年度调查的参与者指出了电子商务的蓬勃发展，尤其是在设施的最后一英里，以及经济的扩张。受创纪录和多元化需求、低空置率、高吸收率和均衡建设的推动，工业投资板块继续保持强劲势头，行业领袖年度调查预测，强劲的投资活动将持续。

《2018年真实资本市场》 《投资者情绪报告》(RCM-SIOR)中，近92%的受访者表示，由于行业的深度和影响力，他们认为工业市场、电子商务的增长和经济增长仍有很大的发展空间。

资本市场执行董事史蒂夫沙纳汉(Steve Shanahan)表示：“随着开发商和投资者适应用户不断变化的需求，工业市场的不断发展进一步提升了工业地产的地位，这一趋势没有放缓的迹象。”，在报告中说。

RCM已经调查和采访了来自全国各地的投资、租赁和开发专家，以评估他们对市场和行业面临的关键问题的见解。该问题跟踪参与者对三个主要指标的看法：投资活动水平、定价和上限利率。

报告发现，与去年《2017 RCM-SIOR投资情绪报告》的采访相比，行业高管对市场前景的看好程度甚至超过了去年。超过48%的人表示，活动将保持在目前的水平，而去年这一比例为43%。

考虑到38%的受访者预计今年房价涨幅在5%或以上(2017年为34%)，这种情绪非常有趣。洛杉矶低至3.5%。在今年的调查中，44%的人表示他们预计最高税率会更高，而35%的人预计最高税率会在2017年提高。

“最后一英里”增长。

然而，一个重要的发现是，人们认为没有理由认为，由于电子商务的扩张，包括杂货店送货空间的增长，在可预见的未来，活动将大大减少，这加剧了人们对租赁和发展的乐观情绪。和资本市场。作为电子商务重点的一部分，最后一英里设施被视为最大的增长机会领域，这对于希望第二天和当天交货的公司来说非常重要。

当被要求选择工业领域的新兴和扩张机会时，52%的人对最后一英里设施做出了回应，而传统制造设施的回应要低得多(16%)。高技术制造业(13%)；多层仓库/配送设施(12%)和其他(7%)。

Kidder Mathews执行副总裁Robert Thornburgh指出，他越来越多地听到“最后一英里”被称为“第一英里”，这反映了这些地区的重要性和受欢迎程度。

促进工业活动发展的其他领域是发展中的港口系统及其与外贸的联系。报告指出：“从洛杉矶到迈阿密再到新泽西，对港口系统的工业资产需求巨大。海港附近的土地和建筑价格昂贵，因为它们可以快速进入供应链并在其中流动。”

事实上，随着利率和贸易关税的上升，工业产权的整体缺失被视为工业市场的最大威胁之一。

“优质选择较少，因为投资者选择保留自己的优质资产。它提供了很好的回报。投资者不想跌破五个上限，”宾夕法尼亚州艾伦镇马克沃德集团总裁兼首席执行官戴尔马克沃德在谈到供应短缺时说。

至少29%的调查参与者认为，工业市场面临的最大威胁可能来自正在进行的贸易战和关税，它们影响了包括钢铁关税在内的整体经济和建筑成本。

“通配符是关税。经济可能可以承受10%的关税，但将关税提高到25%的影响是另一个问题。”马克沃德在报告中指出。

税收，但大多数受访者认为，经济的整体实力(38%)和电子商务的增长和扩张(35%)对工业部门的影响最大。

“随着市场向新的方向调整，不可避免地会出现停顿和可能的横向活动。谁能猜到是什么时候，”图恩伯格在报告中说。“但是，有了极其坚实的基础和众多不同参与者不断建立的电子商务物流系统，工业产品不会很快在我们的新世界中失去新发现的实用价值。”