作者：吴俊杰

【乐游佳研究中心数据显示，最近一周(8月3日-9日)，深圳二手房成交2705套，环比下降13.6%。]

一方面是对商品房和公寓的收紧调控政策，另一方面是在加速城市更新的进程。不缺粉丝的动迁房市场，成为如今深圳楼市一道亮丽的风景线。

所谓拆迁房，是指已经与开发商或投资者确定进行改造的农村房屋。鉴于城市更新的加速和各大房企的进驻，分散在深圳很多地区的很多农村房屋都属于这种情况。

自《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“深圳八条”)发布近一个月以来，不少失去“房票”的购房者和对深圳楼市持乐观态度的投资者，迅速转向没有政策限制的拆迁房。

第一财经记者了解到，在深圳龙岗区、龙华区等众多拆迁房密集区域，近一个月来每平方米单价持续上涨至少1000元，部分拆迁房项目缺货。

然而，拆迁房交易的非法性和漫长的旧改周期使这个市场成为风险聚集的区域。在高风险转化为高回报之前，人们有必要对动迁房市场保持更加理性的认识。

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“我手头小册子上的名单是一位客户，已经交了定金，还在等待拆迁房屋面积的释放。”从事拆迁房代理工作近5年的肖指着A4纸上从上到下近十个人的名单直言，近几个月深圳的拆迁房明显升温，很多买家到处打听拆迁房，每平米价格也涨了。

拆迁房市场持续复苏，与近期深圳楼市收紧有直接关系。

7月15日，《八神条款》颁布。其中，买房社保期和二手房交易税费增加，深圳楼市氛围随即转为压抑，市场反应持续发酵。

乐游佳研究中心数据显示，最近一周(8月3日至9日)，深圳一手住宅网签1036套，环比增长24.4%；二手房成交2705套，环比下降13.6%。预计二手房整体成交量仍将呈现下降趋势。

《关于停止商务公寓审批的通知》年7月31日，全市(含深汕特别合作区)新建商品公寓审批停止。“政策月”的帽子被压实后，不少失去“房票”的购房者和对深圳楼市抱有期待的投资者开始寻求其他路径。

与购房条件严格的商品房相比，不限购、不限售、不限国籍的拆迁房成为“投资新宠”。

目前深圳所有的旧村都是历史遗留的未进行产权登记的违章建筑，售价仅为同小区商品房价格的一半左右。但是，只要欢迎有钱人进行城市更新，这些项目就会改造成红色商品房，俗称动迁房。

多位购房者和房产经纪人告诉第一财经记者，近一个月来，拆迁房市场的人气持续上升。

一位姓洪的人和几个朋友在深圳联合成立了一家中介公司，专门销售城中村改造的指标房。在他看来，“动迁房不同于一般的小产权房。”虽然拆迁房也是没有产权登记的小产权房，但也有开发商入驻洽谈城市更新或政府牵头整体推进项目旧改。一些原村民可能急需资金，搭起一定的动迁区域出售。这些房子将在城市更新后得到确认，他们可以获得产权证。

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第一财经记者了解到，深圳龙岗区、龙华区多个大型旧改项目均有拆迁房出售。所谓圈内好的动迁房，通常取决于两大因素：——品牌开发商和好地段。由于旧改周期长达数年，对资金链的要求很高。央企、国企、上市公司等品牌开发商，意味着项目资金链紧，未完成项目风险小，而好的区位，意味着拆迁房成为商品房的升值空间大。

“一旦项目确定了旧改，就可以开始买了。”多位从事拆迁房业务的人士告诉第一财经记者，旧改项目的开发商为了加快旧改速度，默许了这种对拆迁房的炒作。

“哪些村民要把拆迁房运过来，参与旧改项目的开发商、村委会和村民会告诉我们中介，我们会立即联系日常老客户，先询问他们的意愿。”洪直言不讳地说道。

这也是有意向购买好的拆迁房等商品的客户，在询问时往往缺货的原因。

据悉，旧房改造项目通常分为意愿征集、协议签订、拆除、基础铺设、封顶、楼栋交接等六个阶段。整个过程通常需要4年才能完成，每个阶段的旧改项目价格都在上涨。

长期投资者从意愿收款到交割可以获得约3倍的收益。短期投资者在每个阶段基本上都可以通过出货获利。有投资者在老

改意愿征集阶段买入，获得旧改指标后就立刻出货;还有的投资客是旧改指标拿到后就找准时机出货。前者通常是回迁房市场上赌性大、眼光老到的老江湖，偏好风险型投资，获利也更为丰厚。

