累计成交455.09万平方米，同比下滑31.12%; 成交均价15397元/平方米，同比上涨7.94%。成交金额700.69亿元，同比减少25.65%。

2020年10月，海南供求比为1，市场库存对比上月持平，为1880万平方米，去化周期40个月。

大房企的市场份额变化因此非常明显。今年1-10月，海口商品住宅备案面积排行榜前十位中，TOP10房企销售面积占比50%;去年同期占比76.9%。在三亚，同样出现了大房企市场份额减少的趋势：2020年1-10月，商品住宅备案面积排行榜前十位中，TOP10房企销售占比只有15.68%;而在去年同期，这个数字为41.42%。

然而，易居研究院研究总监严跃进指出，海南近期投资指数是上升的。从开发投资数据上看，海南在2018年下半年的时候出现了明显的下跌，即开发投资数据，说明房地产略显得不景气，是有一定的压力的。而近期的数据其实已经出现了跌幅收窄，甚至开始要出现转正的迹象了。比如，今年9月份，海南全省开发投资出现全年最高峰值860亿元，从6月份开始，海南投资开发金额每月新增百亿以上。严跃进认为海南房地产开发投资市场的最冷周期已经过去，后续有机会反弹，尤其是今年海南供地活跃，现房销售使得房企的开发周期拉长，对企业资金要求更高。从投资开发数据上升来看，不排除海南通过这样的调控，让市场自动洗牌，资金压力大的房企退出之后，有资金实力做很高端产品的房企逐渐入场。

(作者：唐韶葵 编辑：李清宇)