今天朋友送我一个楼盘，是深圳一个小开发商在中山镇开发的。

说要买这个项目，让我最后检查一下。

我问他为什么要买，他说资金有限，只能承受一万多元的单价，在这里是有希望的。

我问他前景如何。他说南方有一条高速公路，到深圳宝安只要20多分钟，肯定会涨。在未来，

送给买不起深圳的深圳人。

我问他是不是中介推荐的，他说是朋友。

最重要的是这位朋友之前在东莞买了好几套房子，都赚了钱。

所以，他相信并被诱惑了。

我问他更多的细节，他答不上来，甚至不明白这条高速路要去哪里，是不是深中通道的延长线。可以说连最基础的研究都没有做过。

这个社区实际上是什么样子的？

我们先看看地图：

从位置上看，既不靠近市区，也不远离现有高速公路，更不用说未来的深中通道。说什么都斗不过也不为过。

放大看卫星图，周围全是荒地，典型的是出城了。属于人民城镇的郊区的唯一优点是它们面对一条省道。

开车去火炬开发区不算太难。

去年考察湾区9个城市的时候，地板走遍了中山所有的镇。与东莞的镇域经济相比，中山差距较大，下滑太明显。

与条件较好的火炬开发区相比，人口流入和活力不容乐观。这张图是我们在火炬开发区核心区拍摄的一个社区：

商店没人租，阳台上挂着红色横幅。

但是在这样一个已经有各种配套设施，更接近深中通道的区域，二手房数量只有1万出头，低的只需要9000多，流动性很差。

而此时此刻，花13400元的价格在一片没有任何更高概念的荒地上为人们买一个新的站点。

显然不是明智的选择。

即使深华通道通车，大约70-100元的单程过桥费，加上上桥前半小时和下桥后半小时，至少要一个半小时才能到深圳。

投资不可能有好的回报，更何况深圳只是需要接手。

这不是个案。这样的案例我遇到过很多次。只是这一次，比较典型，我们把他写得比较清楚。

到底是什么问题？

让我给你打一针。

首先，过去大多数人对房地产赚钱的理解是错误的。

让你赚钱的是时代，不是你自己的选择，不是你精准的眼光。过去房地产爆发时，是有形的手和无形的手，即政策和货币推动了房地产的快速升值。

只要不选择所谓的资源枯竭型城市，甚至西北、东北、云南、贵州、四川，甚至中部的贫困县，都是会上去的，但只是多上去少上去的问题。即使涨少了，也能赚到钱。

第二，我信任过去买房挣钱的人。

就像今天这位找我咨询的兄弟，他和那个被中介踱步的人不一样。他身边的朋友都是靠买房子赚钱的。这个问题和他面前的第一个问题差不多。他身边的朋友，大部分都只是像那些因为时代赚了钱的人，不一定是因为眼光和选研能力。

当他们的认知不够扎实的时候，在他们面前赚的钱最终可能变成学费，之前的利润甚至会全部流失。

第三，过于相信一些肤浅的概念。

比如在粤港澳大湾区，虽然九个城市都叫大湾区，但并不是每个人都有大湾区这个称号。产业的兴衰，各地人口的流入流出，都会与房地产直接挂钩。而不是只看表面的大湾区光环。

比如楼上案例的深中间通道。当我们知道了深华通道开通后深圳可以快速到达中山的概念，就需要深入了解和理解这座桥的收费能有多贵，未来会不会堵车，你的起点离上桥入口有多远，中间有多少红绿灯，你的目的地离下桥入口有多远。

如果没有政府救济，正常人真的会在桥的一端生活，在另一端工作吗，等等。

这些深刻的东西，远远超过我们看到的表面概念，

这对住房选择更为重要。

所以很多人会根据过去所谓的买房经验来买房，或者是因为听了某个概念，或者是因为身边的朋友买了一套完全没有升值或者完全不适合自己的房子。

如今的房地产已经过了盲目投资期，有的房子已经投资了，基本等于赔钱。

不仅中山，我们一直推荐的南沙也有类似的属性。比如上个月爆红的万顷沙“桓台”项目，单价高达2.3万，在精准有力的营销下开盘即售罄。

这个项目就像它前面的中山地产一样，炒作走深中通道20分钟到深圳的概念。

地铁距离3.5公里，收尾概率与中山部分新址相同，高位站岗，市场表现不佳。

这可能是一些人的命运，但我不希望地板球迷也陷入同样的困境。

所以，多学习，多研究，多思考，不要跟风，不要冲动，不要。

彻底理解这18个字，虽然你成不了大神，

但至少不会被砍掉。