“一些回迁房‘老炮儿’，市场历练得久，消息灵通，眼光也好，对于好的旧改项目，一有风吹草动就开始买。”洪姓人士告诉第一财经记者，他的一位老客户5月底买了招商蛇口(001979,股吧)三联的一栋农民房，大概400平方米，不到一个月就抛出去给买100平方米的小客户了，获利近40%。

值得关注的是，相比于商品房面积不容许切割，深圳的不少回迁房面积还可以自由组合，以满足投资客扫货的需求。

一位代理龙华鸿荣源牛湖旧改城市更新项目的陈姓中介人士告诉第一财经记者，每平方米单价2.85万元，130平方米的回迁指标房可以自由组合。“我手头好几套龙华鸿荣源牛湖旧改货源，你可以随意拼选，凑够130平方米就可以。”

违法交易警惕踩雷

深圳回迁房密集的区域，基本都很容易找到回迁房中介，还有各类专门从事回迁房交易的微信群、网站。

回迁房买主如果透过中介来买房，会有个固定的交易流程，需要向中介付5万到20万元的诚意金，转定金签合同，买方资金监管银行批款，卖方赎楼红本过户，最后三至七天内交房。

以第一财经记者进入的多个回迁房交易微信群为例，被问及诚意金等涉及资金交易的环节是否有法律保障，中介基本都会表示：“你转定金给我，万一业主违约不卖，我双倍赔偿你。”“只有小产权房才需要请律师见证，那纯属寻求心理安慰，回迁房不需要律师等第三方独立机构见证。”

不管是通过中介还是通过村民、开发商来购买回迁房，最终的交易现场都会涉及村委股份公司、村长、开发商、作为卖方的村民、购房者。

“村委股份公司、开发商、村民都属于买卖双方的见证方，现场确权回迁房指标。”肖姓人士拿出一摞已经签约的旧改合同表示，买卖双方通常需要完成《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》四份协议的签署。其中，前三份是投资客与原村民之间签署的文件，后一份是投资客与开发商之间的约定。

其中，最为关键的属《房屋转让合同》。“这份合同会盖上村委、村长的公章，相当于村里认定投资客进入到这个旧改项目了，开发商也就认可了投资客的村民身份。”多位房产中介都讲到类似情况。

对于《房屋拆迁补偿安置协议》还未签署，村民就反悔或者出现常见的一房多卖，卖方及中介基本都会提及“给予购房者数倍的赔偿”或者“很少有这种情况出现，不要杞人忧天”等。

广东法制盛邦律师事务所合伙人陈亮对此表示：“国内仅有公证处能够进行公证，但不会对违法行为进行公证。”

回迁房交易并不为法律所允许。《城市房地产管理法》就有指出，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。”

“市面上的确存在所谓的律师见证回迁房交易过程，但这改变不了这种交易不合法的事实。一旦涉及纠纷，投资者是弱势方，基本就属于投资打水漂了。”陈亮也提醒近期的购买者警惕收益背后的高风险。

除了在法律上无法获得保障以外，旧改能否顺利进行存在很大的不确定性。

深圳由大型开发商牵头，耗时近十年仍未完成拆迁的旧改项目比比皆是。以近期受市场热捧的招商蛇口三联旧改项目为例，其旧改立项于2007年。此前为市场熟知的佳兆业南门墩旧改项目一期项目周期也持续近十年。

即便最新出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，有针对“钉子户”提出，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收，而非以往的必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。但是实际中，旧改项目的长周期并未发生实质性改变。

多名向第一财经记者兜售回迁房指标的中介也坦言，旧改项目要做好“长跑”的心理准备。