目前，土地征收或变相收回的现象日益增多。特别是在城市规划区的扩张中，以“腾空”的方式在集体土地上进行大量的土地复垦或房屋拆除行为。政府职能部门对这种现象视而不见，甚至一些地方主管部门躲在幕后，充当“腾空”行为的暗中推动者，逃避土地复垦或土地征收的法定审批程序。

显然，以“腾空”形式协议征地或拆迁不符合法律法规，也不是现行法律允许的合法方式。这种方式也是目前很多被征收人关心的问题。今天，北京万店律师就带大家了解一下这类相关问题。

一、土地退缩的概念和表现形式

土地腾空没有准确的法律概念，是指土地承包人或房屋所有权人与征收方就集体土地或国有土地签订书面协议，由征收方收回土地(包括承包地和宅基地或国有土地)的行为。在实践中，没有严格的法律程序和规范来腾出土地。因此，在各地的实施过程中，往往会表现出不同的形式和各种花样，主要包括以下几个方面：

1.房地产开发商与村委会签订了旧村改造框架协议，共同实施了退休。即前期村委会与开发商以拆房、腾退土地或进行土地复垦等名义联合进行房屋拆迁。并在土地腾空或在拆迁过程中向有关部门申请土地征收批准。这种先征地后动迁、未经批准征收等行为，严重违反了法律程序。

2.搬迁由拆迁公司以法定形式(货币收购等)实施。)来掩盖非法目的。在这个过程中，开发商以建设绿化带的名义进行土地收储和房屋拆迁，并在拆迁完成后启动房地产开发项目。

3.当地政府作为幕后的隐形推动者，委托村委会腾退集体土地。政府通过空置的方式收集和储存土地，从而完成城中村或旧村的改造和升级。这是近年来出现的一种新的腾出土地的方式，当地一些开发商或多或少也参与其中。

4.在一些地方，土地腾退是通过“一刀切”、集体惩罚、断水断电等残酷迫害手段实施的。滥用职权现象突出，甚至有当地公安等司法机关介入其中，使得腾空土地问题复杂化、尖锐化，引起当地群众强烈不满。上级政府和主管部门要高度重视，及时化解矛盾，维护社会和谐稳定。

第二，变相腾空土地是违法的

根据《土地管理法》第44条的相关规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转为建设用地，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。《城市房地产管理法》第二十条规定，按照土地使用者实际使用土地的年限和土地开发的实际情况给予补偿。根据《物权法》第148条规定，收回国有土地使用权的补偿分为两部分，一是对土地上的房屋等不动产进行补偿，二是退还相应的出让金。《国有土地上房屋征收评估办法》解释了“被征收房屋的价值”，第十一条规定：“被征收房屋的价值，是指正常交易条件下，由熟悉情况的双方以公平的方式进行交易的被征收房屋的金额和占用范围内的土地使用权。评估时的自愿交易金额，但不考虑租赁、抵押和没收被征收房屋等因素的影响。”

实践中，村民委员会经常以自己的名义组织实施征地拆迁。实施上述腾空和拆除行为不符合法律规定。根据《村民组织委员法》的规定，村民会议可以制定、修改村民自治条例和村规民约，并报乡镇人民政府备案。村民自治章程、村规民约和村民会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得侵犯村民的人身权、民主权利和合法财产权。因此，村民会议不能决定宅基地和房屋的腾空，镇政府和区政府无权实施这种腾空土地和房屋的拆除。

第三，如果遇到土地腾空和房屋拆迁，要及时委托专业律师介入

被腾空人可以要求主办单位公开腾空土地、房屋拆迁的相关审批文件和资料，收集实施人在腾空过程中的违法点，掌握相关证据，及时提起行政复议和行政诉讼，维护其合法权益。同时，针对违法拆迁和征收，被拆迁人可以委托专业律师向自然资源部门申请查处违法征地拆迁和房屋拆迁。