1.5万富豪抢华润城1000多套新房，楼市上演“打新股”盛况。这是不是因为深圳政府大幅降低房价，最后好心办坏事，给有钱人送了500万礼包？

买家在售楼处知道房产信息图/IC

文字|刘建中郑伟

深圳华润城润玺一期11月25日开盘，1171套均价13.2万元/平方米的新房被1.5万多人抢购一空。盛况如股市“打新股”。据说抢一套房就赚500万，因为周围可比二手房均价18万元/平方米。

最近两周，深圳楼市“创新”的消息引发热议，无数人感叹：房价这么高，有钱人这么多，套利空间这么大，政府管理这么粗糙，开发商这么委屈。

很多人认为是深圳政府强行压低了预售价格近5万元，才迫使开发商以平均13.2万元的价格预售。刚需的人买房子不能超过1000万元，最后的参与者主要是有钱人。所以，就相当于政府给了富人一个大礼包。

真的是这样吗？让我们吃茧吧。

01左右可比二手房单价真的是18万吗

打开科控股有限公司的“地图找房子”页面.选择深圳地区，出现下图。南山区垫底，均价11.5万元/平方米，表现突出。

图1:深圳二手房情况

从南山区出发，科技园占地13.5万/平方米，至今傲然屹立。

图2:深圳南山区二手房情况

然后打开科学园。在右下角，你会看到这篇文章的主人公：华润城润熙一期花园。

图3:华润城润熙一期周边二手房(1)

当然，与华润城润玺最具可比性的是华润城润府123期。

华润城的润溪和润府属于同一个大型旧村改造项目：大冲村旧村改造。按照顺序，润溪应该叫润府四期。可能是因为第四期和“死”谐音，我换了一件马甲。

由图3、图4可知，华润城项目123期二手房均价分别为18.5万、17.1万、18.3万。而且，不难发现，这篇文章的主人公华润城润熙，似乎比他的“兄弟”们还要优秀。因为它濒临深圳大冲村有塞纳河美誉的大沙河。

当然，有人会指出，只有少数公寓能看到美景，而且靠近繁华的沙河西路，所以噪音是个大问题。但无论如何，至少润熙并不比他的三个“兄弟”差。

从表面上看，润玺的价格应该是18万/平米。因此，很多人得出了很多结论：政府强行压低价格，严重扭曲价格，房地产投机者享有巨大的套利空间，住房和建设部门的管理方法过于粗暴.

不过兴奋过后，还是冷静分析一下吧。

图4:华润城润熙周边二手房(2)

首先分析华润城润福123期二手房情况。

从表1可以看出，面积小于150平方米的房子平均挂牌价格略高于18万元/平方米，但面积越大越便宜。如果房屋面积超过200平方米，平均挂牌价格为12.4万元/平方米。

润西1171套房屋中，约120套位于200平方米地段，约120套位于175平方米地段。开发商要想追求快速变现，不可能把均价定在18万元。其实把均价定在13.2万比大面积二手房略高也是可以理解的。

表1:华润城润府123期挂牌二手房面积及价格

更重要的是，挂牌价格只是卖家的意愿，而成交价格和

当然也不能排除有零星的交易没有被贝壳记录下来。但在过去的六个月里，71套房中只有一套房售出。这从一个侧面说明了上市价格太高。或者说，有价无市。因此，可以有把握地说，以18万/平方米作为预售参考价是非常不合适的。

既然二手房不能参考，那就参考周边新盘出售。周边深圳中城均价13.1万/平米，华侨城天鹅堡三期12.5万/平米。这两座建筑的位置和等级与润熙相似。所以润熙的预售价格定在13.2万/平米，似乎问题不大。

我们要明白一件事：政府调控的初衷不是为了降低房价，而是为了与周边地区保持同步。政府住建部门真正想控制的是开发商跳跃式涨价。

当然，最终的结果可能超出管理部门的预期，也可能超出华润本身的预期。其实恐怕也超出了很多网友的预期。

网上有个有趣的帖子：华润城四期开盘价大猜想。(华润城四期为华润城润熙一期)

这篇文章第一页的9

个网友预测中，最高预测是14万，而7个网友预测预售价格会小于或等于13万。

所以，我们认为，住建管理部门并没有刻意大幅压价。

不管定价者初衷如何，最后的结果是，润玺打新场面热闹而宏大。

2020年11月16日，销售方案释放。两天内，华润城润玺收到诚意登记申请15036份。最终，通过资料审批，入围摇号的有效登记号是9687份。对应1171套房屋，意味着命中率低至12%。

当幸运儿拿到购房资格，选好心仪的房子，他们当真可以赚到传说中的500万吗?

02 500万这么好赚吗

假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子，按照每平米5万的价差，他似乎可以赚500万元。但分析后发现，他想要赚到这空中楼阁的500万，并不容易。

众所周知：从办理完贷款到交房一般要2年时间;拿到房产证至少需要几个月时间。而且深圳政策要求普通商品房拿到证之后3年内不得转让。

而且根据我们的估算，一套南山区的二手房从挂牌到成交大约需要8个月。(估算方法：目前，贝壳网上登记的南山区二手房存量为5510套，贝壳大约登记了80%的二手房源。那么二手房总存量为6900套。wind显示南山区10月-11月，月均成交800套。所以，平均卖房周期约8个月。其实，超过千万的高价房，成交周期会比平均值更长。)

