总部位于广东的房地产公司观点海伦堡(观点海伦堡)在2019年未能在香港冲刺IPO后，仍在积极走出广东，扩大规模。

9月24日，经过三轮竞价，赫伦堡以1.06万元/平方米的楼面价、1.29%的溢价率拿下南京雨花台区商住地。

除了珠江三角洲，长江三角洲是海伦堡的第二大区域。招股书数据显示，截至2019年1月31日，海伦堡在全国拥有122个项目，总土地储备约2370万平方米，其中珠三角占40%，长三角占18.2%，华西占22%，华中占12.5%。

今年以来，赫伦伯格多次参与长三角地区的土壤拍卖，也取得了一定的成绩。

加上长三角

9月24日，江苏南京集中出让6宗宅地，成交总价49.5亿元。华夏幸福(600340股)、阳光城(000671股)、金鹿均有所斩获，海伦堡以15.7亿元拿下当日最大的出让地块。

根据出让文件，雨花台区板桥街道板桥市场G2地块东至宁武铁路，南至乐心路，西至桓伊路，北至三山集路。土地用途为Rb商住混合用地，出让面积5.51万平方米，建筑面积14.87万平方米。起始价15.5亿元，起始楼面价10400元/平方米，最高楼面价12500元/平方米

根据出让要求，普通商品房(毛坯)销售均价不超过23000元/平方米(装修价格另行确定)，最高销售单价不超过销售均价的110%(装修价格另行确定)。

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，赫伦堡陆续拍卖金华、昆明、佛山、惠州、江门、南京等城市土地，总地价约67.7亿元。

其中，在长三角地区，海伦堡以总价约24.2亿元拿下3宗地块。

4月13日，赫伦堡以底价4.76亿元拿下金华浦江县一商住地，建筑面积16.13万平方米，楼面价2953元/平方米；8月11日，赫伦堡以底价3.7亿元竞得南京高淳北陵路以北、泰安路以东地块，面积6.7万平方米，楼面价3702元/平方米。

2013年，海伦堡在宝安公路与上海嘉定区马陆镇主干道盛鑫南路交汇处，开发了由公寓、商业别墅、星级酒店、商业街、超市组成的城市综合体项目海伦广场，迈出了长三角区域布局的第一步。

2016年，海伦堡进入江苏市场，先后布局南京、苏州、苏州、南通、镇江等地。第二年，海伦堡在杭州、宁波、绍兴、嘉兴、台州、湖州、金华生根发芽。随后扩张版图，进入安徽，重点是合肥国际滨湖省政府。

数据显示，截至2019年底，海伦堡覆盖长三角地区13个以上城市，不同业态项目29个。

上市前景

根据海伦堡官网信息，截至2020年3月31日，不同开发阶段项目158个，土地储备总面积约2861万平方米，已在以珠三角、长三角、京津冀、华西、华中为主的13个省市41个城市占有一席之地。

从赫伦堡的土地储备来看，4到5年可以支撑其发展需求。

今年7月，惠誉证实，海伦堡的评级为“B”，前景稳定。

惠誉指出，由于保守的征地政策，2019年海伦堡的杠杆率为41%，在评级处于“B”区间的同行中处于较低水平。由于土地储备丰富，海伦堡只需要用约35%-40%的合同销售收入来补充土地储备，以保持co

2019年，海伦堡购买了580万平方米的土地，以支持快速销售周转战略。惠誉指出，赫伦堡的土地收购成本相对较低。2017年至2019年，海伦堡平均征地成本为1929元/平方米，仅为合同销售平均售价(2019年约为10438元/平方米)的18%。

得益于低成本的土地储备，海伦堡2019年EBITDA利润率(含资本化利息)为24%。惠誉估计，其土地储备的平均成本约为其住宅项目平均售价的15%-20%，这将使其平均EBITDA利润率保持在20%-25%。

基于上述原因，惠普连续第三年将海伦堡评为“B”，前景稳定。

尽管如此，海伦堡在2018年和2019年在香港证券交易所提交的两份招股说明书都失败了。赫伦伯格在接受媒体采访时表示，他是否会再次提交这些信息：“公司有自己的节奏，还是以公告为准。”

招股书显示，2018年，海伦堡持有待售在建物业及已竣工物业同比增长62.81%，而2018年平均预收账款同比增长42.35%。从去污指数“库存/平均预收款”来看，从2017年的1.98上升到2018年的2.26，去污压力增大，去污速度缓慢。

也就是说，海伦堡的土地储备依然充裕，但无法实现“高周转”，这也促使其通过融资进一步扩大规模。

2020年1月，海伦堡发行了2.5亿美元的高级无担保债券，利率为12.25%。招股书显示，海伦堡2016年至2018年加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%，今年高利率的海外债可能意味着海伦堡的融资成本再次上升。

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