按照以上条件，炒房客从办理完贷款到出售房屋回款，总共需要6年以上的时间。

炒房客每平米的总资金成本是多少呢?咱们算算：房价13.2万，缴纳契税和公共维修基金2.5%，成本变为13.53万(13.2*1.025=13.53)。资金有机会成本，不买房，投资别处也会有收益，这里参考房贷利率，设定为5%，那么六年后的非房投资收益为18.13万元(13.53*1.056=18.13)。也就是说，六年之后，每平米房子的投资成本为18.13万元。

未来房价是否上涨是未知数。就算6年以后，润玺二手房活跃成交价格突破了20万元/平米，这个投资客的超额收益也非常有限。六年总超额收益13.82%【(20-18.13)/13.53=13.82%】，年化不足2.2%(1.0226-1=13.95%，13.95%>13.82%)。

有读者认为，超额收益2.2%也不错了。但是，您考虑过人家承担的风险吗?他们有可能永永远远地被套牢在高岗之上。

有读者会提出一个疑问：“能拿出上千万的炒房客会傻吗?一定经过了仔细思考，一定算过账的。”我想有三种解释。第一，虽然贝壳上没有记录，但华润城一二三期的确有18万价格的零星成交。这给了炒房客错觉。就像虽然看到有一扇出去的门，但如果门的宽度有限，当大家都想出来的时候，大家可能都出不来。第二，18万的二手房价格就算没有成交，至少反应了一种预期，反应了一种价格同盟的心态。第三，有些炒房客认为，13.2万的价格，买宇宙中心的房子，风险很小。而且未来房价可能还会翻倍，收益空间却很大。毕竟中国只有三个宇宙中心：均价10万的上海黄埔、均价11万的北京西城、均价12万的深圳南山。

过去的已经过去，我们更关心未来。这种万人哄抢，似乎买到即赚到的局面，未来还会出现吗，这是政策失当造成的吗?

03 类似的场景未来还会出现，而且可能源于政策失当

我们觉得，类似场景未来还会出现。但原因却和华润城截然不同。华润城事件更像是一次产品的热销，而不是行政干预导致的打新套利。

然而，在未来一年的房地产市场里，却可能出现行政干预导致的套利打新。这是因为出现了以下情况。

目前在深圳、杭州、广州等地的热点地块拍卖时，会设置未来销售限价。

例如，2020年10月13日，深圳土地拍卖中，住宅用地均约定了未来销售价格。其中，龙华民治A808-0020地块商品房，最高销售均价6.72万元/㎡;坪山马峦G11341-0137地块商品房，最高销售均价3.95万元/㎡。

如果这些项目在拍卖一年后入市，而周边二手房的真实价格已经显著高于限价，那么就很有可能引发类似的打新哄抢。

管理者应该认识到，价格上升是由于供不应求，任何形式的单纯限价都不能解决根本问题，只会扭曲价格信号，而且往往弊大于利。

刚需族不一定能从“限价”中受益。因为，刚需族需要和投机族竞争。显然，刚需族的财力处于劣势。

而且，虽然限制了价格，但开发商总可以从高价装修，高价车位等方面搞些猫腻，来为自己争取利益。

同时，限价会形成了一块利益，经济学上叫做“租”。从而，限价会引发寻租行为。比如，开发商为了争取监管部门对猫腻行为的纵容，有可能会主动腐蚀监管公务人员。

总之，单纯限价，解决不了问题，还会带来各种弊端。

04 “限价”不是“房住不炒”的朋友

过去十多年，房价持续上升，房地产投资成了全民信仰。然而，局面正在发生变化。单从居住需求看，很多地区的房子已经供大于求。中央适时提出“房住不炒”，正确及时。

“房住不炒”的核心含义，应该是让房子回归居住功能，抑制投机需求。但“限价”却会助推投机需求。

限价本身会传递供给不足的信号，推升市场预期，从而引致更多投机需求。投机需求会推高周边二手房价，二手房价高于限价新盘导致新盘遭哄抢。而新盘的哄抢，又让二手房价格更加坚挺。

最终，炒房者获利退出，并且更加坚信：“限价地区值得炒作”。从而，引发下一个“限售”区域的炒作。

如果做到“房住不炒”?这个问题太复杂，超出笔者的能力。我们试着做四点分析，提四条建议。

第一，在中国，房子已经成为金融产品。金融产品的价格不仅由实际供求关系决定，还会受到未来预期的影响。所以信息应该透明，这样才能形成正确的预期。

所以，第一点建议：房屋统计应该透明。让大家清楚知道，中国各地区到底有多少房?有多少空置房?未来还会建多少房?

第二，在某些热点城市，房屋存量不足是一个事实。限价无法解决供给不足，只能造成“寻租”空间。在这些区域，必须增加房屋供给，除此别无良方。

所以，第二点建议：加快热点城市的旧厂、旧村、甚至部分农地改造，增加土地供给，并适度提高容积率。

第三，在某些城市，房屋存量本来够用，但投机需求旺盛，导致供不应求。在这些城市，需要区分对待刚需者和投机者，提高投机者的交易成本和交易风险，降低交易流动性。比如，政策性房屋，15年内不得交易。在这种条件下，刚需者仍然愿意购买，但投机者就会避而远之。

所以，第三点建议：面向刚需，提供政策性楼盘。政策性楼盘在较长的持有期内不可交易。

第四，目前在很多城市，拥有住宅是落户、受教育的先决条件。每个城市总会有新人进入，不管房价多高，他们都必须被迫买房。那么市场中就不缺接盘侠，投机者自然有恃无恐。

所以，第四点建议：分离房屋居住之外的功能。落户、教育不依托于住宅。

我们只想到了这些。聪明的读者，您还有什么建议?